房价政策下情势变更原则的适用

潘征宇

【摘 要】情势变更原则，亦情事变更原则，是民法基本原则之一的诚实信用原则之下的一个子原则。我国对情势变更原则的研究始于上世纪50年代台湾学者史尚宽先生的专著《债法总论》。随着政府不断出台相关政策对房市进行调控，很多房屋买卖合同当事人由于政策的限定很难正常或顺利地履行合同，致使“情势变更原则”在近60年后的今天又引起了新一轮的重视与研究热潮。本文将浅析情势变更原则，并探索该原则在房价政策下的适用问题。

【关键词】情势变更原则；诚实守信；房价政策

文章编号：ISSN1006—656X（2013）09 -0022-01

一、简述国家调控房价的政策

1992年中共十四大明确提出建立社会主义市场经济制度改革目标。在市场机制的激励下，商品房迅速发展。收1997年亚洲金融危机的影响，中国出口增长率出现下降国民经济面临衰退的危险。为了应对危机，促进消费，实现经济复苏，中央政府加快改革的步伐。1998年7月国务院颁发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了再新中国延续了近半个世纪的福利分房制度，开启了真正的住房市场化改革。然而，由于缺乏管理经验，没有估计到炒房投机行为的迅速蔓延，住房市场化不久，国内房价就开始迅猛发展，而且一发不可收拾，从大型国际化成市迅速扩展至周边，一时间，沿海内陆房价飞速上涨。从2003年以来的近十年，为稳定物价，遏制房价过快上涨，解决中低收入居民的住房问题，政府对房地产市场进行了政策调控。

中央和地方政府调控房价的手段大致可以分为两大类，第一类可以归类为“紧缩”二字，第二类可以归结为“增加”。所谓增加，就是指加大经济适用房、廉租房的建设投入，以满足低收入家庭的购房需要，这类措施对于情势变更的适用没有太多联系。而对于第一种措施，则会很大程度上与情势变更原则相联系了。“紧缩”，就是采用一系列手段，包括提高贷款利率、提高首付比例、加征税等等，这些措施的出台很大程度上会影响合同的正常履行。

通常的情况是，买卖双方已经签订了购房合同，合同成立生效，此时，突然国家出台相关政策，比如说2011年1月，政府出台相关政策规定，个人将购买不足五年的住房对外销售的，将全部征收营业税：再如2011年2月，中国人民银行将个人住房公积金贷款利率由4.3%上调至4.5%，最终在4月再次宣布上调至6.31%。前者对卖房者是不小的冲击，而后者则是对买房者一次不小的打击，两个政策的出台使得已经成立生效的合同能否继续正常履行画下了大大的问号。

二、情势变更原则的运用

从法律的角度对此类问题研究，我们发现这完全就是与情势变更原则构成要件一一对应的。首先买卖双方已经就购房合同签订合同，已经或者将要履行各自的义务，这些义务可能包括已经支付首付、并向银行贷款，不管如何双方的合同只是在履行中，并未履行完毕。而正在此时，一个情势发生了变更——双方当事人无法预见、不可避免的情势——政府决策的出台。当然这项决策的出台不可能归因于双方的任何一方。也许有人会指出，当事人应该具有预见政府会出台相关政策的可能性，但是，当我们处于一个购房者的角度时，可能我们所想到的只是怎么样在房价接下去再上涨之前，先将房屋买下，以免房价继续上涨。这时候我们的想法是：如何节约成本将房子买下，而政策的出台恰恰变相的提高了购房成本，要是将这一现象的出现作为当事人的预期可能性，着实很难自圆其说。而相关政策的出台确实不是某个当事人的一言一行就可以决定的。因此我们可以认为相关调控房价政策的出台无论在宏观上还是在微观上，无论是对于房屋买卖的大环境，还是对于个案，都是情势变更的典型。

既然发生了情势变更的状况，接下来的效力问题就着实值得人们关注。情势变更原则有两层效力，第一层次的效力是维持原合同关系， 只变更某些内容； 第二层次的效力是指依据第一层次的效力不能排除不公平的结果时， 应当采取消灭原合同关系的方法以恢复公平。就第一层效力而言，所产生的社会影响远没有第二层效力大。倘若在情势变更后，双方当事人同意变更某些合同内容，从而继续履行合同，这是最好的结局，但现实往往没有那么简单。多数情况下，因政策出台变化导致自己不利的一方当事人往往会选择不再继续履行合同，会选择向裁判机关请求解除合同，而是否应该同意其解除合同则成为了一个十分核心的内容。

三、法律启示

不得不承认的前提是，解除合同对双方当事人来说都会造成不小的麻烦，这里不排除某些当事人会浑水摸鱼，假借情势变更为名，恶意地解除合同，从而恶意地造成合同相对方的不利。但就从一般的善良人角度来说，这类现象还是比较少的，甚至是可以忽略的。因为前文已经论述过，买房对于绝大数中国人来说是一件十分重大的事情，不会当做儿戏来看待。当事人在订立商品房买卖合同前， 总是结合自己的即时支付能力及当时贷款政策的规定， 判断自己可以即时支付多少比例的房款， 剩余比例的房款通过银行贷款来周转； 一个理性人不会超出自己的即时支付能力作出一项交易。因此买房合同的签订对于绝大多数人来说，是经过审慎考虑斟酌才决定的事项。同时，将当事人的即时支付能力作为裁量的因素是困难的， 因为个人的即时支付能力是一个非常抽象的概念， 很难有具体的可操作的判定标准。 即便消耗巨大的司法成本鉴定出当事人具有支付能力，房贷政策“一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力， 遏止购房需求， 减少房屋成交， 以稳定房价； 另一方面通过提高购房成本， 减少购房需求来改变公众的房价预期， 从而遏止房价过快上涨”。 如果大量地维持合同的效力， 就会在无形中推动房价上涨。可以说基于预期房价下跌而退房的不诚信是按照情势变更原则处理商品房买卖中很难避免的副作用， 但是它的正作用有效地体现了房贷政策的导向， 也实现了绝大多数情况下的合同正义， 是功大于过的。

参考文献：

[1]李政.楼市新政可以视为“不可抗力”[N].检察日报， 2010-04- 26 （ 6） .

[2]王建东， 杨国锋.房贷调控政策背景下的情势变更原则及应用.法学研究.2010

[3]史尚宽.债法总论[M ].中国政法大学出版社. 2000 年版

[4]杨立新.民法判解研究与适用[M ].中国检察出版社1996.

[5]樊明等著.房地产买卖行为与房地产政策.社会科学文献出版社[M ]2012.