资产管理方兴未艾——专访第一太平华北区董事长邹锦标

本刊记者│方帅

《中国房地产业》：物业管理公司向资产管理公司转型过程中面临哪些挑战和困难？

邹锦标：首先物业管理公司要转变传统观念，从“保姆”、“管家”、“保安保洁”的管理模式中挣脱出来，积极与业主进行互动沟通，深度挖掘业主方的需求，从被动式服务管理转变为主动管理，并运用自身的专业经验引导业主提升资产经营绩效。

其次要扩大自身的专业范围，不单纯聚焦于房屋设备设施的维护与保养。以物业管理链条为例，可通过增加增值服务来提高盈利水平，比如提供楼宇机电价值评估服务、楼宇结构及机电系统顾问服务、预算及财务管理服务以及运用专业管理软件提升管理效率等。而要真正实现一站式服务，则还需要在市场顾问、租售代理、项目管理、市场推广等专业领域设立专业团队。

物业管理公司转型为资产管理公司也离不开业主观念的转变。实现物业管理向资产管理的过渡，需要业主建立资产管理的概念，树立资产长期收益目标，积极汲取资产管理经验，注重租户感受，与资产管理公司积极互动，从而在资产管理可以有效促进资产价值最大化方面达成共识，协同努力。

《中国房地产业》：对于代理行而言，是向大而全的资产管理企业全面发展好，还是专注于物业管理领域，成为专业服务的承包商更为合适？

邹锦标：这需要根据公司实力、业务范围与中远期愿景具体而定。目前并不是所有代理行均涉及各类物业的租售或物业管理，除了以第一太平戴维斯为代表的少数几家外资代理行，很多国内代理行（或资产管理公司）目前还是更多专注于较为单一的业务，譬如住宅租售、写字楼与商铺租售或物业管理。

但是，从另一方面来讲，目前很多发展商及投资者出于分散风险以及扩大盈利点的需求，往往开发或投资多种物业，但是又欠缺相应的运营管理经验。此时，这种趋向于投资组合管理，以风险控制和调整后的组合投资回报最大化的目标来管理资产的需求就显得格外必要。这就需要代理行拥有比较全面的业务链条与丰富的经验来通过有效的资产管理帮助业主实现资产增值。面对未来多数二、三线城市将会涌现综合体浪潮的背景，这种“大而全”的资产管理公司或代理行便会在为客户提供一站式房地产服务方面显现优势。

《中国房地产业》：资产管理的兴起，是房地产行业发展的需要，还是物业管理公司转型升级的需要？

邹锦标：是双方寻求共赢的一种必然结果。一方面，物业管理公司需求通过开展多元化的服务项目，寻求崭新的增值服务点，提高自身的盈利能力，从而摆脱目前物业管理行业整体利润率较低的困境。另一方面，面对国内中短期内物业市场容量激增，开发商与投资者也需要这种全链条的资产管理服务来敏锐的洞察市场、捕获需求、精准定位潜在客户群体、制定有效的租售策略、提供人性化的物业服务挽留优质客群，从而抵御市场波动带来的风险，实现物业长期稳定的增值。

《中国房地产业》：第一太平的优势是什么？

邹锦标：第一太平戴维斯在资产管理方面的优势主要体现在以下三点：一是国际化与本土化的有机结合。二是全链条一站式的房地产服务，鉴于资产管理贯穿物业建设施工、招商销售以及运营管理各个环节，因此需要专业资产管理公司拥有一支全面的专业队伍及充沛的市场经验。在此方面，第一太平戴维斯拥有巨大优势。三是专业的人才聚集。他们构成了我们为业主提供专业资产管理的能力。比如我们管理的京汇大厦虽然楼龄近14年，但目前新签约租金可达CBD区域甲级写字楼平均水平；我们管理的新城国际，目前公寓租金可位列CBD区域三甲；服务式公寓租金为全北京最高水平之一。