地价与房价的相关性分析——基于我国东部11个省市面板数据的实证研究

何 南

（广东金融学院经济贸易系,广东广州520521）

一、引言

自20世纪90年代，中国房地产市场启动至今，房地产市场以惊人的速度快速发展。然而，在房地产市场持续发展的过程中，房价不断攀升。高涨的房价给不少居民带来了巨大的购房压力，甚至远远超过了居民的支付能力。房价的持续上涨一方面会抑制内需，对居民其他消费产生压力。另一方面会扭曲市场价格体系，导致市场失灵并最终造成资源的无效配置。房价不再仅仅是经济问题，也不仅仅是民生问题，它更关系到社会稳定问题。今年以来，政府虽然频频提及“房价合理回归”，然而，据有关数据显示并不乐观。2011年全国总体房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）为7.4（一般认为超过6即视泡沫区）。此外，报告指出，依据统计局口径的房价数据，全国35个大中城市房价收入比排名前11名均为东部一、二线城市，后5名均为西部二线城市，其中，深圳、厦门、杭州、上海、北京、福州房价收入比较高。2012年全国各地区的房价整体也呈现上涨趋势，且于11月70个大中城市房价中有53个城市房价上涨，达到全年之最。所以研究高房价背后的影响因素，从而有效控制房价变得刻不容缓。

二、相关理论与文献回顾

毫无疑问，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。近些年，我国房地产市场出现过度繁荣的景象，房价不断攀升，政府出台了一系列政策才使得房价过快上涨的势头得到一定程度的缓解。

影响房价的因素有很多，其中包括经济因素、社会因素、行政和政治因素、房地产内在因素和周边环境因素等。经济、社会因素等对房价的影响是渐变的，而行政和政治因素对于房价的影响可以说是突变的。地价则是行政和政治因素的一种，它由国家机关控制。

改革开放以前，土地不仅属于国家所有，而且属于国家完全使用。具体来说，土地资源在国有单位中进行计划分配，国有单位无偿使用，而其余单位及个人则需为使用土地支付相应的费用。所以，土地作为房地产的基础材料，其出让价格是房地产开发的主要成本构成。土地出让价格的变化将紧紧牵动着房价的变动。

在现实中，土地出让价格已经成为房地产市场是否繁荣的标志。各个地方频现的“地王”事件足以吸引民众的眼球。可以说，土地成交价格的高低，将直接决定未来房产市场的价格。由于政府垄断土地供给，政府行为决定着土地出让价格，因此关于土地价格的调控可以通过相关政策和制度的改革而完成。通过控制土地出让价格来影响房价显得相对简单易操作且成效显著。

在学术界，关于房价的影响因素历来不乏研究，主要集中在房产税和地价这两大因素。关于房产税对房价的研究如杜雪君（2009），李彬（2010），况伟大（2012）等。关于地价对房价影响的研究主要分为以下几类：一是从市场均衡角度研究供给对房价的影响，如黄超杰（2010），钱曾（2010）；二是地价与房价之间存在单向的作用关系。如刘润秋、蒋永穆（2005） 认为房价决定地价；况伟大（2005） 认为地价决定房价；三是地价与房价之间存在相互因果关系。如孙克（2012），曾向阳、张安录（2006），宋勃、高波（2007），黄伟鑫（2011）；四是非经济因素对房价的影响。如任超群（2011）研究土地出让价格信息对房价的影响；葛红玲（2008）研究货币政策对房价的影响。地价与房价之间的因果关系研究已经相当丰富，但两者之间具体数量关系的研究缺乏；采用定性研究方法的居多，定量分析的颇少；利用时间序列数据进行研究的较多，采用面板数据进行分析的则较少。

所以，本文考虑从地价这一影响因素出发，研究地价与房价之间的关系，意图通过土地制度的改革，调控土地出让价格，从而间接影响房价。本文选取了东部地区作为研究对象，因为东部地区更具代表性。数据的选择上采用面板数据，具体是指2002～2009年北京、天津、上海、山东、河北、江苏、辽宁、浙江、福建、广东、海南11个沿海省市的土地出让价格与商品房出售价格的面板数据进行回归分析，旨在考察土地出让价格与房价之间的具体数量关系，以确定土地出让价格的降低是否会使房价跟着下降；土地出让价格又在多大程度上影响着房价；是否可以通过相关土地制度的改革来抑制房价的过快上涨。各省市的土地出让价格来源于每年的《中国国土资源年鉴》，以土地出让收入除以出让面积算得；各省市的商品房出售价格则来源于每年的《中国统计年鉴》。

三、实证分析

（一） 探索性分析

在不清楚自变量（土地出让价格以RJ表示）与因变量（房价以SJ表示）之间的相关关系时，可以通过探索性分析来观察两者之间的可能关系。

1.散点图趋势分析

取每年东部地区的平均商品房售价和平均土地出让价格形成2002～2009年的时间序列，画出趋势图（图 1）。

图1 2002～2009年期间东部地区的平均房价与土地出让价格的走势

2002年到2009年期间，我国东部地区11个省市的房价环比累计增长了107.25%。同期这11个省市的土地出让价格环比累计增长了245.03%。这说明，相比房价上涨幅度，土地价格上涨幅度更大，是房价上涨幅度的2.28倍。由此可见，土地出让制度很大程度上影响着房价的上涨，不改革现有的土地出让制度则房价将居高难下。

2.异方差处理

根据2002～2009年期间的东部地区（11个省市）房价和地价的面板数据画出散点图（图2）。图2中每一种符号代表每一个省级地区的8个观测点组成的时间序列，相当于观察11个时间序列。

图2 2002～2009东部地区各省市商品房出售价格与土地出让价格的散点图

从图2中可以看出，随着时间的增加，散点越来越离散，这说明时间序列存在着异方差。所以，为了消除异方差，将对所有数据进行取自然对数的数据处理。结果如图3所示：

图3 2002～2009东部地区各省市经过自然对数处理的商品房出售价格与土地出让价格的散点图

经过取对处理后散点明显比较集中，且呈现出一定的线性趋势，即随着土地出让价格的增加，房价也随着增加，两者表现出一定的正相关关系。

3.给散点图配回归线

对取对后的数据进行回归分析，回归线如图4所示：

将东部地区各省市每年的商品房售价与土地出让价格取均值作为某一年东部地区的房价与地价，简化为时间序列数据进行回归分析。

通过spss软件对取对后的商品房出售价格和土地出让价格进行一元线性回归分析，分析结果如表1、表2所示。

表1 参数估计结果

图4 取对后的数据回归分析图

表2 统计检验值

所以回归模型估计结果为：

LNSJ=4.72+0.568LNRJ

(19.611)(14.564)

由判别系数R2可知，对于东部地区商品房平均售价与平均土地出让价格的回归拟合并不是很好。下面将对面板数据进行回归分析。

4.回归分析

（1） 平稳性检验。

1）单位根检验。

一般回归前要检验面板数据是否存在单位根，以检验数据的平稳性，避免伪回归，或虚假回归，确保估计的有效性。单位根检验时要分变量检验。

单位根检验的方法较多，具有代表性的有五种：LLC、IPS、Breintung、ADF-Fisher 和 PP-Fisher。一般为了方便起见，只采用相同单位根检验LLC和不同根检验Fisher-ADF这两种检验方法，如果它们都拒绝存在单位根的原假设，则可以认为此序列是平稳的，反之就是非平稳的。

检验结果显示，SJ、RJ均为非平稳的序列，所以考虑分别进行一阶差分处理，处理后的单位根检验结果如表3、表4所示：

表3 取自然对数后的土地出让价格的单位根检验结果

表4 取自然对数后的商品房出售价格的单位根检验结果

从以上表3、表4可以看出，除了IPS检验接受原假设（不稳定）外，其余检验均拒绝原假设。所以检验很好地证明了上述两个变量的一阶差分序列都是平稳的。

2） 协整检验。

通过前面单位根检验，可以发现，logSJ与logRJ满足一阶单整。说明两个变量存在长期均衡关系。接下来对两者进行协整检验。目前，协整检验的主要方法有两种：一种利用面板数据的残差序列进行检验（Engle-Granger平稳方程）；另一种是LM检验（基于最小二乘法的残差序列构造的统计量）。第一种方法代表性的检验是pedroni检验，其假设基础是两者之间没有协整关系；第二种代表性检验有McCoskey和Kao等，其原假设是面板数据具有协整关系。本文采用的是pedroni提出的面板协整方法进行检验的。Pedroni提出的检验方法又包括两类统计量，一是基于联合组内尺度检验，另外一类是基于组间尺度的检验。前者包括 Panelv、Panelρ、Panel PP和 Panel ADF四个统计量，这些统计量包含了不同变量的自回归系数对估计残差的单位根检验；后者包括Groupρ、Group PP和Group ADF三个统计量，这些统计量是基于每个向量个体估计系数的算术平均。当样本容量大于100时，所有统计量的检验效果均较良好，而当样本容量小于20时，最好的统计量就是GroupADF（表5）。

表5 协整检验结果

由上表可知检验结果拒绝原假设，则表明两变量之间存在协整关系。

（2） 模型建立。

由于房地产市场具有地区垄断性，所以为了更好地研究房地产售价情况与地方土地出让价格的关系，本文选取了东部地区（按照统计局统计标准设立的11个省、市） 2002年到2009年8年期间的面板数据进行实证分析。模型初步设定为：

式中，i,t分别代表省份和年份。SJ代表房价，表明房地产价格水平。RJ代表土地出让价格（以平均土地出让价格衡量）。由于采用的是面板数据，因此采用的模型和估计方法都是面板模型。在常用的面板数据模型中，一般有三种，即结合时间序列与截面数据模型的混合模型以及固定效应模型和随机效应模型。下面将对三种情况依次进行讨论。

1） 混合模型。

混合模型指不针对特定数据，无论对时间序列还是对截面，假设回归系数α和β都相同，回归模型设定为通常的线性模型：

其中，yit为被解释变量，α为常数项，xi为11阶解释变量列向量，β为回归系数，ui为随机误差项，这里N代表面板数据的个体数（本文为N=11）T表示面板数据的时间长度，满足此类条件的模型即为混合模型。

2）固定效应模型。

固定效应模型是指，αi为随机变量，表示对于i个个体有i个不同的截距项，并且其变化与个体有关。则固定效应回归模型为：

其中，αi的变化与xi有关

3）随机效应模型。

随机效应模型与以上两种模型的区别在于，截距项α是随机的，其分布与个体xi无关。

（3）模型估计。

分别运用混合模型分析、固定效应模型分析、随机效应模型分析，分别进行模型的估计。估计结果如下：

1）混合模型估计：

2）个体固定效应模型估计：

其中，D1，…D11的定义是：

R2=0.915 DW=1.232

F-statistic 74.09078 Prob(F-statistic) 0

F检验结果如下：

3）个体随机效应模型的估计：

R2为判别系数，衡量拟合效果的好差。判别系数越大，说明拟合效果越好。通过分别估计三种模型可以发现，个体固定效应模型的拟合优度更高，即回归模型拟合得更好。且估计的回归模型解释能力达到91.5%。在5%的显著性水平上，F值的检验结果小于0.05，即检验拒绝自变量为0的假设，所以自变量对因变量存在着显著影响。最终估计模型的自变量系数符号与理论预期相一致，即随着土地价格的上涨，房价也会随之水涨船高，且当土地出让价格平均增长1%时，房价平均上涨0.46%。通过模型？（个体固定效应模型）还可以看出，北京、上海、广东三个地区的横截距最大，即同一地价水平下，这三个地区的房价比其他地区偏高。这一可能的原因就是影响房价的其他重要因素，比如经济发展水平，这也与现实房价状况相吻合。

（4） Hausman检验。

Hausman检验是指采用模型的检验。即首先检验应该采用固定效应模型还是建立随机效用模型。检验的原假设为：应该建立随机效用模型。

表6 Hausman检验结果

检验结果如下（表6）：

由上表可知，检验结果拒绝原假设，所以应该建立固定效应模型。

实证分析的结果显示，房价与地价的回归模型中解释变量的符号与理论预期一致，且系数显著。回归模型的结果显示：地价上升，房价会随之上升。因此，土地出让价格很大程度上影响着房价，这表明目前的土地出让制度虽然有利于土地的有效利用和土地收入的最大化，但同时也抬高了房价。

四、改革土地管理制度，有效控制房价的政策建议

时至今日，房地产价格的居高不下已经困扰普通民众和各级政府。在政府数轮房地产调控中，一个突出的现象是政府政策和行政措施没有有效控制房价的上涨。普通民众对未来房价的判断以及房地产市场的投机行为没有任何变化。几乎所有的媒体、舆论都将房价的恶性增长归咎于房地产开发商的黑心，然而土地管理制度不改变，房地产商们只有选择接受和按照现有的土地制度行事，这自然导致的房地产成本的增加，进而导致房价持续攀升。可问题是，虽然商品房购买者因为地价的上涨支付了更高的房价，政府也从地价的上升中获得更高的收益，但如果政府获得的高收益没有解决普通民众的居住需求，只是造成更多无力购买商品房的家庭，那么房地产市场供求关系永远达不到平衡，房价也只会持续攀升。正是由于土地出让价格与房价之间的紧密联系，改革土地管理制度显得尤为重要。

目前，我国城市土地出让制度还保留三个显著特征：商业土地供给的政府垄断、土地出让方式的招拍挂、土地出让金的一次性缴纳。上述三个特征有个共同的内在逻辑，那就是都有助于推动土地价格上涨，甚至是土地价格上涨的前提条件。此外，现实还有两个外部条件也导致了土地价格的上涨，即土地财政以及住宅市场的“卖方市场”。

（1）商业土地供给的政府垄断。

土地价格的形成，很大程度上取决于土地市场的供给与需求结构。在一个区域性的市场上，土地的供给者只有政府一个，而土地的需求者有许多个，从而形成了土地供给的政府寡头垄断和土地需求接近于充分竞争的土地市场。因此，在土地供给垄断的条件下，土地需求方的充分竞争和竞价，往往导致地价扶摇直上，有的土地甚至拍出天价来，这些购地款最终必然会转嫁给购买住房的消费者和投资者，土地价格越高，土地需求方剥夺的“消费者剩余”越多，直至全部剥夺。因此，国家必须加强宏观调控，限制土地出让比例。

（2）土地财政。

2006年国务院办公厅颁布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》以及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》中提出将土地出让收入纳入地方财政预算。《土地管理法》第55条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”土地财政则是土地价格上涨的动力。

（3）土地利用率不高。

城市土地存在利用率不高和不合理利用的现象。许多地方开发用地目标不明确，开发性项目少，行政和生活用地多，土地利用经济效益偏低，形成低档次重复建设。有些地方城区内还存在建设用地长期闲置的情况。所以，需要加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度。

（4）土地出让方式的招拍挂。

2004年8月31日以后所有的经营性用地出让全部实行招拍挂制度。之前采用土地供应双轨制，即采用两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。我国城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度。自2002年实行土地出让的招拍挂制度后，价高者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并加剧了地方政府对土地财政的过度依赖。

鉴于以上问题，要有效控制房价，改革土地管理制度尤显重要。改革的大致方向，一是适应我国城镇化快速发展的趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂的土地出让方式，不以土地价格的高低作为唯一的竞争标的，三是将批租制改为年租制，并与房产税合并征收。此外，应将现行地方政府操作土地交易转变为中央政府专门机构操作交易，然后与地方收入分成。改变土地使用权价格机制，将土地使用权价格的一次性实现改变为分期逐年实现，从而有效实现土地交易的法制化和规范化。

五、结语

本文选取了2002年至2009年8年期间东部地区11个省市的土地出让价格和商品房出售价格数据，运用eviews、spss等统计、计量工具，对房价与地价进行回归分析，得出地价对房价影响显著的结论，明确了房价与地价之间的具体数量关系，为我国土地出让管理的制度改革提供了依据。要从根本上解决房价异常高涨问题就得从地价这一关键入手。本文的不足在于，未进一步深入探讨房价的其他关键影响因素，也未曾提出更全面更深刻的改革方案。

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