探讨我国房地产存在的金融风险与防范

郭静

摘 要：房地产业发展的一个重要方面就是房地产金融，房地产防范金融风险，不但是稳定与发展房地产业及其房地产金融业的要求，并且对稳定与发展金融业与国民经济也至关重要。本文从我国房地产金融具有的特点入手，详细阐述了诸如信用风险、市场风险、操作风险、利率风险等房地产金融风险，并提出了一些房地产金融风险的防范措施。

关键词：金融风险；特点；防范措施

0 引言

伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家出台一系列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支柱产业，在带动相关产业和自身不断发展的整体经济中处于先导性与基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，在房地产业的快速发展中房地产金融起到了不可小觑的保障作用。

1 我国房地产金融具有的特点

1.1 我国房地产金融起步晚，但发展快

就我国房地产融资的发展历程而言，从上世纪九十年代末以后房地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在房地产开发以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。

1.2 我国房地产金融的融资渠道单一

就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是构成房地产金融最主要的部分，银行信贷几乎贯穿于房地产业整个运行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可以忽略不计。

1.3 我国房地产金融的融资比例高

我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成本进行融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企業只有20%左右，而剩余部分的资金需求主要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。

2 我国房地产金融存在的风险

2.1 房地产金融存在的信用风险

房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收回或者是无法收回房地产贷款本息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时出现误差所致，当然也有可能是在发放贷款后有些情况发生了变化，导致房地产金融出现信用风险，主要表现是房地产企业在销售商品房时出现滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。

2.2 房地产金融存在的市场风险

近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越来越有限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤出我国市场的情况，所以我国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国对外资还没有完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一定的风险隐患。除此之外，近些年我国房地产出现了房价过快上涨、契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不正常现象，造成了房价长期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等情况导致了大量社会资源被严重浪费，潜在着许多社会风险，种种原因使得房地产金融安全遭受严重威胁。

2.3 房地产金融存在的操作风险

银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的审查。甚至有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就会将审查标准降低，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了，但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变现。通过对美国次贷危机的具体原因进行剖析，进而对我国的房地产金融所具有的风险进行分析，不难看出与美国次贷危机相比我国房地产金融与其存在不少相似之处，例如房价虚高、高速增长的经济，逐渐形成泡沫化；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长；在银行信贷中房地产贷款比重增大，并且银行逐渐下调信贷标准；货币政策渐渐收紧，导致企业还贷的压力加大。

3 我国加强房地产金融风险的防范措施

3.1 对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识

针对房地产市场银行需要密切关注其发展动态，对市场加强调研与分析，掌握房地产市场具体走向与发展规律，根据实际需要对房地产金融业务适当调整经营方向和策略，推动房地产金融业务的持续稳定发展，需要对房地产贷款严格控制市场准入条件；对抵抗风险能力较弱、已有不良记录的中小型房地产企业，以及自有资金存在严重不足的相关项目不得介入，不但需要做到支持那些有潜力的优质的个人购房和房地产项目开发，还要防范由于泡沫化的房地产而聚集的潜在风险，以促进房地产金融发展为目标逐步建立其有效的经营管理模式，从降低风险、规范操作、保障运行角度出发，使房地产金融扩大业务范畴，循序渐进的将房地产金融业务推向优质化、标准化、多元化的发展方向，采取适当的措施对当前存在的房地产过热予以降温，需要认真努力切实贯彻房地产金融的相关规定与政策，从强化房地产信贷管理着手，切实提高改善服务，尽快将房地产信贷业务引入良性的运行轨道上。

3.2 房地产業需要拓展融资渠道

房地产业具有风险大、资金密集度高及开发时间长的投资特点，其融资成本将直接受到投资方式优劣的影响。目前推动房地产融资发展，扭转房地产业对银行信贷过度依赖局面的重要形式，就是加强培育融资机制，对房地产业进一步拓宽融资渠道，并且以此充分规避化解风险。这就要求房地产业打破金融垄断的市场形式，注重金融创新，并且充分发挥市场的资源优化配置，科学合理的分散风险。进一步扩大银行的信贷规模，使现有的资产负债劣势结构得到改善，运用投资证券化把风险推向市场，实现由直接金融代替间接金融的转变，这样也能使得房地产的资金结构更加趋向多样化，积极推动房地产金融市场向健康稳定的方向发展。

3.3 加强管理，提高银行防范风险的能力

商业银行以房屋作为抵押的房地产贷款，一旦无法收回贷款本息就会拍卖房产，但是这是一种消极回避风险的做法。实际上商业银行采取积极的风险防范措施不是进行事后补救，应该重视的是事前审查，银行必须充分了解借款人的还款意愿、财务状况以及抵押物的现值等信息，在发放房地产信贷时要严格遵循银监会的相关标准，及时掌握房地产市场具体变化动态，对贷款投向要保证能够及时做出调整。与此同时，要对信贷员开展定期或不定期的培训工作，这样既能提高他们的职业道德水平和风险意识，又能对其办理的贷款申请进行有效的责任认定，以便更好的控制信用风险。

3.4 引导金融机构的良性竞争

政府有关部门需要对房地产金融的相关法规制度进行完善，使其行为得到规范，促进行业的良性竞争。对于商业性的相关房地产金融业务允许多家竞争，只要是经央行审查并具有资格的相关金融机构都可以经营，接受央行的严格监督，严令禁止不正当竞争与非法垄断的行为。对于那些没有资格或者是曾经有严重违规的相关金融机构无限期禁止经营房地产金融业务，避免造成消极的外部效应。在我国已经被批准允许经营人民币业务的中外合资银行与外资银行，可以在规定的范围内运行它们经营房地产金融业务，但是一定要控制住规模。主要原因是房地产业是个创汇能力弱的内向型产业，外资在回收贷款本息时需要将人民币换成外汇才能拿回去，它们一旦发放过多的贷款，势必会造成我国外汇失衡。由于房地产业所需的外汇量并不大，所以房地产开发不宜多举外债。针对政策性的相关房地产金融业务，各地方政府部门应该选择适当的银行来办理。这样就能方便政府有效监管，在政策上容易保持统一性。政府强制征收上来的住房公积金，必须加强管理确保其安全性。办理这方面业务的银行，应当向政府承担确保安全回收与按规定使用的责任，并且接受必要的政府补贴，有利于预定政策目标的实现。

4 结论

综上所述，我国要想加强房地产金融风险的防范工作，就需要积极采取对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识、房地产业需要拓展融资渠道、加强管理，提高银行防范风险的能力、引导金融机构的良性竞争等措施，只有这样才能使房地产金融满足房地产业发展的需要，从而为我国房地产业提供更好的服务。

参考文献

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[2] 王玉楠 我国房地产金融风险问题分析[J] 黑龙江对外经贸 2008（9）

[2] 季辉 谈我国房地产金融风险的化解[J] 现代经济信息 2011（19）