商业面积指标体系构建与调整<br/>——昌黎县商业网点专项规划实证

商业面积指标体系构建与调整
——昌黎县商业网点专项规划实证

2014-02-05孔德静侯金柱刘海滨惠长虹

河北科技师范学院学报 2014年3期

王鹤，孔德静，侯金柱，刘海滨,惠长虹,徐嵩

(1 河北科技师范学院，河北秦皇岛 066004；2 国家发展和改革委员会；3 天津大学)

商业网点发展规划是依据城市总体规划制定的专项规划，旨在对城市商业发展总体规模、各级商业中心区位及规模、业态结构、商业街区等内容进行必要的统筹和规划设计。商业网点专项规划的关键在于商业指标体系的建立，涉及人均商业面积、商业总规模、各级商业中心规模、市场规模、物流基地规模等多项指标，笔者主要针对零售及服务网点指标建立进行研究，市场和物流规模不做分析。指标体系的核心在于人均商业面积，课题从方法论层面进行深入剖析，并以河北省昌黎县商业网点专项规划作为实证，论证商业面积指标体系调整与构建的科学性和可行性。

1 商业面积指标体系

1.1 人均商业面积

城市商业规模通常以“人均商业面积”这一指标进行推算，即人均商业营业面积。尽管这种方法的科学性存在一定质疑[1]，但笔者在调研中发现许多城市均以这种方法进行商业规模制定。在不具备统一、全面方法的背景下，这种模式具有现实参考价值。人均商业面积是用以描述一个城市的居民总体上对商业设施规模的占有量的指标，可以作为考量城市商业资源规模的定量数据。这一指标不能被简单地描述成反映商业发达与否，同时应当考虑商业设施分布带来的结构性问题。人均商业面积是制定商业网点规划最为核心的指标之一，人均商业面积对推导商业总规模、各级商业中心规模、零散商业规模等数据具有重要意义。

1.2 商业总规模

商业总规模是人均商业面积的派生指标，由人均商业面积和城市人口规模构成。制定人均商业面积指标时，不能一步得到城市人均商业面积，需要从中心城区、乡镇、村屯等3个层级分别计算，再根据每一层级的人口规模测算层级商业规模从而获得城市商业总规模，进而得到城市人均商业面积。换言之，人均商业面积和城市商业总规模二者的制定存在相互依存，互为推导的密切关系。如表1，中心城区总营业规模通过人均商业面积1.80 m2(通过计算获得)和人口13万得到；同样方法得到乡镇和村屯总营业面积；城市总体营业面积A由三级营业面积之和得到，再根据城市总体人口规模回推城市总体人均商业面积，即A/53=B=0.78 m2。

1.3 商业中心规模

根据商业网点在城市商业中的等级规模，以编制县域县城商业网点规划为例，县域部分通常从4个层次规划商业中心：区域级商业中心(位于县城)、中心镇级商业中心、一般镇级商业中心、中心村及以下商业网点[2]。县城部分从3个层次规划商业中心：县级商业中心(一般为老城区商业核心区)、片区级商业中心和社区级商业中心[3]。不同层级的商业中心在网点区位、控制规模、服务人口、功能定位、辐射商圈、主力业态、大型网点、商业功能区、配套服务网点、特色要求等方面不尽相同，县级商业中心主要承担全县域范围内的商业辐射功能，部分兼具对外辐射功能，近期规模一般控制在10万m2以上。针对老城区商业核心区而言，规划以改造为主，新建为辅，目的在于在保护老城区历史文脉的前提下尽可能的提升城区面貌、补充商业功能、调整业态结构、融合历史与时代感等；片区级商业中心主要辐射片区范围内的居住人口，对县级商业中心进行必要补充，近期规模一般控制在10万m2以内，以新城区商业核心区为主，建筑多为新建，具有一定的规划空间；社区级商业中心的实际功能局限在满足本社区商业需求，一般在对县城进行社区数量、区位规划的同时逐一配备，所有社区级商业中心共同辐射除县级商业中心、片区级商业中心以外的县城区域，近期规模一般控制在1万m2以内。

2 方法论层面的人均指标制定

不难发现，商业网点规划的制定，人均指标尤为关键。在制定方法无定论的前提下，笔者认为从两个方面着手更具有一定的说服力和合理性：定性的分析，即借鉴国内外标准，以发达国家、城市的人均指标作为参考，制定过程中不可偏离过大，在合理范围内取值；定量的分析，即采用我国现行城乡规划规范和标准，从科学性角度用数值严格考量，获得既符合总体规划又满足相关规范的指标。

2.1 借鉴国内外标准

综合国内城市、区县人均指标，近年来较发达城市如香港可达1.20～1.50 m2/人；上海市高达2.45～2.46 m2/人，其中长宁区已达2.80 m2/人[4]；四川省金堂县、湖南省华容县、湖北省巴东县等部分县市2020年人均营业面积在1.10～1.40 m2范围内(表2)。参考国外标准，一些代表性的国际城市人均商业面积约为1.00 m2。日本2002年统计年鉴表明，东京、大阪、京都人均指标分别达到1.07，1.14，1.25 m2，至今这一指标只会更大幅度增长[5]。

因此，在编制近期商业网点规划时，可以参考国内外标准。对城市人均商业面积而言，考虑调整部分较大的偏离值，平均取值在1.50～2.00 m2范围；区县级人均商业面积在1.10～1.50 m2范围。

表2 其他县市2020年人均商业面积指标

表1 商业规模计算表

2.2 依据城乡规划规范推算

根据中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》和商务部《居住区公建服务设施控制指标》，居住区配套的商业服务建筑面积的千人指标为700～910 m2，居住小区为450～570 m2，组团为150～370 m2[6，7]；一般性商业营业面积与建筑面积之比为1∶1.2[8]，即居住区人均商业面积标准为(1/1.2)×(0.70～0.91)=0.58～0.76 m2，居住小区、组团人均商业面积标准分别为0.38～0.48，0.13～0.31 m2。根据总体规划中不同时期的用地规划图则，测算居住区商业用地占总整商业用地的比重，即居住区人均商业面积占总整商业网点人均商业面积的比重，如占70%，则市区(县城)人均商业面积为(0.76～0.91)/70%=1.09～1.30 m2。镇区人口与居住小区人口相当，考虑按居住小区指标计算，当镇区商业全部为居住小区商业时，镇区人均商业面积为0.45～0.57 m2。村屯人均按组团考虑，为0.15～0.37 m2。各级人均商业面积经过严格测算得到，根据统计年鉴各级人口规模回推商业总量和市域(县域)人均商业面积。

2.3 人均商业面积指标的调整

商业总规模和各级中心规模的调整归结于对人均商业面积指标的调整。无论采用以上哪一种方法测算人均指标，都存在一个区域值。对确切数值的选取即是对规模的调整。一般而言，要充分考虑城市(县城)、镇区、村屯的行政等级、经济水平、人口规模、区位条件和特殊性等。对高等级区域(如较发达城区、中心镇、中心村等)尽量采用上限值，较低等级区域尽量采用下限值，并与现状值进行对比和修正，从而得出商业发展过剩或不足的基本结论，再根据各级中心辐射人口进行换算获得各级商业总量。针对对外辐射功能明显的商业中心，规划存在一定的灵活性，其规模可适当考虑一定比例的增加，但各级商业中心规模和城市(县城)商业总量应当保证平衡和一致，在合理范围内进行规模调整。

3 昌黎商业网点专项规划实证

3.1 项目概况

以河北省昌黎县商业网点专项规划为实例，规划范围为昌黎中西部区域(沿海高速公路以西区域)，包括中心城区(昌黎镇、城郊区)，龙家店镇、安山镇、靖安镇、新集镇、朱各庄镇、马坨店乡、两山乡、十里铺乡全域，泥井镇、荒佃庄镇、葛条港乡大部分区域，大蒲河镇小部分区域。面积为974.844 km2。规划期限分为近期(2015～2020)和远期(2021～2030)两部分。根据调研数据，截至2013年底，全县共有商业网点5 288个，平均每千人拥有网点数11.1个；商业网点总营业面积389 086 m2，人均0.82 m2(表3)。其中，中心城区商业网点2 166个，平均每千人拥有网点13.6个，商业网点营业面积257 062 m2，人均1.62 m2；乡镇所在地拥有商业网点1 594个，平均每千人拥有网点34.5个，商业网点营业面积87 344 m2，人均1.89 m2；村屯拥有零售网点1 528个，平均每千人拥有网点5.72个，商业网点营业面积44 680 m2，人均0.17 m2。营业面积大于500 m2的零售网点41个，营业面积140 050 m2，占商业网点总营业面积的36.0%；营业面积小于500 m2的零售网点4 140个，营业面积169 177 m2，占商业网点总营业面积的43.5%；配套服务网点1 107个，营业面积79 859 m2，占商业网点总营业面积的20.5%。

表3 河北省昌黎县各区域商业网点人均水平比较

3.2 规划指标体系

根据昌黎县实际情况，规划县级商业中心2个，分别为老城区商业中心、新城区商业中心；片区级商业中心3个，分别为学院路东部居住片区商业中心、产业服务中心和空港片区商业中心；社区级商业中心23个，其中中心城区12个，乡镇所在地11个。

规划全县域零售业与服务业网点人均商业面积指标为：近期末1.00 m2；远期末1.14 m2(表4)。其中，中心城区人均商业面积近、远期分别取值0.76，0.73 m2，居住区商业用地占总整商业用地的比重近、远期分别约为51%，49%。因此，中心城区人均指标近、远期分别为1.48，1.49 m2。中心城区规划人口近期末25万人，远期末34万人，则中心城区商业总量近期末为1.48×250 000=370 000 m2，远期为1.49×340 000=508 000 m2。各镇区(包括空港片区)在居住小区标准基础上，充分考虑发展现状和商业辐射功能需要，镇区人均商业营业面积近、远期均按人均1.00 m2规划；村屯在组团标准基础上，考虑新农村建设需要，近、远期均按人均0.30 m2的标准规划。

中心城区各级商业中心规模的制定采用辐射人口与人均指标推算得出。县级商业中心辐射半径取1 500 m，片区级商业中心辐射半径取1 000 m，社区级商业中心辐射半径取500 m，根据图纸辐射地块面积折算人口规模(表5)。镇级商业中心规模、村屯商业总规模按相应人均指标与人口规模获得(表6，表7)。