贵州分时度假业的发展

程质彬

（ 贵州大学 旅游与文化产业学院，贵州 贵阳 550025 ）

贵州分时度假业的发展

程质彬

（ 贵州大学 旅游与文化产业学院，贵州 贵阳 550025 ）

分时度假业是一种新型的旅游业态。20世纪90年代传入中国以来，各地都在积极探索和发展分时度假。发展分时度假业，能促进贵州旅游业的转型升级，对带动贵州经济社会的全面发展有着重大意义。从贵州现有条件来看，贵州已初步具备发展分时度假的条件。贵州省政府需要在资金、政策、法规等方面扶持分时度假业的发展。相关企业应在产品开发、市场定位、产品销售、人才引进与培养等方面不断努力。

贵州； 分时度假； 对策

中国旅游业发展到今天，传统的走马观花式旅游发展方式，已经逐渐突显出种种弊端，旅游业发展动力不足，整个旅游业来到了转型升级的历史时期。度假旅游，作为更高层次的旅游活动，将是我国旅游业发展的重要方向之一。分时度假是度假旅游的一种创新形式。在过去的几十年里，分时度假始终是欧美国家旅游业发展中增长最快的部分之一。发展分时度假，前景广阔、意义重大。

一、我国分时度假业的发展历程及研究现状

分时度假就是将度假酒店或度假村中一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买一个时段（即一周）的使用权后，即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权[1]50。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周的51周分时销售给顾客，余下1周为维护、修理之用。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年），每年在这一住宿单元中住宿1周的权利[2]734。分时度假产品具有以下三个特点：（1）至少3年有效期：购买者必须一次性购买至少旅游度假地的房产三年的使用权；（2）提前支付：为了得到分时共享、交换假期的权利，购买者必须提前支付所有购买费用；（3）每年至少7天的使用权：每年分时度假购买者至少使用位于旅游度假地的房产7天或者更长时间[3]。从本质上来讲，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品[4]。

分时度假最吸引旅游者的就是它的交换系统。当旅游者某一年决定不去购买了时段的酒店或度假村居住、度假时，可以用自己拥有的酒店或度假村的时段使用权，在同一交换网络中，交换同等级任一酒店或度假村另一时段的使用权。

（一）发展历程

分时度假起源于20世纪60年代的法国，70年代传入美国，在美国获得了巨大的发展。随着世界上最大的两个分时度假交换组织RCI（Resort Condominium International）和II（Interval International）的出现，分时度假风靡欧美[5]50。在分时度假的发展历程中，其经历了三次质的飞跃。分时度假交换系统的出现是分时度假的第一次飞跃，大大提高了顾客对分时度假产品的满意度。80年代后，分时度假产品的灵活性大大增强，消费者购买度假产品，可以不局限于原有规定的时间长短和住宿单位的大小，而有多种选择，这是分时度假的第二次飞跃。1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了分数制，即顾客不必付一笔钱去购买某度假地一段时间的房产使用权来加入该交换系统，而只需购买一定的分数（或称点数）；用所购买的分数来选择已将价格折合成分数制的住宿和娱乐等产品，这是分时度假发展的第三次飞跃[6]。

20世纪90年代，分时度假传入中国。先后在北京、上海、广州等经济发达地区和云南、海南等重要旅游目的地悄然兴起。在经历了引入初期的法律法规不健全、信用体系缺乏、政府监管不到位等原因所引起的市场混乱、消费者投诉不断等现象之后，行业发展已具备一定的基础，形成了中安达、天伦等实力雄厚的分时度假服务公司[5]50。目前我国旅游市场经营分时度假业务的主体主要由四类企业组成：一是单体加盟国际交换网络的传统分时度假产品经营企业。全国约有50个酒店、度假村加盟了全球分时度假系统，分别隶属于全世界最大的分时度假联盟RCI和II；二是分时度假销售公司，该类企业不参与分时度假房产开发，只负责销售推广；三是借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业，比如开发产权酒店、时权酒店；四是自主开发分时度假网络的企业[1]51。总体来看，目前我国分时度假产业规模还很小，发展程度仍较低，尚处初级阶段。

（二）研究现状

总体来看，我国对分时度假的研究起步较晚、研究层次较低、研究涉及面较窄，多为“后补性”研究，即多数研究是对国外发展较成熟的经营模式的引入，是对分时度假在国内发展中所暴露的问题加以检讨和探因。主要研究内容包括：产权酒店、发展对策研究、法律法规研究和开发建设研究[2]734-736。目前，相关研究中，针对贵州发展分时度假业的文献较少。贵州旅游资源丰富，旅游发展急需转型升级、后发赶超，研究贵州分时度假业的发展，具有一定的意义，同时对西部地区发展分时度假业也有一定的借鉴价值。

二、贵州发展分时度假业的必要性和可能性

（一）必要性

1．促进贵州旅游业的转型升级

资源依赖型的粗放式发展模式一直主导着贵州旅游业的发展。这种发展模式，在一定时间内，满足了旅游者浅层次观光、游览的需求，推动了贵州旅游业的快速发展。但随着旅游者消费需求的不断变化、市场竞争的日趋激烈、科技发展的不断推动、旅游产业链的延伸和渗透、专业化分工的不断细化、投资趋于多样化，旅游业正在经历转型升级。贵州旅游业必须跳出传统的资源依赖型的发展模式，实施产业转型升级，向更高层次发展。西方发达国家旅游业的发展经验表明，旅游业在经历了观光旅游以后，会逐渐向休闲、度假旅游发展，进而走向更高层次的度假旅游。分时度假是度假旅游的一种创新形式，发展分时度假，将有利于促进贵州旅游业的转型升级。

2．带动贵州地方经济全面发展

旅游业是贵州的支柱性产业，旅游业的发展，对贵州地方经济发展有着重要的意义。分时度假业不但具有传统旅游业综合性强、覆盖面广、乘数效应高等特点，而且在某种程度上，进一步深化了其经济功能。发展分时度假，促进了旅游房地产、酒店客房的开发和销售、盘活了房地产企业和酒店的资金、拓展了相关企业的盈利渠道，而且还平衡了旅游季节性、增加了游客的逗留时间和消费、增加了就业机会、改善了地方基础设施。据测算，一个拥有百万名会员的分时度假系统可拉动国内市场五十到七十亿元人民币，盘活三百到五百万平方米的存量房产，直接创造两万个就业机会[1]51。发展分时度假，有助于带动贵州地方经济全面发展。

3．促进对外交流、革新思想观念

贵州作为一个“欠开发、欠发达”的西部省份，地方经济社会的全面发展，有赖于政府、企业、民众思想观念的革新，综合素质的提高。通过发展分时度假，特别是分时度假交换系统，通过国外旅游者、国内旅游者与省内旅游者，省内不同地方旅游者之间的置换，加强各地政府、企业、民众之间的相互交流，相互学习，取长补短，将有益于贵州省地方经济社会的长远发展。

（二）可能性

1．贵州旅游资源丰富、度假条件优越

气候资源：贵州山清水秀、空气清新，适合发展度假旅游。最近两年，中东部地区连续出现雾霾天气，给人们的出行、工作、生活带来严重的影响，引发了人们对空气污染的严重关注。贵州的蓝天白云是一种巨大的吸引力。而且贵州冬无严寒、夏无酷暑，温度舒适。特别是夏天，比较优势更加明显。贵阳有“避暑之都”之称，六盘水被称为“凉都”。贵州北方的桐梓县，由于背靠重庆这一巨大的旅游市场，再加上交通便利、夏天气候相对凉爽，每年都有大批重庆人前去避暑，促进了当地旅游业的发展。

景区景点：贵州旅游以贵阳为中心，分为东、西、南、北四条线。东线以少数民族文化为代表，代表性的景点有西江千户苗寨和肇兴侗寨，还有国家级自然保护区、联合国人与自然保护圈成员单位之一的梵净山；西线以喀斯特地貌景观为代表，代表性的景点有黄果树瀑布、龙宫、织金洞；南线以世界自然遗产地为代表，代表性的景点有荔波大、小七孔景区；北线以长征文化、国酒文化、世界自然遗产地为代表，代表性的景点有遵义会议会址、茅台镇、十丈洞瀑布。截止2012年，贵州省共有18个国家级风景名胜区，54个省级风景名胜区，71个全国重点文物保护单位①数据来源：贵州省统计年鉴，2013年。。

2．旅游者休闲度假需求快速发展

世界旅游组织研究表明，当一个国家人均GDP达到3000美元时，就会产生多样化的休闲娱乐开支，度假旅游需求将会全面扩张[7]。2013年全国人均GDP已达到6767美元，远远超过3000美元②数据来源：国家统计局。。截止2012年，重庆市人均GDP已达到38914元，按现在汇率计算约合6337美元，广东省人均GDP已达54095元，按现在汇率计算约合8810美元，贵州省人均GDP已达19710元，按现在汇率计算约3200美元①。重庆和广东是贵州最重要的两个旅游市场，随着渝贵、贵广高速铁路的贯通，将会有更多的两地游客前往贵州休闲度假。从2012年的数据来看，贵州GDP也已超过3000美元，休闲度假需求将全面扩张。

3．相关产业支持

旅游业的全面发展：2012年，贵州省共接待国内外游客21401.18万人，旅游总收入为1860.16亿元，较2011年有较大的增幅。旅游基础设施进一步完善。以酒店为例，截止2012年，贵州共有386家星级酒店，其中5星级酒店4家，4星级酒店52家①。一些开业不久的知名酒店，如贵阳中天凯悦酒店、凯宾斯基酒店并未统计在内，有不少酒店正在修建当中。基础设施的完善，为分时度假在贵州的发展奠定了基础。

房地产业快速发展：2011年，贵州房地产开发共完成投资额873.48亿元，房屋销售面积达到1882.10万平方米，商品房屋销售额达到7319.072亿元③数据来源：贵州省统计年鉴，2012年。。以贵阳市花果园楼盘为例，自2010年11月开盘以来，于2011年和2012年荣获全国单盘销售冠军，其中，2011年销售1.3万余套，销售金额70余亿元，2012年销售6.5万套，销售金额270亿元，销售面积550万m2[8]。房地产业的快速发展为贵州发展分时度假业铺平了道路。

4．政府的大力支持

旅游业是贵州省的支柱产业，旅游业发展的好坏，将影响贵州省经济社会的发展，进而影响省委省政府提出的“两加一推”战略的实施。分时度假作为一种新型的旅游业态，发展情景广阔，势必会得到贵州省各级政府在政策、财政、税收等方面的大力支持。

5．信息技术的发展

分时度假最大的吸引力在于其交换系统。互联网技术的不断更新和发展为分时度假业提供了强有力的技术支持。而且近年来，互联网普及率大大提高，电脑走进千家万户，手机上网、网上购物逐渐受到人们的青睐，大众使用互联网的熟练程度不断提高，为人们参与分时度假系统做了铺垫。

三、贵州发展分时度假业的对策

（一）政府对策

1．制定《贵州省分时度假条例》

分时度假是一种期权性消费，即消费者一次性付清所有费用，在未来很长的一段时间内享有相应分时度假产品的使用权。由于是一种期权性消费，未来具有不可知性，再加上信息不对称，消费者往往在产业链中处于不利的地位。分时度假引入我国初期，由于一些不法企业、投机分子欺骗消费者，强迫性或误导性销售，造成消费者投诉不断，对分时度假产品失去信心。为重振分时度假市场，保障消费者的合法权利，制定相关法律、法规，加强对分时度假业进行规制，势在必行。

贵州应走在全国的前列，成立由法律专家、旅游专家、相关企业代表组成的专家队伍，参考美国福罗里达州《分时度假房产法案》、欧盟《欧盟分时度假指令》，编写《贵州省分时度假条例》，并在省人大会议上通过，使其具有法律效应。《贵州省分时度假条例》至少应对以下几个方面进行规定：（1）主管部门。分时度假涉及房地产、旅游景区、度假村、酒店等诸多方面，容易造成多头管理或管理真空的现象，条例应对分时度假业的主管部门进行规定；（2）市场准入。对进入分时度假业的企业实施严格的市场准入，对相关企业进行严格的资质审查、进行登记管理、实施保证金制度；（3）冷静期制度。规定消费者在与分时度假企业签完合同后的一段时间内，可以无条件地撤销合同。同时规定在冷静期结束之前，禁止消费者向销售商预付费用；（4）信息披露。规定销售商有义务在销售前、销售中、销售后向消费者披露真实的产品情况、企业运行情况、消费者权利、及其他相关情况；（5）第三方保证。规定引入信托公司等第三方保障制度，在销售前，由信托公司代表消费者对分时度假的使用权进行监管。

2．成立贵州省分时度假业发展基金

设立贵州省分时度假业发展基金，专款专用，主要用于分时度假宣传促销、行业规划发展研究，开发项目补助、教育培训等方面。并对分时度假发展基金实施严格的监督检查，进行追踪问效。

3．政策优惠

分时度假业对贵州来说是一个全新的概念、全新的产业。在产业发展初期，需要政府的大力扶持。贵州省政府和地方各级政府要在税收、土地审批等方面给予支持。

（二）企业对策

1．开发适销对路产品

由于我国带薪休假制度还不健全、消费者受传统消费习惯的影响，传统的分时度假产品对我国消费者来说期限太长、时间太固定、价格太高，必须对其进行改良。主推产品期限应在3-5年左右，期限缩短，相应地价格就会降低。使用方式可以更加灵活，不用一次性住满7天，可以分散化，实施季节差异化政策，比如旺季住一天相当于住两天，淡季住一天只算半天等。在产品类型上，提供多样选择，单间、标间、套房、别墅等，对不同的类型设计不同的计算方法。同时要进一步提高产品的附加价值，度假村、酒店等度假产品要慎重选址、净化环境、提供多样化的服务，增加产品的附加值，提高游客的满意度。

2．品牌化建设、集团化经营

分时度假产品的期权性特征要求企业必须具有较高信誉。分时度假企业只有注重培养自己企业的品牌，增加消费者的满意度和忠诚度，才能取得更好的发展。分时度假企业只有实施集团化经营，实施横向一体化和纵向一体化，提高综合实力，才能更加坚定消费者的信心。在发展初期，贵州省应挑选一些实力雄厚、信誉良好的大型企业，不管是国内的还是国外的，不管是省内的还是省外的，作为试点，探索分时度假业的发展路径。

3．准确的市场定位

在全球范围内的分时度假旅游者中，大多数为中年人、中等收入、受过良好的教育，且80%以上为已婚夫妇，30%的家庭有未成年孩子[9]。这为分时度假企业锁定目标市场提供了参考。贵州发展分时度假业应将重庆、广东作为一级市场，长三角、环渤海湾地区作为二级市场，省内及其他中西部地区作为三级市场，依次开发，有所侧重。

4．建立交换网络

分时度假最大的特色就在于住宿产品使用权可以通过交换系统进行互换。贵州发展分时度假业要在建立交换网络上下工夫。贵州省可以首先建立覆盖省内的分时度假交换系统，主要面向省外、国外旅游者。即消费者可以购买省内某一地方住宿产品使用权，用以置换省内其他地方同等级住宿产品的使用权。其次，是与省外其他地方合作建立分时度假交换系统，实现两地住宿产品使用权的自由交换。最后，待国内完善的分时度假交换网络建成后，加入其中，并创造条件与国际分时度假交换网络进行互联，实现更大范围内的交换。

5．创新销售方式

分时度假业对贵州来说是一种全新的业态。其销售方式应当区别于传统旅游产品，要有所创新。首先，要加大宣传力度。要在省内外大力宣传分时度假和贵州分时度假产品，加强消费者对分时度假产品的认知度和信任度。其次，要多采用网络营销、关系营销、试住体验、会员引荐等当今消费者容易接受的多样化的营销方式。最后，推行分数制。分数制是一种更加方便、灵活、高效的销售方式，也是分时度假第三次飞跃的关键。

6．加强人才引进和培养

分时度假的发展，人才是关键。目前贵州此类专业人才十分匮乏。一方面要用优厚的条件从国外、省外引进专业人才；另一方面要邀请国外、省外知名的专家学者、业界精英到贵州来开堂授课，加大对省内从业人员的培训。最重要的是省内各高校要加大对分时度假专业人才的培养。

贵州发展分时度假既必要也可能。在省内政界、学界、业界的共同努力下，贵州分时度假业必将迎来美好的明天。省内各地在发展分时度假业时，应量力而行，循序渐进，不要一哄而上，要有规划、有步骤、分阶段地实施。

[1] 张泽一．试析我国旅游创新中的分时度假[J]．重庆商学院学报，2010，（4）．

[2] 陈芸，黄远水．国内分时度假研究综述[J]．桂林旅游高等专科学校学报，2006，（6）．

[3] 郭巍．我国发展分时度假的制约因素及其启示[J]．扬州大学学报（人文社会科学版），2007，（3）．

[4] 陈林．引入分时度假产品提升西部民族地区乡村旅游[J]．贵州民族研究，2010，（4）．

[5] 陈燕．我国分时度假存在问题及对策研究[J]．云南电大学报，2012，（4）．

[6] 刘菲．旅游饭店新业态——分时度假交换系统[J]．北京商学院学报(社会科学版)，2000，（4）．

[7] 徐喆，汤蓓蓓．乡村分时度假旅游模式及发展对策研究[J]．旅游纵览，2011，（4）．

[8] 楼盘网．中国第一大盘：花果园全国楼市单盘销售冠军[EB/OL]．http://gy.loupan.com/html/news/201305/816875.html．

[9] 邓惠君，韦杰．基于分时度假理念的酒店住宿产品研究[J]．商业时代，2009，（20）．

An Analysis on the Development of Timeshare Industry in Guizhou Province

CHENG Zhibin
( College of Tourism and Culture Industry, Guizhou University, Guiyang, Guizhou 550025, China )

Timeshare industry is a new kind of tourism format. Timeshare was introduced to China in the 1990s. Since then, various places have been actively exploring the development of timeshare. The development of timeshare industry can promote tourism transformation and upgrading in Guizhou and promote the comprehensive development of its economy and society, which is significant for Guizhou province. From the view of the existing situation, Guizhou has owned the conditions of developing timeshare. Government departments in Guizhou province need to support the development in terms of funding, policies and regulations. Relevant companies should make great efforts in product development, market positioning, product sales, talent introduction and training and so on.

Guizhou province, timeshare, countermeasures

F590.3

A

1673-9639 (2014) 06-0100-05

（责任编辑 张凤祥）

（责任校对 王小聪）

2013-12-03

本文系贵州大学重点学科及特色学科重大项目“西部地区旅游与文化产业发展研究”（GDZT2010010）的成果；贵州大学研究生创新基金项目“贵州省旅游新业态发展研究”（2014032）的成果

程质彬（1987-），男，安徽安庆人，在读研究生，研究方向：旅游开发与管理。