关注3.15，关注房屋渗漏维权

在2013年12月27日于济南召开的“全国住宅工程质量常见问题专项治理”工作座谈会上，山东省住建厅对近两年受理的30806起住宅质量投诉进行梳理分析后发现：在住宅工程质量常见问题投诉中，建筑主体屋面、外窗及厨房卫生间渗漏投诉超过“半壁江山”，达到52.2%；无独有偶，新浪家居曾在2012年初进行过安居质量大调查，在收到的80840多份调查问卷当中，高达44.10%的网友认为房屋居住过程中最令人头疼的质量问题是房屋渗漏问题。

另据中国建筑防水协会介绍，目前建筑防水工程存在触目惊心的3个65%，即：65%的新房屋一至两年内会出现不同程度的渗漏，渗漏占房地产质量投诉的65%，65%的建筑防水工程6～8年后需要翻新。

以上数据充分说明了房屋渗漏已经成为了房屋质量主要问题，严重影响到了居民的生活质量。特别是在房价居高不下的今天，很多家庭花费一生的积蓄才买到一套房，如果买到的房子却总是漏水，让业主们情何以堪？因此住宅渗漏维权已迫在眉睫！然而，导致房屋渗漏的原因众多而又复杂，其责任主体涉及建筑商、开发商、材料商、物业公司甚至邻居等，责任主体间往往还经常相互推诿、扯皮。这就给业主维权增添了难度，甚至让业主无所适从，不知道找谁维权？如何维权？在第32个“3.15消费者权益保护日”即将来临之际，本刊特做此专题，与读者一起“关注3.15，关注房屋渗漏维权”。

一、责任主体

维权首先要弄清找谁维权，即责任主体。房屋渗漏的责任主体主要分以下几种情形：

未满保修期，房屋在正常使用情况下保修范围内发生渗漏，开发商为责任主体。

按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，保修期从房屋竣工验收合格之日起计算。由于房屋竣工验收合格日期与交房日期存在时间差，如果业主拿到房屋时，已是房屋竣工验收合格即将满5年或者已经满5年，是否开发商就不再承担保修责任了呢？答案当然是否定的！这是因为商品住宅除了有房屋保修期外，还有一个住宅保修期。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》指出：在正常使用条件下，住宅屋面防水，最低保修期为3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗透漏，最低保修期为1年。保修期从开发商将住宅交付用户使用之日起计算。

2013年10月，谢女士从开发商手中购买到一套2007年8月竣工的顶楼精装房，今年1月，发现屋顶漏水。谢女士想联系开发商前来维修，可又担心开发商不愿承担，因房屋已竣工满5年。其实谢女士的担心完全没必要，因为虽然房屋保修期已过，但屋面防水住宅保修期为3年且应从开发商交付给谢女士的时间算起，即从2013年10月算起，应截止到2016年10月，在此期间正常使用情况下的屋面渗漏，都有权找开发商维修。

当住宅保修期与房屋保修期的剩余期限不一致时，又应该执行哪个期限呢？据《商品房销售管理办法》第33条可得知，房屋保修期剩余期限与住宅最低保修期限不一致时，应按两者中较长的保修期限执行。

郑先生2014年1月购买了一套2011年1月竣工并交付的二手顶楼住宅，是否意味着这套住宅的屋面防水保修期结束了呢？显然不是，因为虽然住宅屋面防水保修期3年已过，但房屋屋面防水保修期还有2年，当房屋保修期剩余期限与住宅最低保修期限不一致时，应按两者中较长的保修期限执行。因此郑先生的这套住宅屋面防水最低保修期还有2年。

已过保修期，在正常使用情况下发生渗漏，如果是大面积发生渗漏，如屋顶、外墙、整幢楼房窗户等，则无责任主体，但可以申请公共维修资金予以解决。

（住宅公共维修资金必须符合一定条件，经过一定程序才能申领。本栏目下一期将对住宅公共维修资金的申领作专题介绍，敬请关注）

3.因其他原因造成渗漏的，责任主体依据具体情况而定。

1）私自改建则擅自改建方为责任主体

业主私自对住房进行改造，如对屋顶、外墙、阳台、窗台等部分进行私建乱搭等，若由此导致自家或邻居住房甚至公共部位渗漏的，则应由私自改建方承担全部责任。

2）装修公司对房屋装修后，正常使用条件下发生渗漏的，装修公司为责任主体。

《住宅室内装饰装修管理办法》32条规定：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为2年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

3）自购防水材料进行家装防水，若因防水材料不合格、不达标造成渗漏，防水材料生产商或经销商为责任主体。

二、维权范围

责任主体明确后，业主就应跟责任主体明确维权范围，即向责任主体提出合理的赔付要求。首先，业主应要求责任主体进行堵漏维修，防止再次渗漏。保修期内没修好的，责任主体应当继续承担修理义务，且原保修期顺延；其次，业主还应要求责任主体赔偿因渗漏造成的对业主、使用人或者第三方的人身、财产损失等。

三、维权途径

房屋维权途径主要有以下几种：

协商： 业主直接与责任主体协商解决。在与责任方协商时，业主要坚持实事求是、合理要求的原则，本着解决问题的态度，友好沟通、诚意协商。

调解： 向消协或第三方申请调解。业主在向开发商、装修公司、物业公司等与对方存在消费关系的责任主体进行维权时，可申请由当地消费者协会出面调解。业主向邻居进行维权时，可申请居委会、街道等机构出面调解。

申诉： 业主在向开发商、装修公司等进行维权时，可向当地建设行政主管部门、房地产行政主管部门提出申诉。

仲裁： 向仲裁机构申请仲裁。目前，在我国直辖市、省会城市和部分地级市都设有仲裁委员会，业主可通过仲裁委员会仲裁解决争议。

诉讼： 向人民法院提起诉讼。一般来说，法院立案后，会委托具有建设工程质量司法鉴定资质的第三方机构进行现场鉴定，从而确定责任主体和受损范围，甚至给出修复方案。