基于城市人口变化的住房需求与土地及住宅供给关系研究

2013-11-22朱道林徐思超

中国土地科学 2013年11期

朱道林，徐思超

（中国农业大学土地资源管理系，北京 100193）

1 研究背景

近年来中国城镇化进程发展迅速，2004—2012年新增城镇人口1.88亿，年均增长2089万人。无论是从城镇人口的增长速度来看，还是从不断上涨的地价、房价来看，中国房地产市场都面临着较大的需求压力。中国目前的土地供应和住宅供应能否满足新增城镇人口的住房需求，地价、房价的上涨是否是由于土地的供不应求所造成的，这些都是值得深入研究的问题。

从相关文献来看，已有研究多集中在对住房需求的测算上[1-4]；在对三者关系的研究上则多偏向于住房需求与住宅供给关系的研究[5-6]，也有少数文献对住房需求与土地供给的关系进行了研究[7]，但很少有文献将三者的关系结合起来研究。由于存在住宅开发环节，最终形成的住宅供应与最初供应的土地并不相等。因此，有必要将住房需求、土地供给、住宅供给三者结合起来，通过增加对土地供给与住宅供给关系的分析，进一步挖掘所谓的“供需矛盾”背后的原因。

2 相关概念界定

2.1 住房需求与住房消费需求

住房需求指城镇居民家庭在价格及其他影响获取住房的约束条件下，有购买能力且愿意选择的住房数量。由于住房同时具有生活资料和资产的双重属性，因此住房需求又可以区分为住房消费需求和住房投资需求[8]。由于本文是考察土地供应与住宅供应能否满足新增城镇人口的基本居住需求，因此，本文的住房需求是以城镇常住人口数量来测算的并且不考虑价格约束条件的住房消费需求。正常情况下，t时期的住房消费需求由两部分构成：t时期全部新增人口的住房消费需求和期初（t-1）部分人口的改善性住房需求。期初（t-1）部分人口由于改善性住房需求“挤占”t时期新增住宅供应的同时也“腾退”其原有住房以供部分新增人口租赁或购买。虽然从住房条件上看“挤占”和“腾退”有所出入，但在住房消费需求总量上却实现了“占一补一”。因此，本文用t时期全部新增城镇人口所需住宅建筑面积来衡量t时期的住房消费需求，即住房消费需求=新增城镇人口数×人均住房建筑面积。

2.2 土地供给与住宅供给

本文分别用住宅用地供应建筑面积和城镇竣工住宅建筑面积来反映土地供给和住宅供给。其中住宅用地供应建筑面积=住宅用地供应面积×容积率。在国土资源部土地市场动态监测监管系统中不同年份的住宅用地供应面积分别按各年供应的不同类型住宅用地合计计算（表1）。

表1 2004—2012年中国供应住宅用地类型变动情况Tab.1 The variation of housing supply type in China form 2004 to 2012

城镇竣工住宅建筑面积在中国统计年鉴中指固定资产投资（不含农户）房屋竣工面积中的住宅竣工面积。从用地类型来看，城镇竣工住宅用地应包括土地市场动态监测监管系统中全部类型的住宅用地。

2.3 土地剩余、住宅剩余与住宅用地剩余

本文用土地剩余反映土地供应与住房需求之间的关系，土地剩余=土地供给-住房消费需求；用住宅剩余反映住宅供应与住房需求之间的关系，住宅剩余=住宅供给-住房消费需求；用住宅用地剩余反映土地供应与住宅供应之间的关系，住宅用地剩余=土地供给-住宅供给。

3 实证分析

3.1 数据来源

本文采用全国层面和城市层面的数据。全国2004—2012年新增城镇人口数据（常住人口口径）和城镇竣工住宅建筑面积数据来源于相应年份《中国统计年鉴》；全国2004—2012年和各城市2008—2011年的住宅用地供应面积数据来自《土地市场动态监测监管系统》；91个城市 2008—2011年新增城镇人口数据来源于各省相应年份的统计年鉴；人均住房建筑面积取《全面建设小康社会居住目标研究》中确定的2010年目标30 m2[9]。容积率数据根据中国土地市场网2004—2012年住宅用地结果公告抽样数据确定，通过计算213个样本的上、下限容积率平均值得到容积率为1.7。

3.2 全国层面的各年度分析

受开发周期的影响，t时期的土地供应并不能立即形成住宅供应并解决住房需求。因此，本文在对各年度的土地供给、住宅供给与住房需求关系进行分析时，考虑2年的开发滞后期，即用（t-2）时期的住宅用地供应建筑面积与t时期的城镇竣工住宅建筑面积和t时期的住房消费需求进行比较。从表2可以看出，除2007年以外，其余各年份的土地供给与住宅供给都大于住房需求，且部分已供住宅用地没有及时形成有效供给。

表2 全国各年度住房需求与土地及住宅供给关系单位：108 m2Tab.2 The national annual demand for housing, for land, and housing supply relationship unit: 108 m2

3.3 全国层面的阶段分析

与各年度分析不同，在考察某一较长阶段的土地供给、住宅供给与住房需求关系时，可以不考虑开发滞后期的影响。这是由于在每一年都会有一部分当年供应的土地在之后的年份形成住宅供应，且每一年新竣工的住宅中都有一部分是由之前年份供应的土地开发而来的，住宅开发的滞后影响正在年度间抵消了，因此不会对分析产生太大影响。通过计算，得到全国2004 —2011年期间住房需求与土地及住宅供给关系（表3）。从表3可以看出，全国2004—2011年期间的土地和住宅都是供大于求的；且2004—2011年期间竣工的住宅建筑面积比同期供应的住宅用地建筑面积少了35.37×108m2。

表3 全国2004—2011年期间住房需求与土地及住宅供给关系单位：108m2Tab.3 The national demand for housing, for land, and housing supply relationsfrom 2004 to 2011 unit: 108 m2

根据上文的分析，在长达8年的时期内，开发滞后期的影响基本可以忽略。因此，本文认为土地闲置和房地产开发企业的土地储备是造成35.37×108m2缺口的重要原因。国土资源部法律中心数据显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17×108m2，未开工房地产用地14.45×108m2[10]。从部分上市房地产企业的2011年年报（业绩报）和2012年半年报来看，万科、滨江集团、首创置业、中国奥园、佳兆业都对企业目前的土地储备面积能够满足未来发展的年限进行了估计，基本能够满足未来两到四年的发展要求。此外，恒大、碧桂园、中海、龙湖、富力、远洋的土地储备都达到了2000×104m2以上（表4）。

表4 部分上市房地产企业土地储备情况单位：104 m2/年Tab.4 Land reserve of some listedreal estate companies unit: 104 m2/a

3.4 城市层面的阶段分析

由于数据时间跨度短，城市层面仅进行阶段分析，不进行各年度分析。按照上述方法以城市为单位测算2008—2011年期间91个城市住房需求与土地供给关系（表5），可以发现，只有19个城市的住宅用地存在供不应求，其中以北、上、广、深4个城市供求缺口最大，此外合肥、厦门、东莞的供求缺口也超过了2000×104m2；在72个住宅用地供大于求的城市中，有11个城市的新增城镇人口（户籍人口口径）为负，因此从城镇人口的变化来看，这11个城市的住房消费需求在2008—2011年期间是减少的。另外大连、沈阳、青岛、潍坊、成都5个城市的土地剩余超过8000×104m2，即这5个城市的土地供应大大超过了其新增城镇人口的住房消费需求。

表5 2008—2011年期间91个城市住房需求与土地供给关系单位：104 m2Tab.5 The housing demandand land supply relationship in the 91 cities from 2008 to 2011 unit: 104 m2

表5 续

3.5 预测分析

虽然从目前已经增加的城镇人口来看，土地市场和住宅市场是供大于求的，但是考虑到中国仍处于快速城镇化阶段，在土地总量一定时，新增城镇人口还将不断增加。因此，在进行供求分析时还需考虑今后人口变化所带来的需求变化。根据已有研究成果，在假设中国城镇化率峰值水平为80%的情况下，到2030年中国城镇化率将达到63.6%，城镇人口将达到9.3亿[11]。仍然以2004年初为起点，到2030年中国新增城镇人口4.1亿。按照人均住房建筑面积35 m2的计算，新增住房消费需求为143.5×108m2。参照前文的计算，在容积率为1.7时，2004—2012年中国供应的住宅用地建筑面积为113.36×108m2，年平均供应建筑面积为14.17×108m2。按照此速度，只需再用2.1年就能满足143.5×108m2的住房消费需求。因此，从总量上看，即使考虑到2030年新增城镇人口变化来的需求变化，土地供应也能够很好的满足住房消费需求。

4 结论与建议

本文通过对全国层面和城市层面的住房需求与土地供应及住宅供应进行测算，研究了新增城镇人口的住房消费需求与土地市场和住宅市场的供求关系。研究表明：（1）从总量上看，中国的土地供给和住宅供给均大于新增城镇人口的住房消费需求，这说明地价、房价上涨的原因并非土地供应短缺。虽然从住房消费需求来看，土地和住宅是供大于求的，但是住房投资需求过于旺盛导致了土地市场和住宅市场在价格上表现为供不应求。如果此时再从解决供求矛盾的角度出发，不断增加土地供给，只会让地价、房价在投资性需求的追逐下继续上涨。这也是为什么多年来宏观层面上一直增加土地供给，但房价、地价却仍然降不下来的原因。因此，对房价、地价的调控应从抑制住房投资性需求入手。（2）土地闲置和房地产开发企业的土地储备是造成已供土地没有及时转化成住宅供应的重要原因。因此，加强对土地闲置问题的处置并及时督促房地产开发企业按期开工建设能够促使土地及时转化成住宅，从而增加房地产市场上的住宅供给。（3）各城市土地市场供求状况不一，应根据各地实际情况供地，从而减少“地王”与“鬼城”并存现象。对于住房消费需求大于住宅用地供应的城市，在不断加大土地供给的同时更要考虑如何进行人口的疏导与集约节约用地。毕竟土地的自然供给是有限的，持续增加供给不是长久之计，而是应该通过城市圈、小城镇建设，合理引导人口分流。

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）：

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［2］谢琛，袁建华.基于灰色理论的人口年龄结构对房地产需求影响分析［J］.数学的实践与认识，2010，（10）：201 - 209.

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［10］中新社.国土部信息中心：中国土地、房屋闲置问题突出［EB/OL］. http: //finance.chinanews.com/house/2013/01 - 25/4522293.shtml.