用好房屋“养老金”需完善业主自治

潘洪其

媒体评论员

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用好房屋“养老金”需完善业主自治

潘洪其

媒体评论员

如果住宅小区建立了成熟的业主自治制度，业主委员会能够充分集合全体业主的意见，对公共维修资金的使用能作出科学决策和严格监督，维修资金就很难被滥用或侵占。

近年来，各地曝光的房屋质量问题越来越多；为房屋“治病”的公共维修资金虽储备丰富，却遭遇“惜用”。统计显示，全国各地缴存的住房公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足1％。如何唤醒这笔“休眠”的巨额资金，广受社会关注。

《住宅专项维修资金管理办法》规定了涉及住宅维修资金的几方责任主体之间的关系：维修资金的所有权人是住宅小区的业主，业主对使用维修资金行使决策权；住宅小区的物业公司应当执行业主的决定，负责向管理部门提出申请维修资金、组织招标对住宅设施进行维修；政府部门负责对银行存储维修资金进行监管，对住宅小区使用维修资金进行审核、监督。目前，住宅维修资金之所以出现“沉睡不醒”、资金收益成为“糊涂账”等问题，主要原因在于相关部门行使监督权太过强势，而业主行使决策权太过弱势。

不过，相关职能部门也有苦衷：住房公共维修资金是小区房屋的“养老金”，不可不慎。如果不严格审核、监督，谁能保证不会有人以维修小区住宅设施为名，滥用、侵占维修资金？

在不少住宅小区，业主委员会要么成为物业公司、开发商、居委会的附庸，要么与物业公司尖锐对立，难以代表小区业主的意愿。相反，如果住宅小区建立了成熟的业主自治制度，业主委员会能够充分集合全体业主的意见，对公共维修资金的使用能作出科学决策和严格监督，维修资金就很难被滥用或侵占。

住宅小区的房屋需要维修，小区业主自治其实也亟需“维修”。按照《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》，住房公共维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用。也就是说，小区必须成立业主大会，才能将维修资金从政府代管账户划至业主大会账户，具体由业主大会选举产生的业主委员会经办。这就倒逼住宅小区尽快建立、完善业主大会、业主委员会等业主自治组织，为小区使用公共维修资金提供最基本的“通道”。其次，业主自治是一个不断发展的过程，不能说必须等到业主自治高度成熟之后，才将使用公共维修资金的决策权交由业主行使，而应当本着充分信任的原则，促使业主在行使决策权的过程中逐步健全自治组织，形成业主“行使决策权——自治水平提高——充分行使决策权——自治不断完善”的良性循环。

每个人都有权支配自己的养老金，同理，每个小区都有权支配自己的公共维修资金。当前，住房公共维修资金的使用程序需要进一步规范、公开，努力缓解维修资金“沉睡不醒”与“使用难”的矛盾。长远看，应将住房公共维修资金的管理、使用作为一块“试验田”，以此“维修”、扩大住宅小区业主自治，增加维修资金收取、管理中的公开性，保障业主对维修资金运行的知情权、决策权、监督权，真正把住房“养老金”用好。