起底孔雀城

孔雀城的崛起让人们看到了华夏幸福基业的另一面，这家“中国领先的开发区投资运营企业集团”，正在把更多的“鸡蛋”放进房地产开发的“篮子”里。

潮白河孔雀城售楼大厅里摆着一个中国房地产企业榜单的易拉宝，售楼人员指着排在第18位的“华夏幸福”，自豪地介绍，“您放心，开发商做商品房项目绝对是非常有实力的”。

“华夏幸福”的名字被人们广泛知晓，一度是因为它的急速成长。

2011年借壳上市的华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，以下简称华夏幸福），两年间累积涨幅超过400%，而被誉为“史上最牛地产股”。

而这一次，以工业园区运营起家的华夏幸福又成为商品房销售的一匹黑马。

对于“推动中国产业园升级”、“创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的‘产业新城模式’”的华夏幸福来说，这无疑显得意味深长。

孔雀城的崛起

孔雀城售楼处的那份榜单来自于中国房地产测评中心，该中心今年九月公布了国内500家房地产企业商品房销售业绩，华夏幸福不仅跻身前排，更值得关注的是，它的成长速度在全国排名第二。

关于华夏幸福产业园升级模式能否继续的讨论还在继续，一个又一个的“孔雀城”却已经表明了问题的症结：相比于投资回报周期漫长的工业园开发，商品房开发对这家企业无疑具有更大的吸引力。

2003年，华夏幸福成立孔雀城开发项目，计划将生活居住区引入工业园，相继在北京周边开发了永定河、大运河、潮白河、八达岭四处孔雀城楼盘。北京的地铁里也总能见到“一个北京城，四个孔雀城”的广告标语。

如今，十年过去，北京周边的孔雀城已经从四个发展到七个，而据媒体报道，华夏幸福也开始在沈阳、上海、成都、武汉等大型城市进行自我复制。

华夏幸福今年10月9日发布的业绩报告中显示，截止九月，华夏幸福基业营业收入248.11亿元，比上年同期增长79.48%。今年上半年实现归属于上市公司股东的净利润176957.01万元，同比增长40.40%。

业绩发布后，有媒体分析，“营业利润、利润总额的大幅增长主要来源于房地产开发业务的占比”。

从份额上看，在华夏幸福基业的配套住宅开发项目中，孔雀城是重中之重。华夏幸福年报中显示，除固安和廊坊市区早期项目之外，近两年其他产业园的配套住宅项目均只有孔雀城一项。即便对于固安和廊坊市区早期项目，孔雀城所占份额也仍然是最大的。

更有消息证明，未来一段时期，华夏幸福还会不断复制“孔雀城”的盈利模式。

九月初，华夏幸福抛出再融资方案，计划募集资金不超过60亿元。负责募集资金的鼎基资本实际控制人正是华夏现任董事长王学文。鼎基资本已经证实，此次计划募集资金扣除发行费用后将用于七大项目。

七大项目包括大厂田各庄新民居建设项目、大厂潮白河英国宫八期和十一期、大厂潮白河孔雀城十一期、固安孔雀城剑桥郡三期、香河孔雀城英国宫一期及无锡运河孔雀城一期，无一例外是商品房住宅配套项目。

对此，有专业证券媒体分析：“这几大项目都将成为公司未来业绩主要来源点，如果成功募集资金，将对公司财务状况带来积极影响。”

因此，“孔雀城”无疑是华夏幸福基业未来发展的重中之重，但容易被忽略的另一面是：“孔雀城”不断开疆拓土之际，“华夏幸福”的产业园升级之梦却已渐渐失重。

失重的“产业园梦”

依靠工业园区运营起家的华夏幸福正在依靠房地产业盈利，它的财务报告已经说明了问题。

据华夏幸福的财务报告显示，2012年产业新城业务年报175.07亿元销售额中，园区开发业务结算回款仅为30.16亿元，而产业园区配套住宅签约销售额高达144.91亿元，占到80%以上。

而到今年第三季度，来自住宅配套的销售额68.7亿元，占比总销售额89.02亿元的84%。

过去两年半，据其财报显示，来自住宅配套的营业收入和利润在总体业绩里所占比重，均超过50%。而其他几项产业发展服务收入、基础设施建设收入、土地整理收入、园区综合服务收入总额还不到公司收入的一半。

以大厂工业园潮白河孔雀城为例，配套住宅的内容包括高层住宅、低层联排住宅、生态公园、商务中心、学校等生活服务设施。

某国际地产顾问公司高级合伙人告诉《中国周刊》记者，“在华夏幸福基业的各项中，园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，超过公司总营收的80%”。

尽管华夏幸福基业已经把业务推广到多个城市，但“环北京”项目仍是最主要业务范围。在今年第二季度业绩报告中有一栏“环北京”销售额：87.65亿，占第二季度总营业收入的99.78%。

这可以从一个侧面说明华夏幸福的盈利模式：其业务主要来源于环北京产业新城的开发建设，而其中最大的盈利点就来自产业园区配套的大量住宅，更直接的说法就是华夏幸福一直推崇的“产业新城模式”实际是画了个大饼。

对此，业内人士指出商品房开发的短期利润空间大于产业园，资金回笼速度快于产业园，这一定程度上导致了华夏幸福基业的财务数据呈现出该公司主营业务集中于住宅开发。

从过去几年华夏幸福的土地收购、开发、销售面积上看，这种趋势同样可见一斑。

销售面积方面，公司产业新城业务园区内新开工配套住宅面积211.4万平方米，竣工配套住宅面积112万平方米，签约销售面积111.42万平方米。城市地产业务新开工面积56.7万平方米，竣工面积28.5万平方米，签约销售面积44.45万平方米。

凭借销售楼盘的线索，记者查阅华夏幸福在国土资源部的部分土地交易记录，发现自2011年该公司在北京周边拿地的步伐逐年增加，而住宅用地比例也在同期增长。2013年第二季度，公司下属公司共计竞得855，538.34 平方米土地使用权，成交金额共计188，007 万元。而2011年平均每季度购地不到三十万平方米，2012年则上涨为六十多万平方米。

业内人士指出，尽管今年拿地价格有所上涨，但代价还是相对低廉的。

“孔雀城项目的位置虽然临近北京，但实际上位于河北省周边比较小的县级市，土地成本必然相对低廉。”

而在2011、2012年的购地记录中，通过计算该公司的拿地价格，多数项目每平米甚至不足1000元。“这样的价格，即便是加上约合1500元/平方米的建安成本，利润仍然十分可观。”

这样一来，在利润的驱使下，华夏幸福的“产业新城”的概念在某种程度上已然名存实亡。

“想方设法绕过国土资源部”

10月中旬，《中国周刊》记者走访潮白河、八达岭、廊坊大学里三处孔雀城楼盘，楼盘销售人员均承认商品房是当地产业园的合作项目，产业园由政府出资、华夏幸福负责开发的，而孔雀城则规划为产业园配套住宅。记者向其他孔雀城求证，得到的回复也均是采用同样的方式规划建设。

不起眼的产业园配套住宅却能给企业带来无数好处，“华夏幸福在北京周边的政府资源是优势，这也促成了它的爆炸式发展，”曾在某著名房地产企业从事政府公关工作的Aaron告诉《中国周刊》记者。

至于好处所在，Aaron说，“就是非常低的拿地价格和一些政策擦边球”。对企业而言，最大的驱动力当然是更低廉的购地价格。

据业内人士介绍，在房地产行业中，一般情况下产业用地价格最低，其次是住宅用地，最高的是商业用地。一般而言，住宅用地价格是产业用地三倍以上，而用产业园的规划用地开发住宅项目意味着很大程度上拉低生产成本。

但是，按照国土资源部规定，产业园内配套住宅和绿地面积总和不得超过总面积27%。这样一来，用低价工业用地进行住宅开发的空间就变得极为有限。

可这样的规定在孔雀城项目上似乎失效。

以潮白河孔雀城为例，大厂工业园面积为41平方公里，而潮白河孔雀城已建成项目占地超过20平方公里。售楼人员还透露消息，“目前开发的还不到三分之一”。这意味着其配套住宅面积已经超过产业园本身的面积，违反了国家相关规定。

龙创基业企业服务中心总经理高富强道破孔雀城项目能获得更低廉价格土地的秘诀：“行业内不成文的规定是，企业认购了产业园之后，地方政府要按同样的价格给企业一定的住宅用地，面积一般是产业园的两到三倍。”

另一方面，华夏幸福也有一些政策擦边球的操作，最典型的就是孔雀城的“类别墅”。

近几年，各处孔雀城均打造了很多高档别墅，别墅区旁是高层建筑，虽然整个片区可以借高层建筑提高容积率，但还是有很多地方超出国土资源部的标准。

早在2003年，国土资源部就发出通知，首次提出“停止别墅类用地的土地供应”，之后“禁令”逐渐严苛。《限制用地项目目录（2006年本）》中明确：“不得以任何形式安排别墅类用地”；“住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目”也是限制之列。

“观澜堡、美林堡、双庭堡等大堡户型都是比较划算的，”潮白河孔雀城售楼人员推荐，虽然项目的名称改变，但都是“变种别墅”。记者在潮白河孔雀城了解到现有房源别墅最小面积为223㎡，如果单从面积上看，已经超过国土资源部规定。

“禁令”高压之下，孔雀城又是如何避开政策要求呢？记者向售楼人员询问原因，得到的答复是，“我们的项目都是在县级市或者经济开发区的，直接向地级市以普通住宅报批就可以了”。

潮白河、永定河、廊坊孔雀城三处售楼处提供的土地使用证上，开发面积均超过500亩，而土地用途一栏写着：普通商品房住宅。

而在其官方网站上，则写着：“2006年，孔雀城起步北京，‘一个北京城，四个孔雀城’，圆了无数人的别墅梦。”

《中国周刊》向某国际房地产咨询公司咨询得知，目前很多房地产开发商通过“定向招拍挂”的方式避开《土地管理法》的审批权限：征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）或其他土地超过70公顷（1050亩）由国务院批准，其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。

该公司工作人员告诉记者，“定向招拍挂是政府向开发商出让土地的一种方式，很多条款可以由双方定制，然后想方设法绕过国土资源部”。

曾有报道指出，孔雀城有四处楼盘的运作模式，就是以工业园用地名义从政府手中拿到土地之后，再将土地性质变更为住宅建设用地。记者就此向华夏幸福方面求证，至截稿日尚未得到回复。

该工作人员透露，房地产公司委托变更土地性质在行业内非常普遍，“国内很多房地产公司以工业园、物流园或者旅游用地的名义拿地，中标后再通过各种手段变更土地使用性质”。

Aaron解释道，“最近七八年来，这种业务开始多起来了。房地产项目开发周期很长，中间的方式可以有很多，出租出售、重新规划、建设配套设施等等，发挥空间非常大”。

孔雀城的崛起似乎让人们看到了华夏幸福基业的另一面，这家“中国领先的开发区投资运营企业集团”，正在把更多的“鸡蛋”放进商品房的“篮子”里。

但一个不容置疑的事实是，对华夏幸福基业而言，真正扔掉传统住宅拐杖的那一天，或许才是“产业园之梦”的真正开始。

（实习生曾会文对本文亦有贡献）