房地产开发投资现状与未来走向

2014-02-06万强苏州易中建设咨询监理有限公司江苏苏州215200

中国房地产业 2014年15期

文/万强苏州易中建设咨询监理有限公司江苏苏州 215200

房地产开发投资现状与未来走向

文/万强苏州易中建设咨询监理有限公司江苏苏州 215200

城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和政府要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进我国房地产行业的稳步、快速发展。

房地产；开发投资；未来走向

1、前言

房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。政府和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。

2、房地产开发投资现状

2.1 企业融资困难

房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开发成本融资，还是管理维护费用的筹措都相对较难，增加了房地产的开发难度，不利于我国房地产行业的快速发展。加之，我国金融制度尚未完善，对房地产企业投资质量及投资合理性产生了负面影响。近年来，中央加大了对房地产企业贷款监管力度，使企业贷款更加困难，其逐渐通过信托和基金等进行融资，增加了投资成本和企业的资金压力，严重削弱了房地产项目收益。

2.2 房地产开发效益无法达到预期效果

房地产开发投资都是结合房地产的实际开发情况，进行慎重分析和考量的。房地产开发项目的持续周期比较长，往往注重追求经济效益最大化。但是，当前房地产具体建设实践中，受到很多外部因素及政策的制约，使房地产开发投资不合理，很容易出现亏损现象。其限制性因素主要表现在以下几个方面。房地产开发项目规划和选址受外部因素制约；不注重结合实际情况，对房地产项目进行合理规划；房地产开发过程中，与周边环境及基础设施建设存在冲突；房地产行业没有达到预期的营销效果[1]。

3、房地产开发投资未来走向

3.1 国内发债

当前，房地产企业国内融资环境发生了相应的变化。龙头房产企业逐渐对新型融资渠道进行开拓，出现了越来越多的理财产品、众筹和房地产信托基金等。大型房产企业得益于良好的融资环境。其通过增强资金实力，实现行业并购。这些新兴的融资模式，也使房地产行业及其开发投资格局发生了相应的改变。加之，国内货币政策环境日渐宽松，很多房产企业回归国内，进行债券发行。

3.2 海外投资和融资

海外投融资成本相对比较低，融资利息能够对所得税进行抵扣。国外具有成熟的房地产融资环境。专业机构和房地产企业在法律范围内进行合作，能够实现房地产跨境投资和融资。房地产企业既要对具体的海外投融资流程进行明确和了解，也要对国外借贷环境进行慎重审阅。中国开发商在海外收购过程中，往往会选择核心地段的地标性建筑，但是投资回报相对较低，收益率仅为3%-4%；开发商如果借助同样的投资策略，将目光聚焦在国内市场，投资回报高达6%-8%；能够最大程度实现投资收益。

3.3 房地产企业并购重组

近年来，得益于政策的扶植，为房地产行业带来了全新的发展机遇。但是，与高增长时代仍然存在相应的差异。虽在一定程度上缓解了房地产的资金压力，其仍然不具备偿债能力。相关数据表明，2015年一季度，上海、深圳上市房地产企业的平均负债率为65.4%，相较于去年，有所降低，但是仍然比2008年的均值高。当前，房产企业融资再度开闸，但是海外融资渠道并未拓宽。2015年上半年的数据表明，参与境外融资的房地产企业有15家，筹集人民币数额高达570亿。并购重组逐渐成为房地产开发投资的主流趋势[2]。

3.4 房地产融资之众筹

当前，中国互联网和金融联系日渐深入，并取得了快速发展，对传统银行也产生了相应的冲击。房地产行业的房产企业融资模式也出现了相应的分化，银行信贷在房产企业融资中不再占据主流地位。很多房产企业借助互联网优势，开始尝试互联网金融、众筹、资产证券化等模式，来缓解房地产的开发投资压力，房地产的融资渠道也越来越多，不再局限于单一的融资层面。众筹将会越来越多被应用到房地产开发投资中。房地产企业与金融公司建立良性的互动合作关系，能够改变房地产行业运营发展中的传统生产模式和融资方式。同时，也为消费者提供了崭新的理财思路，实现收益的灵活性及最大化。

房地产企业属于资金密集型行业。其在具体实践过程中，需要大量的资金，同时，也容易受到市场环境的影响。其在开发投资过程中容易存在非法集资和资金链断裂等情况。政府要采取具体措施，引导房产企业对投资风险进行合理规避，不断提高企业实力及管理能力，使其呈现最佳发展状态。

3.5 房地产企业融资环境发生了变化

虽然房地产企业已经具备了充足的资金环境，但是仍然秉承传统的资本管理政策。宽松的货币政策只是缓解了房地产企业的结构性改革，并未从根本上解决实际性问题。房地产企业借助融资，对存量进行消化，房地产企业在资本分配政策中并未处于良性的发展状态。近年来，很多开发商宣布增加持有型地产比例。但是，租赁物业的组合培养难度比较大，回报和资本方面仍然存在很大差距[3]。

2015年楼市回暖，提升了房地产企业开发投资的积极性，部分指标也发生了良性改观。加之，依托政策的扶植和支持，部分城市的房产交易量出现反弹。得益于市场回暖，房产需求量比较大的地区，在房产企业库存和销售回款方面的压力有所缓解。但是，仍有部分三四线城市的房产库存压力比较大，很难在短期内进行消化。