房地产项目成本控制探究

文/胡建伟 浙江宁波 315300

房地产项目成本控制探究

文/胡建伟 浙江宁波 315300

房地产项目目标管理是持续跟进，不断调整的过程，需要房地产企业要有更加完善的成本管理体系，需要风险规避机制，要在房地产企业实施过程中注重成本监督和分析，及时的接受反馈的相关造价指标。最终的目的是使企业获得更大的经济效益，成本控制研究是房地产企业盈利空间大小的决定因素，本文主要是针对这一话题进行探讨，供房产企业参考。

项目成本;控制;研究

目前，我国房地产企业尚在一个快速发展的阶段，同时房地产企业是我国国民经济发展的重要组成的一部分，对国民经济建设和民生发展有着重要的影响作用，房地产企业的发展离不开国家经济政策的调控的必要性，也离不开其基础建设的必然性。房地产项目成本管理控制关系到房地产企业成长发展的壮大，同时也存在着资金投入大，建设周期长，受政策和市场不稳定因素影响大，风险性比较大，直接影响着房地产企业的生死存亡，所以，房地产项目的成本控制是一项非常重要的管理项目。

一、房地产项目成本目标的体现

房地产项目成本目标要体现在整个工程设计中，在房地产刚开始研发论证阶段以及在决策阶段，要对房地产多开发的项目的市场定位和品质要求在总体上有一定的体现。

房地产项目的成本是开发商对客户所要求的目标功能所要进行研制，生产到客户体验所花费的全部成本。成本所对应的就是商品的价值，即商品所实现的功能和制造商品所花费成本的比值。

一般意义上讲，作为房地产企业要实现预期的成本的最小化，收益的最大化，即达到产品价值的最大化，要从几个方面来进行分析，一是商品的本身功能不变，最大程度的降低成本；二是成本保持不变，功能大幅度提高；三是提高商品的功能，大幅度降低商品的成本。从根本上讲，使房地产项目工程的价值变大，成本使用费用低，就要在整个项目的进程中全面细化其功能，对造价高的节点上实施重点控制，最大程度的降低成本造价，实现最大程度的最大化经济效益。

二、现阶段，我国房地产项目成本控制存在的一些问题

第一，房地产项目建设中各个部门的协调性不高。在房地产项目建设过程中一般都会成立一个项目成本管理的控制部门，其职责主要是控制各个项目部建设中的项目成本管理的主要作用，在从整个项目建设中来看，大家普遍认为项目建设的成本管理问题是该机构的主要职能，和自己的部门没有关系。但是从职责上可以看出，项目建设成本管理问题离不开整个项目部的协调运作发展，需要整个项目部的公共协作才可能顺利实现成本控制的有相关问题。

第二，成本控制的管理制度不完善。目前我国大部分房地产企业的成本管理制度不完善，主要提现在读成本控制的制度管理比较松懈，没有明确的成文的管理制度的流程，普遍存在着重流程，轻管理，没有相应的制度结合奖惩的严肃性，致使很多成本控制的制度流于形式，没有真正的起到成本控制的目的。

第三，对监理制度的实施不重视。很多单位对工程的监理没有实施完整的监理制度，没有聘请合格的监理工程师，只是挂靠一家监理单位，这样应付了相关单位对监理工程的检查，同时看起来节约了监理成本。

第四，对合同管理的重视程度不够。项目工程建设中，合同管理的形式上存在着一定的缺陷，比如，日期不明确，盖章不科学这些都是影响双方工程顺利交接的因素；合同的条款存在着一定的缺陷，一些具体的内容没有明确，在以后的交工的过程中可能存在着一定的争议，造成时间成本和管理成本的浪费。

三、房地产项目成本的控制实施

房地产企业在确定项目建设后，摆上日程最重要的问题就是如何最大限度的控制项目成本投入，顺利实现盈利的目的，在项目推进的过程中，假设房地产市场是成熟的，大背景没有发生太大的变化，项目的市场定位相对稳定，这时候，推进项目进程中的成本控制起着重要的作用。

第一、合理的工期安排能有效实现成本的控制。在前期的工程建设中，要合理的安排工程周期，在单个项目建设的目标成本时间上进行有效的节点控制。施工初期的准备阶段，施工过程至竣工时间，合理的安排施工顺序，按照涉及要求最大程度的减少施工成本的支出，减少工程返工费，在各个不同的阶段围绕工程项目的推进使各项工作有序进行。

第二、控制好建安成本。控制好建安成本，是减少成本建设的重点之一。在实际的工作中，有的一些工程虽然能够按照要求质量如约完成，但是工程的总体造价严重超支，这样在整体上的成本就无疑增加，所以，工程项目的开始之初，在和施工单位进行签订合同的时候，要聘请有丰富经验的咨询公司进行洽谈，对招标文献，合同文本，承包商的制约力度有很好的约束，其中在一些条款的说明中，要有较为详尽的解释，其目的就是防止施工单位在施工的过程中用各种理由进行不恰当的索赔。在双方合同中，要明确各自的责任和义务，以法律的形式和条文固定下来，对于施工过程中的技术变更和施工的变更要给予明确的规定，从而避免引起不必要的争论。所以，房地产项目的推进过程中各个部门要加强监控，加强预算审查。

第三、针对房地产工程项目中的材料价格，设备价格和材料建设费等诸多造价的因素，应该加强其该内容的成本控制。在一般的房地产项目的建设中，主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的主要方式。针对最新的市场价格的信息，房地产企业要建立价格信息网格，在第一时间内准确的了解到材料市场的最新价格。项目实施单位，要注意素开发的项目与市场定位，楼盘的品味是否存在经济合理的因素。对于大宗的物质条件的购入，要做到货比三家，寻找最合理的价格区间，最大程度的降低其使用成本价值。值得项目部索要注意的地方同样包括所使用产品的产地，品格，档次也有所不同的地方，也要求开发商对其有明确的认识。成本控制的意识要在项目开始的初期实施明确的确认，其具体的方法是成本管理部门，工程管理部门，采购管理部门等要全面的对成本控制进行有效的控制。

第四、要全面合理的利用建设资金。项目开发建设资金是房地产项目建设的重要因素。房地产企业必须合理的运用筹措的资金，保证项目的顺利开发使用，总体上看，房地产项目的开发占的负债率比较高，项目工程负债率高就会给企业的有效资金利用上造成不必要的浪费。所以，房地产企业在资金回笼，项目工程的长短建设和企业资金状况选择合适的融资方式，避免造成资金被占用，项目工程战线拉长。项目建设中要对每个项目开发的建设中的收支情况进行准确的预计，同时对本地企业的资金运作有清楚的认识，这样才能制定较为准确的项目预计资金的分配，在掌握资金占有的情况下，对项目建设的成本才有准确的控制。

结语:

综上所述，房地产项目工程造价的控制与管理是一个持续动态的过程，建设方应对整个项目进程的成本价值进行有效的控制，在项目建设的各个阶段，各个环节，都要有具备相应的成本管理的概念，认真分析市场建筑成本的重要信息，最大程度的减少成本建设的费用，做到随时对工程项目的造价掌握在可控范围内，制定最好的资金投资使用计划，将企业的成本严格掌控在可控范围内。

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胡建伟（身份证号码：3302821985102966 3X），男，1985.10，毕业于四川大学土木工程系，中级职称，主要从事房地产开发及房地产成本管理工作。