商住酒店式公寓投资风险分析

李开芝

(绍兴文理学院土木工程学科，浙江绍兴 312000)

0 引言

近几年，城市化进程的过程中，房地产业可谓是扮演着一个重要的角色，城市规模急剧扩大的同时，不仅新城区焕然一新，老城区的旧商业中心也面临衰老和退化，大型的商住群也逐渐落成，在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是，因为市场发育不完善等原因，不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止，尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店，两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义，并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业(非住宅)。正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式，以办公、居住混合的形式存在［1］。

1.2 商住酒店式公寓的发展

商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革，因社会的发展，人们的生活方式发生了较大的改变，人口流动增加，人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强，价格低于一般酒店，服务也较为齐全，所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。

商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展，我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外，还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。

2 商住酒店式公寓的优势和矛盾

2.1 优势

1)总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本，行使写字楼的功能，主要功能还是以住宅为主，所以在户型设计方面，普遍以小户型为主，这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比，投资的成本较低［2］，投资的灵活性较大。

2)功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来，而随着我国城市化的加速发展，城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注，土地资源集中利用也成为一大热点。

3)工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天，越来越多的人追求便利和“新鲜感”，商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势，更好地适应了相关行业从事者的需要，也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利，丰富了生活。

商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善，在提升商业价值的同时满足居民的生活品质［3］。

2.2 矛盾

房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾，如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。

设计矛盾:在商住复合具有优势的同时，商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究，如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点，对其排水系统进行了设计探讨［4］。

政策矛盾:2005年5月1日，广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》，其中明文指出，承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响，《物权法》更强调了对私有财产的关注，当然这不意味着否定了住宅禁商，也并不意味着住宅可商，住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑［5］。

居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便，但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中，办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能，对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说，可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。

3 投资风险分析

虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务，又有公寓式的舒适环境，但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。

3.1 市场风险

众所周知，房地产价格在10年内上涨了很多，使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等，如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份～6月份全国房地产开发和销售情况。

从表1可以看出，2013年1月份～6月份，商品房销售面积51 733万 m2，同比增长 28.7%，其中，住宅 46 090万 m2，增长30.4%;办公楼1 121万m2，增长31.7%，商业营业用房3 066万m2，增长了8.3%。待售面积43 731万m2，其中住宅28 736万m2，增长了42%;办公楼1 770万 m2，增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2，增长了34.4%。从数据对比可以看出，除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外，住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况，也就是说，住宅业商业营业用房存在滞销现象。

表1 2013年1月份～6月份全国房地产开发和销售情况

但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资，看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说，投资能否得到期望的利润，需要慎重考虑。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务，物业负责内务工作，包括打扫房间，清洗衣物，送餐等。对于使用者来说，商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务，因而要承担相对较高的物业管理费。

同时从配套设施上看，酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多，以杭州地区为例，酒店式公寓的停车费用最低约800元/月，而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。

另外，商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取，会比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售价并不便宜

商住酒店式公寓因其面积小，总价低、首付低而吸引着投资者，但是实际上并没有那么简单。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年，以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象，调查发现，普通商品房的单价在2.5万元左右，按国家规定，产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右，产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓，以70 m2的小户型为例，需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先，商住酒店式公寓的使用年限仅为40年，仅相当于普通商品房的4/7，平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外，因为政策限制，商住酒店式公寓不可使用公积金贷款，且还款期限为10年内，贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说，这些多出资金的投入并不能轻易忽视。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等，功能齐全，可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则，在有限的空间内分隔出更多的单元，而对生活实用性的考虑较少，很多的设计户型单一，甚至没有独立的厨房和客厅，其格局更接近于家庭旅馆，只具备酒店和旅馆的暂住性功能，对于许多人来说，商住酒店式公寓明显不适宜长期居住，从而让投资贬值。

4 结语

正所谓“存在即合理”，商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方，众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号，对于人口流动性比较大的城市来说，投资商住酒店式公寓有着独特的优势，但是在投资之前，应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险，及时掌握市场信息，关注市场动态，运筹帷幄，从而决胜千里。

［1］余源鹏.酒店式公寓项目开发全程策划［M］.北京:中国建筑工业出版社，2009:1-3.

［2］姜洁勇.民用建筑商住楼的实用价值［J］.现代建筑，2011(12):34.

［3］蒋 薇.中德城市中心工商住混合型历史街区更新的比较研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊为例［J］.现代城市研究，2012(1):34-46.

［4］张秋庆，梁文逵.大型综合商住楼排水系统设计探讨［J］.给水排水，2012(10):86-89.

［5］孔 帅.城市化背景下的商住复合体研究［D］.昆明:昆明理工大学，2010.