房产测绘浅述

文/肖传振、王杰 浙江省第三地质大队测绘院 浙江金华 321001

房产测绘浅述

文/肖传振、王杰 浙江省第三地质大队测绘院 浙江金华 321001

伴随着城市化进程的迅速增快，城市化规模得到了持续性的拓展，与此同时，开始有大量的农业人口不断地涌向城市，伴随着大量农业用地向城市的持续性扩张，农业用地逐渐转化为城市建设用地，这在极大的程度上推动了我国房产业获得了突飞猛进的增长房产测绘作为房地产行业的一个分支，也得到了一个难得的发展契机。接下来，文章针对房产测绘进行浅述，望能够对同行业有一定的借鉴价值。

房产、测绘

1、我国房产测绘现状

通常，由房地产主管单位下属房产测绘队进行房产的测绘工作，是在房地产产权产籍管理的基本前提下所进行的，其与房地产权之间存在非常密切的联系。伴随着城市化进程的增快，人们对房产测绘有着更高的要求。可是，因我国房产测绘开始的比较晚，无论是在实际操作还是规范制度上都存在很多的问题，这些问题是需要我们及早解决的。

2、房产测绘未来发展趋势

2.1房产测绘以市场化的方式进行运作，遵循公司方式来运营，交由房地产主管单位实施行政监管。

2.2测管分离。房产测绘管理单位实施技术管理，房地产主管单位实施行政管理。

2.3以房产测绘为官方测量，消除建筑面积自身不应有的权利，促使房产测绘更加单纯技术化。

3、房产测绘发展浅析

3.1房产测绘实施市场化运作

房产测绘以市场化的方式进行运作，遵循公司现有的运营方式，交由房地产主管单位实施行政监管。这种方式的显著优势在于，能够促使行政资源有效地节省很多，在办理测绘业务上的效率得到显著的提高；可是不足之处也是很明显的：欠缺系统性的监管机制，恶意竞争广泛存在，这种情况下，最终的测绘结果在精准度上也无法得到有效的保障。如果市场完全放开，那么，房产测绘企业的资质门槛就会变得低一些，为此，房产测绘部门在数量上必定会呈现出持续升高的一种状态。在房地产开发商为合同甲方、房产测绘企业为乙方，那么测绘数据的真实性与精准度需要做好把握。依据合同法应当是由房产测绘单位和房地产开发企业来承担，但房产测绘单位经过数年变迁，可能早已物是人非，或者公司已经注销，还有公司资产不足赔付产权人经济损失的情况下怎么办?最后还得产权人日复一日地去打那永远也打不完的官司。当然，这中间还有一个主管部门监管的问题，如何监管?怎么合理合法的进行监管?也是一个值得深入探讨的问题。

(1)测管分离，房产测绘管理机构进行技术管理，房地产主管部门进行行政管理。

这样的模式其实仍和我国现行测绘体制大同小异，只是多一个专门的技术管理机构。优点：在增加一个专门的技术管理机构的同时可以对房产测绘成果进行技术审查，保证房产测绘成果的准确性。一旦发生由于房产测绘成果产生的纠纷，可以由这个专门的技术管理部门做出裁定，从而改变现在房产测绘单位既当运动员又当裁判员的局面;缺点：增加一个环节势必降低测绘业务的办理速度;也必将会增加行政成本。这种的发展模式在不计算成本的条件看似是最合理的一种办法，但笔者认为并不使然。在大力提倡以人为本，及建立服务型政府的背景下，这样的运作模式就与我国发展的主题方向显得背道而驰。政府工作的发展方向是应该淡出管理而深入服务，便民、利民、服务于民才是政府的主导发展方向，因此这种模式看似合理但也有诸多不合适宜之处。

(2)确认房产测绘为官方测量，剔除建筑面积本身不应该具有的权利，使房产测绘单纯化，技术化。

首先要说明的是，我国目前大多数城市都是采取这种模式：由房产测绘部门从事测绘工作，由房地产主管部门进行行政管理，但没有确认房产测绘为政府测量机构及剔除建筑面积本身不应该具有的权利，这和前面提出的第三种模式前半段相同，但后半段还不尽然。房产测绘显然不同于房屋中介，后者市场化是符合社会发展需要的，它需要市场化竞争进行优胜劣汰，从而提高整个房屋中介行业整体水平;房产测绘是政府做出的对房屋面积的法定认定，它的数据不仅要用于房屋产权登记，同时其房产测绘档案也是后期房产交易的重要数据;更重要的是要为国家提供城市建设、房产开发量等提供决策重要依据。通过房产测绘数据汇总可以得出某某城市某某年的商品房建设面积、经济适用房建设面积、廉租房建设面积、营业房建设面积等等。从而为政府的城市建设提供决策的数据。笔者认为房产测绘的主要发展方向就在于：提供精确的各种房屋建设面积，为国家的宏观调控政策提供数据依据。我国的房产销售大部分是以单价合同为主要形式的，每平米价格×建筑面积=合同(房产)总价。在房产预售时期，平均每平米的价格为合同上约定的确定值，而建筑面积却不是确定的，所以，不管是合同中的甲方还是乙方都会将关注的重点投射到建筑面积上的。建筑面积=套内面积+公摊面积，公摊面积的不确定性、或不明确、公摊面积产权比较模糊，等等，这些都会造成购房者的怀疑，如果以这种销售模式，那么就会将房产测绘单位无情地推向风口浪尖当中，为此，最好能够选择按套与按套内面积的计价方式。站在世界其他国家的角度进行分析，很多国家的房屋买卖运用的是按套计价的模式，其中，套内面积、建筑面积可以作为房屋产品的参数提供给广大消费者，在进行产权登记的时候依然采用建筑面积，最终由政府部门负责房产测绘的相关工作，然而，房产测绘部门是与利益相脱节的，这样更好得保证测量数据的公正无误。

结语：

伴随着我国房地产市场的快速发展，为进一步强化房产市场管理，维护房产市场秩序，在目前的房产管理工作当中，要将房产测绘作为重点，然而，房产测绘属于一项系统化的工作，是比较复杂的，为此，需要房产测绘单位不但要具有先进的测绘技术及测绘设备，并且要确保为独立性的经济实体，与房产测绘委托人不可存在任何利益性的联系，这样才能够促使房产权利人的利益得到真正的保障，使得房产测绘市场进一步规范化。

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