楼市遇冷

李茉

经过成色很足的“金九银十”，各大房企11月的销售数据明显好于往年，虽符合市场预期，但也显现了迫近年终的销售疲态。

在各地政策趋紧、银行也明显减少放贷的情况下，需求端遇冷；然而大部分开发商依然对市场持乐观态度，投资金额较10月大幅增长。

销售趋缓 土地市场继续向好

在主要开发商中，万科（000002.SZ）的销售数据显示，2013年11月份，万科实现销售面积127.2万平方米，较10月的167.7万平方米减少40.5万平方米；销售金额140.4亿元，较10月的173.5亿元减少33.1亿元。

另一千亿房企保利地产（600048.SH）11月实现销售面积75.04万平方米，同比增加3.08%，环比减少23.28%；销售金额103.68亿元，同比增加19.13%，环比减少14.04%。

恒大地产（3333.HK）11月销售金额约为人民币71.1亿元，比10月份减少95.1亿元，环比下降57%；当月实现销售面积约为108万平方米。

与上述行业主要大型房企相同，碧桂园（2007.HK）、龙湖地产（0960.HK）、世茂房地产（0813.HK）等开发商的销售数据也出现了同比增长、环比明显下降的特点，虽然符合行业一般规律，但仍有业内人士表示：“2013年的情况略有特殊，在扣除一些干扰性因素后，11月的销售数据虽然可以说是不温不火，但仍然表明行业短期内将呈现下行趋势。”

公开数据显示，11月全国商品房销售面积为14876万平方米、销售金额约为8708亿元，由于基数原因，分别同比增长14.8%、20.5%，环比分别为增长2.7%和下降0.7%。

此外，11月全国100个城市新建住宅平均价格环比上月上涨0.68%，为2013年以来最低水平。

在销售不温不火的情况下，11月的全国土地市场却十分火爆，虽然成交金额和面积环比均出现下降，但主要是因为各地土地供应的相对收紧。

一位不愿具名的知名券商分析师表示：“多数城市土地成交11月环比有所回落，主要是因为越来越多的二线城市收紧限购政策，一些城市也减少了土地供应。11月，限购城市的土地成交面积约为0.85亿平方米，环比下降大约13%；非限购城市土地成交下滑幅度更为明显，达到约30%。而且，区域差异越来越大，土地市场的活跃大多集中在主要的一二线城市，相比之下，三四线城市的吸引力明显不足。但从总体的情况和市场的反应来看，11月的土地市场还是很活跃。”

公开数据显示，11月份全国一线城市推地3.02亿平方米，二线城市推地0.08亿平方米，三、四线城市分别推地1.11亿平方米和1.83亿平方米，其中一线城市环比下降3.14%、二线城市环比增幅最大为16.4%，三线城市下滑10.7%、四线城市微涨1.30%；但推地的增速均较10月份有所下降，全国一、二、三以及四线城市的增速分别下降2.33、4.57、5.10、0.22个百分点。11月，已推出限购政策的城市总计推地1.16亿平方米，环比下降10.4%。

然而，土地供应的相对减少以及销售趋稳并未影响开发商的投资积极性。某总部位于北京的房地产开发商表示：“年终本来就是房地产的销售淡季，销售数据的环比下降也符合我们之前的预期，目前政策的负面影响开始显现，但2014年房价大幅下跌是小概率事件，房价应该还是会涨，但是上涨的幅度肯定会小于2013年，我们对2014年的市场还是持乐观态度。”

光大证券发布的研究报告显示，全国11月单月房地产开发投资额为8719亿元，资金来源12281亿元，同比增幅分别为22.1%、30.6%，增速也较10月分别增加7.0和15.9个百分点。该研究报告指出，11月房地产投资资金来源增速的上升主要是由于开发商拿地增加、需要寻求非房款资金导致的非房款资金明显回升，并给出了“在各地增加土地供给以完成全年供地目标的背景下，土地市场将持续回暖，并更加偏重一二线城市”的结论。

1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，较前10月增速提高0.3个百分点，其中住宅投资53112亿元，增长19.1%，较前10月增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

除了11月的房地产投资金额可以反映出各大房企的投资热情之外，11 月单月房地产新开工面积数据也表明了房企拟扩大投资的趋势。

公开数据显示，11月房地产新开工面积为2.5亿平方米，同比上升58.6%，增速较10月上升62.1个百分点，明显高于此前市场的普遍预期。上述券商分析师表示：“2013年7月以来，房企开工情况数据波动比较大，但我们并不认为这表明开发商对于投资态度的踌躇与摇摆不定，一二线城市补充库存的需求使得开工面积增速呈上升趋势，这个在短期内不会发生改变，从我们得到的信息来看，主流房企对于增加投资以及开工的热情还是比较高的，大部分对2014年的市场看法还是乐观的，大家的预期基本没有很大分歧。”

政策负面开始显现 趋势下行

据不完全统计，自2013年9月初郑州升级限购调控政策至今，已经有上海、广州、武汉、南昌、厦门、沈阳、南京、太原、福州等城市陆续在年末推出升级版的限购调控政策，其中包括4个一线城市。

从各地已经发布的调控措施来看，大多数城市的限购政策升级都是从提高购房门槛、提高二套房按揭的首付比例以及增加住宅用地供应入手。也就是说，各地在年终推出的政策还是将重点放在了抑制需求上，以达到短期降温楼市的目的。

北京住房与建设委员会一位工作人员表示：“虽然2013年北京房价的涨幅较大，但北京的限购政策从目前来看还是一定程度上起到了抑制房地产过热的效果，不能否认的是，一些地方在执行上可能存在不够严格的现象，我们会对这些情况进行检查和自查，确保今后限购令的严格执行，我们相信还是会限制一部分非理性或者说非正常的购房需求，进而对房地产起到一定降温作用。”

除了限购令对于需求的冷却作用，信贷趋紧也是造成年终销售遇冷的重要原因。

上述分析师表示：“我们认为，限购门槛的提高确实抑制了一部分投资客投资房产的需求，但是另一个能够在短期内更加有效的调控手段就是缩紧银根。未来一段时间，只要信贷环境偏紧的情况不发生明显改变，短期内楼市的销售就不可能明显、持续提升。”

从11月25日到12月1日的单周数据来看，所监控的30个大中城市成交面积为456.52万平方米，同比下降幅度达到15.99%，其中一线城市同比下降18.48%，二线城市同比下降24.53%。环比来看，30个大中城市成交面积环比下降0.06%，其中一线城市环比下降1.27%，二线城市环比上升3.13%，三线城市环比下降5.65%。

数据表明，12月第一周的楼市销售持续了11月最后一周的冷淡。

广发证券研究报告中的数据显示，12月的第一周，一线四大城市成交面积84.08万平方米，环比下降4%，而部分重点二线城市成交面积环比下降幅度达到11%。该报告认为“进入12月，全国楼市成交水平延续了11月的下行趋势”；此外，该报告还指出：“虽然北京成交水平出现了较明显的提升，但是上海、广州、深圳均出现了不同程度的下滑。二线城市成交整体略有下降，市场回归淡季水平。”

“现在城市之间的差异越来越明显，一二线城市的楼市吸引力会更强，然而三四线城市仍处在出库存的阶段，解决一二线城市供小于求，三四线城市供大于求的矛盾局面是一个很棘手的问题。我们预计年末的淡季趋势会持续到2014年年初。但是这样的情况会在第二季度发生变化。总的来说，2014年成交量应该呈先低后高的态势。同时我们认为，2014年商品房均价增幅大约在10%左右，不会达到2013年的增幅水平，因为我们预计，2014年银行对于房贷不太可能明显放宽，加上利率市场化对按揭贷款的规模和利率优惠将会产生一定影响，所以成交量也会低于2013年，可以说2014年房市应该不会再现2013年的火爆，而是开始进入趋稳增长的通道。”上述分析师表示。

自11月开始，政府限购令以及银行限贷对于房地产市场的短期负面影响已经开始显现，但是各地政府从行政化调控到市场化调控转变的过程还将十分漫长，上述开发商直言：“都说房地产泡沫要破，我们也不知道什么时候破，但是近一两年肯定不可能。虽然近几周销售遇冷，但是在我们看来并不是坏事，市场回归理性从长远看来对开发商和买房人都是好事情。”