华高莱斯公衍奎 房地产发展模式将根本改变

李靖

2014年将有两件事情可能从根本上改变房地产行业发展的模式，成为新一波行业趋势的起点。

农地流转将削弱土地财政基础

首先，新型城镇化。这里最关键的变化在于农地流转，尤其是农村建设用地可以流转的趋势，即农民资产被逐步承认，以及农村资产金融化的趋势。

这一趋势将逐渐改变土地一级开发市场的生态，甚至会打破地方政府对土地开发的垄断，削弱“土地财政”的基础。承认农民的土地权益是大势所趋，当然也不能指望2014年就一步到位。

其次，金融环境。无论被动（外汇盈余）还是主动（四万亿）的金融宽松，都是推动最近15年房地产业高速发展的核心动力。2014年金融环境看来会有变化了，欧美经济复苏、美国QE减量等，已经在改变金融预期，也会实质性改变世界金融环境。中国随着外贸增长趋缓，“被动宽松”动力将减弱。还款压力上升也会刺激金融体系的主动紧缩。房地产一直是个高杠杆行业，金融宽松带来繁荣，金融紧缩带来调整，这是逃不掉的规律。

在2014年，随着金融环境变化，资金成本上升是大概率事件，这就需要企业适当缩短杠杆，更多关注能够产生足够现金流的项目。未来，房地产行业也会回归平均利润，同样的资源能够创造更高价值，永远是企业竞争力所在。

“泛资源整合”能力考验房企

“夏虫不可以语冰。”很多企业都是在繁荣时期进入房地产行业并发展起来的，所以很多人认为房价持续高涨理所当然，也会把涨潮的推力误认为自己的能力。但落潮的时候，就更需要企业真正创造价值的能力了。在2014年，房地产企业应当提升两方面能力：

1.“泛资源整合”能力。掌握特殊资源，并能够把资源转化为消费者愿意买单的商品是企业竞争力所在。以后对于开发企业，资源不再仅仅是土地、资金，还会包括旅游资源、文化资源、特殊产业资源，甚至原有的客户资源等。

2.资产管理运营能力。很多企业被动或主动进入商业、产业、旅游、养老、新城镇等房地产开发领域，但投资行为正由短期变为中长期，需要长期持有运营的资产会增加，运营管理资产、产生更多现金流的能力就极其重要了。房地产企业不能只会“搭舞台”（盖房子），也需要会“唱戏”（经营），甚至还得会卖衍生商品。

2014管理风向标

Q：新一年里，您对传统房地产开发企业有怎样的忠告？

A：首先，在2014年，传统房地产开发企业应该开始考虑整合未整合过的资源、涉足未接触过的领域了，这包括城镇化建设、产业开发、健康养老等。其次，企业要缩短金融杠杆，侧重产生现金流的项目。管理

（受访者系华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事副总经理）

责任编辑：董金鹏