通过公证委托进行存量房交易的法律风险及防范

冯国鸿



通过公证委托进行存量房交易的法律风险及防范

冯国鸿*

近年来，随着房价的节节攀升，房地产市场日趋活跃，同时也催生了不少当事人采取“以委托公证代替房屋过户登记”的方式进行存量房的交易，由于诚信、法律知识欠缺等问题，因委托公证而产生的法律纠纷也是枚不胜举的。笔者将结合相关案例，列举出这种交易方式的法律风险，并提及相应的防范措施，希望给予买卖双方借鉴和参考。

公证委托 存量房交易 风险 防范

一、引言

房价一直是个特别引人关注的话题。近十年来，房价不断飙升的同时，房屋买卖纠纷的数量也呈上升趋势。在处理存量房买卖案件纠纷时，不难发现，有不少当事人约定的存量房交易方式，并不是直接到房管部门办理递件交易，而是卖方办理全权委托公证给买方进行存量房交易，即买卖双方到公证处办理全权委托的公证书，该公证书上面明确载明卖方对买方处理该存量房的一切行为均表示认可等。相比较直接到房管部门办理递件的交易方式而言，通过委托公证方式进行存量房交易，虽然表面上满足了当事人的特定需求，给当事人带来便利，但由于诚信、法律知识欠缺等问题，因委托公证而产生的法律纠纷也是枚不胜举的。

二、通过委托公证进行存量房交易的常见法律风险

通过委托公证进行存量房交易，其初衷在于为卖方不能亲自处理房产的相关事宜提供方便，使交易更加迅捷和便利。然而，在实务中，买方之所以提出要求卖方通过委托公证进行存量房交易，通常是出于其它别的原因的，有些买方待房屋出证满5年之后，才过户到自己名下或指定人员名下。有些不符合限购资格的买方之所以要求卖方办理全权委托公证只是为了作为其购房保障依据。有些买方拟购买还未取得房地产权的房屋。还有些买方是为了炒房，他们希望寻找愿意以更高的价格购买该房屋的买方，并以卖方代理人的身份直接与下一手买方签订另一份房屋买卖合同，且与下一手的买方到房管部门办理过户交易手续，赚取中间的差价。通过委托公证进行存量房交易，从表面上看来，似乎满意了不同买方特定的购房需求。但是，存量房交易的最终依据是权属转移登记，而不是委托公证，因此，即使买卖双方办理了委托公证，只要未办理过户，则存量房的产权仍属于卖方，交易尚未最终完结，整个履约过程对于买卖双方来讲都蕴藏着不少的法律风险。下面，笔者将结合实践中若干的具体案例，列举这种交易方式进行存量房交易的法律风险。

（一）通过委托公证的方式进行存量房交易对于买方的法律风险

1.卖方违约不办理委托公证或中途取消委托公证

案例1：张某通过中介向李某购买某处房屋，房屋买卖合同中约定李某收齐房款当天与张某一起到公证处办理全权委托公证。合同签订后，李某一次性向张某付清房款。但张某发现自己出售的房屋价格上涨了不少，随即反悔，不同意与李某一起到公证处办理全权委托公证。李某无奈之下，提出仲裁申请，要求张某承担相应的违约责任。

从案例1中，我们发现，买卖双方签订房屋买卖合同到公证处办理全权委托公证书通常有一段时间间隔，如果这个时间间隔卖方出于某种原因，如案例1提及的房价上涨等，卖方有可能会对委托公证卖房一事反悔，从而拒绝到公证处办理委托公证。而且，根据我国《合同法》的规定，委托人可以随时解除委托。换言之，即使买卖双方依约办理了公证委托，卖方也可以解除公证委托。由此可见，办理全权委托的公证书对买方来说并非最有利的保障。由于合同约定办理公证委托往往是满足买方特定的购房需求，而非卖方不方便直接到房管局办理交易过户。故，一旦卖方拒绝公证或中途取消公证，鉴于办理公证委托事宜是具有一定的人身性质，属于难以强制执行事宜，而且委托事宜在存量房买卖合同中一般不会具体列出来，致使买方无法要求卖方继续办理委托公证，而仅可以追究卖方承担其他的违约责任。换言之，若卖方中途悔约，买方很难实现其签约时预想的通过办理委托公证方式满足其购房需求。

2.卖方另行出售房屋或将房屋抵押给第三方。

案例2：王某通过中介向何某购买某处房屋，何某收齐王某房款后，按照合同约定出具了全权的委托公证书。过了一年时间，王某打算将证过五年的房屋过户到自己的名下时，却发现这房屋早已经不是登记在何某的名下。经调查，王某发现何某出具了全权的委托公证书后不久，又将房屋出售给第三方，并办理了转移登记。王某打算通过法律途径解决，却得知何某将房屋出售给第三方后已经移民出国了。

从案例2中，我们发现在买方取得委托公证书并不安全，在房屋过户之前，卖方完全有可能另行处置房屋，包括出售房屋或抵押房屋给第三方，在房价上扬时尤其如此。虽然卖方与买方办妥全权委托公证后，在一般情况下，买方出于交易安全及日后办理房屋过户手续的方便，要求卖方将存量房的房地产权证交给买方保管。但事实上，这种做法并不能从实质上影响卖方另行出售或抵押已办理了委托公证的房屋。因为，买卖双方虽然办理过了委托公证，然而在未办理房屋过户之前，存量房的产权仍然是在卖方名下。委托公证书并不像房地产权证具有“公示、公信”的法律效力。假如卖方是不诚信的当事人，卖方在办理委托公证并将产权证交给买方后，只要自行到房管部门挂失补办手续，可重新领取新的房地产权证。虽然在卖方领证之前，房管部门会要求卖方在报纸中登遗失证明，但这种做法通常难以被取得公证委托书的买方发现。卖方在取得新的房地产权证后，凭该房地产权证即可出售或抵押给第三方。除非买方有证据证明卖方与第三方存在恶意串通的行为，才有可能通过诉讼方式撤销卖方与第三方的合同，并要求房管局恢复原来房屋登记。否则，买方仅凭此前的委托公证书是难以令其最终实现产权的。

3.卖方意外身亡后继承人怠于办于继承手续甚至拒绝承认卖方原来签订的合同。

案例3：陈某向某开发商购买了某房屋，三年后，陈某发现该房屋升值，便打算将该房屋出售。黄某从某中介得知后，与陈某协商，最终签订房屋买卖合同。由于陈某缴交契税的完税证明还差两年才够五年，黄某为了交少一点税费，便提出由陈某先办理全权的公证委托。陈某答应了，在收齐房款当天，陈某便到公证处办理了全权委托书并交了黄某。两年后，黄某到房管部门申请房屋过户手续，却被告知无法办理。后来，黄某得知原来陈某在一年前因为交通事故意外身亡。为了办理房屋的房地产权证，黄某只好找陈某的继承人进行沟通。但陈某的继承人拒绝承认陈某已签订的合同。无奈之下，黄某只好申请仲裁。在仲裁过程中，经过仲裁庭多次调解，双方最终达成调解协议。黄某虽然取得房屋的房地产权证，但为此多支付2万元给陈某的继承人作为“补偿”并承担了陈某的继承人办理公证继承时产生的一切费用。

从案例3中，我们发现，办理存量房交易的委托公证后，如果买方不及时办理过户手续，万一卖方意外死亡，买方才要办理房屋过户手续将会是一件棘手的事情。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十二条规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：1、代理人不知道被代理人死亡的；2、被代理人的继承人均予承认的；3、被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；4、在被代理人死亡前已经进行，而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。《中华人民共和国合同法》第四百一十一条亦规定，委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。可见，卖方的意外死亡并不必然导致委托公证的自然终止。但是，卖方当时拟出售的房屋在卖方死亡后就变成卖方的遗产，在卖方的户口被销户后，房管部门是不允许凭此前的委托公证书办理房屋交易过户手续。如果要买方要办理交易过户手续，则需要先由卖方的继承人去公证处办理继承公证手续，再由卖方的继承人到房管部门将房屋登记于卖方继承人的名下。最后，买方才可以与卖方的继承人到房管部门办理过户手续。如果继承人怠于办理公证继承手续，或者拒绝承认卖方原来签订的合同，买方只能通过诉讼或仲裁方式实现自己的权利。另一方面，即使卖方的继承人愿意配合买方去办理房屋交易过户手续。由于卖方的继承人办理继承公证、将房产登记到卖方的继承人名下都必须支出一大笔继承公证费、税费等。在继承的房屋过户时所缴交的税费比一般的房屋交易的税费多，这些承继公证的费用、增加的税费款项等应由哪一方承担，由于当事人一般是不会预见到卖方意外死亡，因此在原来的房屋买卖合同当中基本不可能约定卖方意外死亡时的具体处理方式。如果买方仍希望得到其购买房屋的产权，其还需要与卖方的继承人进行协商解决。

（二）通过委托公证的方式进行存量房交易对于卖方的法律风险

1.买方迟迟不办理房屋过户登记手续，卖方真正需要购房时却没有了购房资格的。

案例4：陆某自己有两套没有电梯的旧房，为了改善自己生活，陆某打算将其中一间旧房出售，另一间旧房出租，再另外购买一间有电梯的新房。经某中介撮合,陆某与徐某签订了一份房屋买卖合同。约定陆某收齐房款后办理由徐某全权处理房屋的委托公证。陆某办妥全权委托公证不久后便看上了某开发商新开发的某楼盘的新房。但是,当陆某按开发商的要求办理网签手续时，却被告知其属于限购范围，无法办理网签手续。陆某马上与徐某联系，徐某表示当时其购买陆某的房屋是为了炒房，目前一时间无人接盘，所以暂时还未打算办理过户手续。开发商则表示，如果陆某无法办理网签手续，将终止双方签订的商品房买卖合同。无奈之下，陆某只好将另一间旧房低价卖给他的远房亲戚，在办妥过户手续后与开发商办理了新房的网签手续。

近几年，为了调控楼价，不少的地方政府采取了“限购”政策。在“限购”的行政区域内，有两套住房的业主，如果还打算购买房屋，则必须将将其中一套房屋过户到有购房资格的人名下。然而，通过委托公证进行存量房交易的买卖双方往往不会立即办理房屋登记转移手续。那么，在房管部门的房屋登记系统当中，卖方拟出售的存量房仍然登记于卖方的名下。对于房管部门而言，只是根据其房屋登记系统登记情况来认定卖方现有房屋情况，并不会因为卖方已经到公证处办理了委托公证推翻登记系统的登记情况，一旦卖方想在“限购”的行政区域内再重新购买一套房屋的，则有可能因为自己仍然属于“限购”范围，而无法进行新房的网签及过户手续。在案例4当中，虽然陆某与徐某办理全权的委托公证手续，但是，在房管部门中仍然登记陆某有两套住房，陆某被房管部门列入“限购”范围而无法与开发商办理新房购买的网签手续。为了获取购房资格，陆某只好把其原本不打算出售的旧房卖给他的远房亲戚。

2.买方以卖方代理人的身份一房二卖，甚至一房多卖的法律风险。

案例5：袁某因为急于用钱，打算出售自己名下某房产。后周某看上了这处房子，经过协商，袁某和周某商议决定暂不办理房屋产权登记过户手续，待房屋满五年后再办理过户手续，以减少税费的支出。袁某收齐房款后，便与周某来到某公证处办理委托公证手续，由周某作为袁某出售房屋的委托代理人，具有办理买卖、过户等权利。随后，袁某将房屋的钥匙、房屋产权证、契证交给了周某。两年后。袁某突然收到仲裁委的开庭通知。袁某出庭后才得知周某并未按当初约定在年满五年后将房屋产权过户到自己的名下，而是以袁某的委托代理人的身份再次出售房子。但由于周某在卖房过程中为求高额利润一房二卖，其中一位无法办理过户手续的买方委托了律师提起仲裁申请，请求追究袁某的违约责任。袁某表示房屋已出售给周某，应由周某承担违约责任。但该抗辩意见未得到仲裁庭采纳，仲裁庭最终裁决由袁某承担合同无法履行的赔偿责任。

从案例5中，我们发现，办理存量房交易的委托公证后，若买方利用这份全权的委托公证再次转卖时，一旦出现违约，卖方将作为买方的“被代理人”承担相应民事责任。根据《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”买卖双方办理全权委托公证手续后，对于下一手买方来来，前一手的买方只是卖方的委托代理人，在委托公证中列明的委托事项中，前一手的买方以卖方的名义实施的民事行为，有关的法律责任都是由卖方承担。因此，若买方是不诚信的当事人，为求自己获取高利润一房二卖，甚至一房多卖，又或者利用这份全权的委托公证骗得其他人巨款后潜逃，那么卖方将有可能面临巨额的赔偿。

三、如何防范委托公证的法律风险

由于通过委托公证进行存量房交易，无论对于买方或者卖方来讲，都蕴藏着不少的法律风险。因此，在交易中尽量避免委托公证进行存量房交易，而应该直接到房管局办理递件交易。如果由于特殊原因，买卖双方打算通过办理委托买卖公证的方式进行存量房交易的，笔者有以下几点建议：

第一，买卖双方在签订合同时将公证委托的授权范围明确下来，将此作为合同附件之一，使买卖双方在签订合同前已对于卖方的授权内容有合理的预见，避免一方当事人签约后因此委托公证的具体内容发生纠纷。

第二，在委托当中对授权时间进行限制，不要采用诸如“委托期限为至上述事项办理完毕为止的内容”，最好约定具体的时间，尽可能避免受托的买方利用这份委托公证进行“一房二卖”甚至“一房多卖”；

第三，限制对委托公证授权范围，尽可能避免全权委托的形式，特别是代收房款、转委托等，防止受委托的买方利用这份委托公证书进行炒房，甚至诈骗。

第四，针对卖方撤销公证委托以及办理公证委托后一房二卖违约情形约定高额的违约金，增加卖方恶意违约成本。

Entrust Notarial of Housing Stock Trading Legal Risk and Protection

By Feng Guohong

In recent years, along with the steadily rising prices, the real estate market has become increasingly active, but also prompting a number of parties to replace the housing transfer registration with entrusted notarization transactions, due to the lack of integrity and legal knowledge, so ,many legal disputes produced by the entrust notarial. The author combines the relevant cases to list the legal risk of such transactions for both buyers and sellers, and refers to the corresponding preventive measures,hoping to give both reference.

Entrusted Housing Stock Trading Risk Prevention

*广州仲裁委员会发展部副部长，仲裁员。

（责任编辑：徐朝霞）