用“产业地产”的幌子来做事

最近四五年，新生了“产业地产”的概念，受到不少人的追捧。

这个叫法最早是由联东集团提出的，它没有确切的定义，严格来说，“产业地产”就是依托早期的工业地产园区开发衍生而来，只是叫法比较好听。

通俗来讲产业地产指的是：在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工业地产、商业地产、写字楼宇及科技园区地产等为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形式。它是工业地产开发理念的升级和提炼。

而如今，国内的工业地产发展已经呈现蓬勃燎原之势，珠三角、长三角、环渤海经济圈以及西北经济地带等依次蔓延。

为什么产业地产会成为时下房地产行业的新宠？

我们先看它是如何运作盈利的。归纳来看，目前产业地产运作有以下四种模式：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。但无论哪种模式，它的利润来源都是土地溢价的增值部分、二级开发出租或者出售变现和配套服务。

而现实是，这三部分利润中，商业楼、配套住宅销售的收益要远远大于工业开发，因此政府、开发商、机构平台，都在用“产业地产”的幌子来做事。

当然，产业地产得以异军突起，成为市场和政府的新生宠儿也有国家发展形势的现实基础做支撑。

首先，就是城镇化推进，农村土地流转之后做什么？发展工业。农民没地了，去哪里？进工厂。大势造就了土地用地紧张正好支撑起了产业地产的这个体系。

其次，如今整个社会经济的发展和社会经济机构的转型，需要产业结构的调整和升级。

最后，产业地产属于房地产的业态分支，商品房开发火热了十多年，国家开始给它调控降温了。政府和开发商都有需要寻找下一个更好的盈利模式出来，即便它仅仅是旗号或者幌子。

创新出的“产业地产”模式带有第三产业的特性，有高增长性、高附加值的盈利空间。但是由于围绕产业地产提供的服务需要专业化，短期内又不能够速成，这就决定了从事此类行业的特殊性。

产业地产前期投入非常大，资金回报率周期非常长，更重要的除了充足的资金，产业地产需要大量的社会资源整合积累沉淀过程。这些导致了进入行业的门槛相对高，很多企业还在保守观望。

所以，目前看来产业地产竞争相对商品房市场并不那么激烈，从事产业地产的公司也都处在高速扩张阶段。

产业地产的扩张速度是有目共睹的，各种形式的产业地产层出不穷，旅游地产、休闲地产、养疗地产、科技地产等等数不胜数。但是前期的风光蜜月期过后各种问题接踵而至，乱象丛生却不可避免，产业园和地方经济的推动也难以实现。

第一，就是刚刚提到的企业以产业地产之名行开发住宅之实。

机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房和研发楼空存，甚至还有部分机构及企业以产业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。

第二，招商引资阶段暴露出低层次的竞争趋势。

由于产业园开发由政府主导，前期通过政策吸引企业入驻，但地方政府为了实现片面追求单一指标，降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

而企业引导的模式又容易出现大量圈地，圈地开发商品房前期虽能带来税收，后期没有足够的资金，问题却不容小觑。

第三，是产业园的空心化。

过多的剩余产品招商不力，开发商本身又不具备开发管理的经验，产业积聚效应没有形成，开发商无法提供完善的生活配套服务，接踵而来的后果就是一个又一个的空城鄂尔多斯。

第四，是中国的现实问题，地方政策不连贯会给由民营企业开发的产业园造成很大的隐患。一旦政策改变，造成的冲击和损失将不可估量。

虽然现阶段产业地产荆棘重重，但未来的前景却是不可限量的，那么突破口在哪里？

其实，放眼房地产行业的整个国际环境，产业服务化已成为世界产业发展的一个大趋势，突出重围的大门在发展高端服务业：也就是要加强对产业地产服务业发展的指导和规范，建立产业地产服务业集聚区和区域乃至世界品牌，带动当地经济实现增长突破，转变经济结构，助推区域经济发展。

利好的消息也同样存在，世界范围的房地产泡沫爆发给中国政府敲响警钟，必须从政策上做出调整，靠产业支撑抑制市场萧条，引导投资走出“短平快”，资本流向二、三、四线城市。这也是产业地产模式未来的希望。