大势所趋：中国房地产调控差异化

李哲+宋佳

2014年是改革之年，新的改革措施将对中国房地产市场产生直接影响。综观2013年末整体的市场走势以及政策走向可以看出，在2014年房地产行业仍然充满着各种悬念。作为最受关注的行业之一，房地产市场的各方博弈仍然存在，2014年中国房地长市场的重要因素在于“改革”，2014年改革的重头戏在金融。

被称为楼市调控市场化改革元年的2013年，房地产市场经历了近年来最大的一轮繁荣。今年，在市场化改革大幕下，房地产调控政策会有哪些侧重点呢？

近日，记者就中国楼市调控成效与未来发展方向等问题，采访了国研中心市场经济研究所所长任兴洲。

不动产登记政策影响二手房市场

记者：据国土资源部表示，今年上半年，我国将出台不动产登记条例和不动产统一登记制度。您认为出台此制度政策的原因是什么？对房地产行业有何影响？对房价有何影响？

任兴洲：我认为，不动产登记条例和不动产统一登记制度，首先是对不动产产权保护的根本措施。未来不动产的产权是一个重要的产权的体现形式，不动产的登记条例和统一的登记制度，最根本的是要核实这些产权的归属，最终是要保护合法的产权所有者。

有人认为，该条例出台能逼出部分存量二手房，一些官员名下来历不明的商品房也将被挤出，同时该政策能有效抑制房价。我认为，从客观上来讲，它会对现有的存量资产产生一定的影响。从限购政策讲，手里面有多少房子，也会比较敏感。未来的存量房会和房产税结合起来，这将会对我们的存量住房，包括二手房的市场，带来一些影响。但我觉得它更重要的意义在于，对我们全国的不动产要做一个摸底，叫家底摸清，这是第一最重要的意义。然后在这个基础上确定权属，然后保护合法拥有不动产的产权所有者，这是它的根本意义。然后随之它可能带来的一些变化就是人们会对自己的房产会重新进行梳理，当然，贪官的房子也会被摸清。

但是，如果仅仅从这样一个制度来讲，就说房价下跌，这样的理由并不充分。因为当前的房价的上涨是由多种因素促成的，决不会因为一个不动产登记放假就大幅下跌了。而这样的一个不动产登记，可能会对二手房产生影响，当然也会对一手房间接产生影响。所以，如果从这个角度上来讲，会对一手房和二手房都会产生一定的影响。但是由此带来的房价明显下跌，我个人认为，可能不一定会产生那么大的影响。

记者：您如何评价2013年北上广房地产市场状况？在不久前召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部表示北上广2014年将从严落实住房限购政策，依此政策来看，您认为北上广房价上涨的可能性大吗？能否从实质上控制房价的虚高？

任兴洲：房地产的一线城市一般的范围就是北上广深（北京、上海、广州和深圳），2013年，这四个城市的特点是比较明显的，我可以把它归结为“三高”，就是2013年。

第一，房地产商品房销售增长水平高，增速快。2013年全国卖了将近亿左右平方米的房子，全国累计平均同比增幅20.8%。北上广深这四个城市的品房涨幅比全国平均水平高些，但商品房的销售速度依然很火爆，甚至在很多的区出现日光盘，几百套房子一天就售謦。

第二“高”就是房价上涨的幅度高。连续十几个月的快速上涨，而且涨幅非常高。像北京， 10月、11月同比增长高达20%以上，环比涨幅达3%、4%以上。

第三“高”就是成交的土地购置的成交额上涨的水平高。四个一线城市在2013年土地出让金加起来超过了5100多亿元人民币，比2012年增长了156%，超过了2011和2012年的土地出让收入的总和。

我们从这三个方面，商品房销售、房价上涨幅度以及土地出让的收入程度表现出“三高”，所以，这“三高”就导致了在整个2013年这四个城市是领涨的。

在住建部召开的住房建设工作会议上，住建部表示北上广2014年将从严落实住房限购政策，这是对一线城市的调控政策。但是，依据这样的住房限购政策和差别化的金融信贷政策是不是能够控制这几个城市快速上涨的房价势头呢？我想可能光凭一两个政策不足以实质性地控制住房价。因为我们看，实际上从2010年到2011年以来，一直实行的限购和差别化的信贷政策，但是房价并没有完全遏制住。所以，2014年它仍会发挥作用，但是通过限购和差别化的金融政策就把它限制住了，可能也对它的要求太高，也会起到一定的控制作用，但是如果完全靠着这些政策把房价控制住，可能还有一定的难度。

信贷政策影响百姓购房

记者：楼市调控在治标与治本，眼前利益与长远利益之间，应该作何取舍？为保证房地产市场健康发展，您认为除了对房产税立法还之外，应该考虑出台哪些有效的调控措施？

任兴洲：房产税一直是这几年讨论的问题，关于房产税的推出还需要立法，但是我想可以先扩大试点面，因为到现在为止只有上海和重庆两个城市。从十八届三中全会的决定，和中央城镇化工作会议可以看出，长效机制正在一步步系统地、整体地推出。第一，城镇化工作会议上提出未来城镇化的最主要的任务是人的城镇化，就是农村转移人口变成市民，我认为除了改变户籍以外，更重要的是产业的集聚和产业的发展，就是产业体系形成。中小城市的房地产市场体系形成了，我们的人口才会形成新的聚集，才能疏解大城市、特大型城市。未来疏解大城市的一定是城市群，以及人口逐步地跟着产业体系的形成往中小城市转移。

第二个长效机制就是城乡一体化的城乡通开的城镇建设用地市场的市场体系的形成。这次十八届三中全会里面提到，农村在规划和用途管制的前提下，对农村经营性建设用地可以和国有土地一样的同样入市同权同价，这个应该说是一个非常重要的土地制度的改革，如果这样，城镇里面房地产的供地就不是一个主体了，在原来的政府之外又增加了一个主体，那么对未来的城镇建设用地的供给，以及在规划用途管制下的合理使用会带来一些新的变化，我觉得这些也是一些长效机制。

除此之外当然还有一些其他方面的，比如说在城镇土地的供应上，可以对住宅建设用地增加供给总量，第二，在这些所有的供地里面，给住宅的比例又很少，有了很多给了基础设施建设，又有相当部分给了工业用地，而工业用地往往是被地方政府价格压得很低，用来招商引资，这时大量的土地出让的来源又压在了住宅地产和商业地产上，原本供给就少的住宅地产和商业地产，为了弥补损失，弥补地方财政的不足，就会更加增高价钱。所以这样的结构是不合理的。所以，未来从根本上解决可能还是土地的供应结构上要进行调整。第一增加住宅供地，特别是普通住宅的供地，第二农村集体经营建设用地的入市，也增加了一个供给的来源，从长效机制上来讲，这将会对大城市，特别是特大型城市的房地产市场产生一个长远的影响。endprint

当然还有一个更为重要的就是双轨的住房供给。一方面是商品房的供给，是按照市场化的原则的商品房的供给，另一方面是体现政府职责、责任的保障房的供给。除了保障房、廉租房、公租房，现在又有了政策性住房，政策房的供给增加，会对社会上的一些夹心层的购房非常有利。除此之外在金融信贷方面，税收方面，包括交易环节的税收与持有环节的税收平衡，这些综合在一起，期望对房地产的长远可持续的发展发挥作用。

记者：在新型城镇化的大背景下，您认为我国房地产市场将以怎样的面貌呈现？有网友认为，“2013年其实全面放弃了楼市调控，甚至故意放纵楼价大涨，目的是为所谓‘城镇化铺垫！”，请问任所长，您又如何看这个问题？

任兴洲：中国现在处在前所未有的城镇化快速推进的时期。新型城镇化对房地产到底有什么影响呢？我认为，第一，未来新型城镇化最大的问题是要解决大中小城市的产业合理布局的问题，这是最根本的。第二，中央城镇化工作会议提出了一个城市群的发展，以城市群或者都市圈的发展模式推进城镇化，而怎样将城市群的发展与大城市有机地结合起来，使他们相互之间的功能互补这是关键。

在这个过程中，我们的房地产市场仍然有空间，不管怎么说，城市的规模在扩大，人口在增长，产业在发展，所以，未来在城镇里面的房地产，它的发展趋势是什么呢？除了住宅地产以外，商业地产是一个方面，还有一些产业地产，它可以结合整个城市的配套发展，将周围的商业和其他的周围公共服务设施配套好，就可以跟着新型城市化的步伐来拓展其发展空间。

供大于求时泡沫就会出现

记者：在一些业内人士看来，外媒唱空中国楼市是因为不懂中国楼市行情。而华人首富李嘉诚从去年下半年开始，到上周连续抛盘内地房产，有分析认为，李嘉诚多次抛售内地地产表明他看空中国的房地产市场和中国经济。请问任所长，您如何看待外媒的评价？对于李嘉诚抛盘的问题，您如何分析？

任兴洲：我认为，外媒完全唱空中国的房地产市场，是不全面的，是有它别有用心的动机的。中国的楼市在发展，同时它也存在问题，我觉得这样一分为二地来看它，全面地来看中国楼市可能更加科学，更加完整，更加系统。中国的房地产市场现在确实处在一个非常复杂的时期，也出现了一些分化的趋势，所以我觉得要研究中国的房地产问题，一定要沉下心来，要具体地来分析中国的房地产市场。仍然有非常火爆的市场，有些城市由于需求比较旺盛，再加上很多因素促成未来预期的变化，所以使得整个的市场看上去很火爆，但是也确实有的城市出现了一些去化率放缓的趋势。而更值得我们警惕的是什么呢？从国外的很多经验和教训来看，当需求快速增长的时候，一般不会出现泡沫破灭，而往往到供大于求的时候危机就产生，这些都可以从日本房地产泡沫破灭，和美国的次贷危机形成看出，所以我们应该关注人口外流城市的未来房地产发展和泡沫累积问题。

像鄂尔多斯、温州，这些地方的住房相对于它的需求过多，会出现这种所谓的房价下跌和市场箫条的情况。为了解决地方财政平衡问题，不断地往外拍地，这才是我们更应该关注的问题，甚至有些地方举债去建所谓的新城也是非常危险的。所以在这个时候，不能盲目地让外媒唱空中国，这是不理性的，但是，我们也要来分析中国的情况，就是有针对性地去分析中国的问题在哪，而我们通过所谓的相关的政策和合理的调控，去规避这样的风险，去化解这样的风险，把这个风险减到低的程度。我们要掌握土地出让节奏，房地产开发的节奏，别让那么多房子在那里空着，形成所谓的“空城”和“鬼城”，具体问题具体分析，然后出台合理的有针对性的更加精细化的管用的房地产调控政策。

至于李嘉诚先生出售的房产，我觉得那是他个人的一些判断，当然也有他手内的各类资源的配置的问题，带有他个人的分析、判断，中国的问题可能还要更加细致的入情入理地去分析，发现问题所在，有针对性地解决这些问题，防止风险隐患过多的积累，也防止这样的风险集中爆发。

市场分化，调控也要差异化

记者：被称为楼市调控市场化改革元年的2013年，房地产市场经历了近年来最大的一轮繁荣。2014年，在市场化改革大幕下，您认为房价会否继续2013年的“高歌猛进”？您对14年楼市调控有何预期？

任兴洲：2014年房地产市场可能仍然是一个相对比较复杂的市场，第一个，就是一线城市，可能由于它的需求比较旺盛，仍然是一个相对比较旺的市场。一线城市的房价上涨压力也仍然存在，由于这么多的需求。另外，关键是地价，前一段地价比较高了。既有房价上涨的压力，但是也有一些平衡房价的压力，但是如果土地的供给总量增加，住宅土地的增加，土地出让的价格就会得到一定的缓解。另外，根据北京市的规定，2014年的自住性商品房的供给增加，再加上廉租房和公租房，可能会对平抑房价会起到一定的作用，所以说，整个的2014年房价既有上涨的压力也有缓解的因素。但是有一些二线城市和一部分三四线城市可能住房市场的这种分化特征进一步明显，有些城市，特别是前几年房子盖得比较多的，供给比较大的这些城市，可能未来，从2014年来讲，它的去库存的压力还在增大。所以，在这个情况下，它就要掌握它的发展节奏了。就是开发节奏，以及形成有效的销售，所以这个可能是有不同的。所以我估计，2014年的调控仍然是可能应该以地方调控为主，使得调控更加有针对性，更加精准化、精细化，就是针对它的问题去解决它的实际问题。而全国一刀切的这样的政策可能会越来越少了。这是我对2014年的整体上的一个判断。endprint