2013，来去汹汹“小产权房”

刘开雄+陈雯瑾

回顾2013年的“小产权房”，犹如一部跌宕起伏的大片：从三三两两的私下交易，到大张旗鼓地叫卖，直至最后被宣判“死刑”。

“小产权房”的经历，折射出当前我国城市与农村之间的现实差距，更是将城乡土地制度间的矛盾推到了前台。2013年的“小产权房”，或将成为中国改革过程中具有代表性的一个历史符号。

跌宕起伏的2013年

“没有现房了，年初的时候11000多元，后来曾经涨到16000元。”经纪人小陈在北京某大型“小产权房”小区做房地产经纪买卖，谈起2013年的“小产权房”行情时他用了一个词：“来去汹汹”。

2013年初，国内“小产权房”市场仍生活在灰色之中，没有公开身份，因为一直没有得到官方的承认，买卖双方都是在冒着政策风险做私下交易。

然而，之后一些“小产权房”可有条件转正的流言激起波澜。一时间，“小产权房”成为市场最炙手可热的名词。“那时候每天都有十几个电话，还不停地带人看房子，价格也是疯涨。”小陈回忆起那段日子，“不愁没人买，就差没人卖”。

转折点在11月15日，十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

随后的11月22日，国土资源部和住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

这是在十八届三中全会之后，首个关于“小产权房”的正式文件，被市场看做是对全会精神的重要落实措施，“小产权房”终于被正式判了“死刑”。

本无产权，何来小产权？

11月19日，中央农村工作领导小组副组长陈锡文公开表示，“小产权房”不合法，违反了农村土地的规划管理，“本无产权，何来小产权？”

随后，华远地产董事长任志强更是言辞激烈地认为，“小产权房”绝无转正入市的可能，“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。”

“根据我国现行的《土地法》和《商品房销售管理办法》，现在的‘小产权房根本就没有产权可言。”京都律师事务所律师秦庆芳表示。

秦律师介绍说，我国《土地法》对城市和农村土地的用途和流转都有明确的规定。农村土地权益的流转仅限于村集体组织及其成员之间流转，不能脱离农业用地的本质。“这是为了保护农村组织及其成员的特有权益，城镇户口的居民是不能购买农村土地或者宅基地的。”

此外，合法产权是符合《商品房销售管理办法》，经过房管所登记注册之后获得房产权益，完整包括了所有权、使用权、收益权、处分权。而“小产权房”从土地使用属性就没有完整具备这四个权益，先天不具备产权的性质。

“集体土地要入市，只有通过合法的征收程序，转变土地性质为国有土地时，才能在规划范围内进行商品房开发。”秦律师补充到，随后的开发也必须按照国有土地的程序进行，而非私相授受。

“小产权房”的症结

实际上，“小产权房”展现了当前中国一对现实而又复杂的矛盾——城市不断扩张对土地的需求与中国城乡在土地政策上的差异之间的矛盾。

一边是在经济发展过程中城市化高速扩张对土地的需求，另一边是为保护三农利益而划定的土地红线。就在这“一前一后”的挤压之中，“小产权房”却获得了很大的生存空间。

透过“小产权房”，我们看到的是城市不断扩张中城市土地资源的极度稀缺，是传统农业模式下土地产出效益低下让农民难以抵挡诱惑，更是我国现有土地制度在遭遇经济发展新特点时所面临的挑战。

“‘小产权房的核心是土地问题。”从事多年房地产法律工作的秦律师感慨道。“农村土地是农民作为集体土地所有者特有的权益来源。”秦庆芳表示，从城乡一体化的发展需求上看，让农村建设用地有效流转是有可能的，“但耕地等农业用地还是不能触碰的红线。”

应该指出的是，土地问题不是简单的经济问题，而是牵涉到5亿农民生存之本，不能用简单的逻辑去“接招拆招”，而是要凭借长远的战略智慧来作顶层规划设计，甚至要有“壮士断腕”的勇气去承受短期的阵痛。

2013年12月15日结束的中央城镇化工作会议，明确提出了推进城镇化，既要坚持使市场在资源配置中起决定性作用，又要更好发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的职能。

“使城镇化成为一个顺势而为、水到渠成的发展过程”。这既是对中国未来城市化发展道路的肯定，也是对中国农村发展模式的确认。试想，如果我国农业经济发展能更加满足农民的需求，如果城乡一体化的人本目标能够真正得以实现，“小产权房”还会成为一个话题吗？！