养老地产蹒跚起步

/林 盛 宦 佳

“金色年华”为退休老人提供了多功能园林式生活中心，也开启了杭州探索养老地产之路。

近日召开的国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，满足多样化养老需求。社会资本试水养老市场，探索养老地产等新服务模式，但目前国内的养老地产面临可持续发展困境和变相圈地等困扰，亟待政府引导和配套监管。

各大房企及险资纷纷试水养老地产

杭州是一个宜居的城市，也是一个适合老年人养老的城市，同时，杭州还是最早开始对养老地产摸索的城市之一。

杭州富阳是养老公寓发展较快的区域。最著名的当数“金色年华”，位于之江旅游度假区转塘金家岭。由浙江省马寅初人口福利基金会下属的浙江银发事业发展中心建设和经营，享受国家发改委重点项目引导基金扶持，被列为浙江省养老机构设施重点示范项目之一。

据了解，“金色年华”推出的养老模式主要有三种：居家服务式公寓、养生公寓和酒店式度假公寓。“金色年华”主推的居家服务式公寓，全部精装修，由多位生活管家和健康管家为老人提供全天候服务，支付45万到50万元，即可居住50年，享受养老服务。

而杭州社会养老与商品地产首次结合的尝试，来自绿城集团在临平的商品房项目——绿城·蓝庭。这也是目前杭州硬件配套最为成熟的养老社区之一。

颐养公寓是绿城·蓝庭试水养老概念的一个组团。颐养公寓共计10层，一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三、四层为护理院。五层以上则是老年公寓。

据绿城·蓝庭总经理董晖称，目前颐养公寓已经入住80多位老年人。护理院的床位费为1500元/月，护理费1200元/月，可以使用医保，老人只需要自己支付300元/月。“1800元/月的费用非常便宜，所以护理院60个床位经常排队等候。”董晖说。

养老公寓为老人们提供了健身娱乐等活动。图为“金色年华”中秋舞会现场。

万科位于余杭区的良渚文化村项目也有养老地产推出。除了绿城和万科外，杭州本土的开发商也和养老公寓“打擦边球”。比如金成集团在余杭径山的项目，以及华元房产在临安打造的云溪竹境项目，也针对老年人的需求，配套一些医疗健康设施，有点养老公寓的概念，但并不仅仅面向老年人销售，仅停留在“泛老年公寓”的阶段。

随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。

业内人士指出，尽管杭州以养老为概念的项目很多，但大多数没有形成成熟的产业模式，多数靠政府拨款或开发商扶持而得以维持。由于缺乏产业自我循环的能力，难以实现可持续发展，称之为“养老地产”尚缺乏基础。

养老地产面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰

那么，目前国内的养老地产还处于什么阶段呢？上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构，其副总经理王波分析：“对于养老地产，目前一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，所以处于比较混乱的阶段。”

上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆认为，现在养老地产总体比较火，不少是采用和旅游地产相结合的做法，比如位于三亚的一些养老公寓。值得注意的是，旅游地产在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方。

此外，目前国内的养老地产面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。绿城集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰称，对于养老公寓的盈利模式，大家都“交学费”摸索。先来算一笔账，以绿城·蓝庭为例，共有86套养老公寓和30套护理院，而总投入为1.08亿元，大约每套成本为93万元，护理院收费最高，一套房全年收费也仅数万元，如果仅靠收服务费维持，根本不可能实现盈利。

目前，中国养老地产领域的榜样还未出现。政策未明的前提下，民间资本为了尽量有盈利，不约而同地优先考虑高端市场。

冯雨峰称，养老公寓第一批客户往往是企业老板、退休干部或大学教授，“他们具备购买的资金，而且思想观念相对开放，对养老公寓的接受度较高”。而戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。

为了解决养老地产的发展瓶颈，绿城推出了全新的“学院式养老”模式，企图通过这种新模式，吸引老年人为了读书而入住。“这个项目最大的特点是学院式养老，将设有老年大学，占地2万多平方米，能容纳8000位老人。”绿城直接负责该项目的冯雨峰称。

2013年7月27日，绿城乌镇雅园示范区正式开园。白墙黛瓦，典雅回廊，这里的每个建筑细节，无不透出中国古典建筑的含蓄、飘逸。这个主打“学院式养老”、位于乌镇国际健康生态产业园内的养老项目引起了社会的极大关注。业内人士惊叹：“养老业迎来了‘休闲时代’。”

“这将是我们全新生活的开始。”在购房合同上签完字，退休前是一名医生的何女士和爱人相视一笑。决定入住前，她已对绿城乌镇雅园及产业园进行了细细的考察，这里的配套让她很满意：想去活动下筋骨，可以去功能齐全的体育馆、舞蹈教室、手工教室；想和志同道合的老朋友休闲娱乐一下，就去生理疗养室、茶吧。

“正式住进来后，我还想发挥余热，教老年人瑜伽和经络保健操！”生性活泼的何女士坦言，她要将年轻时没时间做的事情补回来。

还有一些开发商试图通过输出管理来盈利。比如，亲和源曾给万科幸福汇输出养老管理服务，而绿城也在和海宁的一个养老项目合作，试图通过管理服务的输出，不仅能盈利，而且能另辟“试验田”，得到经验后服务自己的项目。

警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实

近日，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确指出，要通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，满足多样化养老需求。专家指出，此次意见的出台正式表明了养老模式由单一的政府主体走向“政府主导、社会布局”的多元主体，对养老产业的发展是极大的助推力。但在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。

放开民资进入、鼓励企业成为社会养老主体等，宏观政策的利好激发了房地产企业进军养老地产的决心。包括万科、保利、华润等房地产行业龙头，以及中国平安、中国人寿、泰康人寿等保险资金在内的多家企业已经在全国范围内大力开发“养老地产”。

今年3月，民政部副部长窦玉沛就提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老人服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”从实际市场需求来看，养老地产仍然面临着巨大的发展空间。

但是，此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示，很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。

“养老地产到底怎么做，按什么标准做，没有现成经验，也没有统一的标准，有的企业只是宣称要做养老项目，圈了地之后盖的仍是商品房。”一位国企开发商直言指出。

中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧对此表示，为了避免养老地产成为房地产泡沫的延续，下一步需要政府层面结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付也指出，本次《意见》针对养老产业提出了一些新的有针对性和操作性的政策措施，其中就包括了完善土地供应的政策，要求各地落实好将各类养老服务设施建设用地，纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

据悉，国土资源部正在征集各试点城市养老用地招拍挂经验，以进一步推动养老用地发展，目前会优先安排符合规划的非营利性养老服务设施的建设用地。新办的非营利性养老服务机构符合国家划拨用地目录的，经有批准权的人民政府批准后，可采取划拨方式优先供地。

专家表示，社会资本进入养老产业初期出现的种种乱象，反映的是行业发展规划的缺位。未来，专业性养老地产的发展将会成为这一领域的主要趋势，因此尤其需要在供地中明确养老地产的公益性质和商业性质的边界，做好配套监管，以堵住变相房地产开发的“捷径”。