2020%%的个税悬空新《国五条》刹车变油门

张 泊

德国用房产税来调控房价是最成功的案例。在德国，房产税有专门的《房产税法》，税收计算方式十分简单，按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。过去10年间，德国房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅为2%，也就是说，扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度下跌。

——题记

焦点事件：郭建波会在长安街裸奔吗

新《国五条》发布整一月，各地执行细则相继如期出台，可房价不仅不为所动，反而如火上浇油，加速上行。老百姓叹息说，不调控还好，越调越涨。

2013年4月3日，《深圳晚报》刊登了题为“郭建波会在长安街裸奔吗？”的社会新闻。文中说，3月30日晚间，深圳市英联国际不动产公司董事长郭建波在他的实名认证微博上表示，去年底他挑战任志强的赌局，他愿提前认输，并向“@平安北京”提出申请，希望批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。

去年年底，华远地产董事长任志强说“明年3月房价将暴涨”。郭建波强烈反对，约赌任志强，如果3月房价上涨，他将在北京长安街裸奔十公里。

3月国家统计局的数据尚未发布，郭建波已提前认输，他说，不论公安关机是否批准，他都将在北京的长安街裸奔十公里以示愿赌服输。更让人不安的是，一大批网友要求，与郭建波一起裸奔。（顺便说一句，如果未经公安关机批准，在长安街裸奔是会被治安拘留的。可能会被关上个一到两个星期）。

可以想像，如果数万网友们与郭建波一起在北京长安街，一丝不挂地裸奔十公里，那场景有多么壮观，又何等悲怆。我真不知道，读到这条新闻，看到如此浩浩荡荡的裸奔场景，我们该作何想。我们会笑，还是会哭。

郭建波认输不是作秀。

新《国五条》出台一月 楼市继续加速上冲

2013年2月20日，国务院常务会议出台新《国五条》。

3月1日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，这是国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则，是针对中国楼市持续上涨，开出的一剂退烧药。

新《国五条》出台一月后，让我们看看中国的房价走势。

广州市国土房管局4月4日公布的统计数据显示，3月份广州市区新建商品住宅网签均价16817元／平方米，同比暴涨34.9%。

房价上涨的不仅是广州。

国家统计局3月18日发布的《2月份70个大中城市住宅销售价格统计》，在纳入调查范围的70个大中城市里，69个城市的新建商品住宅价格环比上涨，平均涨幅约1.08%。

海易居房地产研究院副院长杨红旭在其微博上直言：“1.08%是什么概念？已接近2009年四季度和2010年一季度的疯涨水平，房价加速上涨的力度之大，让人惊诧！”

我们接着再看更新的统计数字，也许这个数字更有说服力：2013年4月27日，国家统计局《3月国内70个大中城市房价超九成上涨》，文中说：3月，国内70个大中城市的房价，有超过九成同比、环比均出现上涨。4月20日，国家统计局发布的数字显示，3月份，在新建商品住宅中，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有68个。

一线城市领涨全国。三月环比价格上涨的城市中，涨幅最高为上海3.2%；深圳上涨2.8%，排名第二；北京的新建商品住宅价格环比上涨2.7%，位居第三。

冯芍（化名）是北京传媒大学的一位年轻教师，今年3月底，在北京西城区购买了她的第二套房。“2005年在大学较近处买了一套房子，现在，我儿子已快上小学。考虑我们家附近没有合适的小学，所以赶在新《国五条》细则出台前，在西城木樨地附近又买了一套48平米的学区房。”小冯说，“一是可以让孩子有西城学籍，上更好的学校；二是赶在细则出台前，购买二套房可以省掉几十万的税。”

不可否认，城市太大，堵车严重，如今为孩子上学而考虑，购买“学区房”的家庭不在少数，这是一种刚性需求。此外，因为首套房面积过小，再购房的改善性需求也很旺盛。小冯坦言。

3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，也助涨了房价上涨。

那么，经过连续10个月的上涨，70个大中城市房价涨幅在3月份达到了一个高峰，这会是房价最后的“疯狂”吗？未必。至少没有这样的迹像，我们难以作出这样的结论。

在调控热点的一线城市，政策效应显现的第一个变化，应该是楼市交易量尤其是二手房交易量大幅下滑，进而价格停涨。这个迹像明显，给人以想像空间。那么，随着成交量持续走低，再过几个月，对价格的影响会越来越明显，新房降价促销、二手房议价空间加大，部分区域房价出现企稳回落。这是有可能的。

然而，另一种可能仍然存在，大城市土地资源日益紧缺，商品房供应正在减少，土地价格不断上涨，供需矛盾加剧，房价会不会继续“居高不下”，并高位运行？

据统计，5月份北京仅有23个项目预计开盘入市，比往年大大减少。有关专家分析指出，5月份供应情况不容乐观，主要是由于北京《国五条细则》落地，使得房企入市意愿大大降低。其中，“限价”举措则是供应减少的重要原因。

在一线城市供求关系仍然偏紧、调控手段仍然以“限”为主的情况下，如果无法缓解供求矛盾，短期内被限制的购房需求，还是有可能集中爆发，引发反弹。要避免楼市再出现大起大落的局面，稳定房价的关键是努力增加有效供应。

国土部近期公布，今年全国住房用地计划供应量是去年实际供应量的1.5倍，各地应扎实完成供地计划，避免成为空头支票。另一方面，在二手房市场上，则应促进二手房交易，盘活租房市场，促进存量房入市，扩大供应。

3月底，北京、上海等城市相继出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，明确将继续严格执行住房限购措施和严格实施差别化住房信贷政策等。

但让人担心的是，限购政策从来就是一把“双刃剑”，而且常常会造成“饥饿销售”，适得其反。

人们寄予厚望的房产税试点正在上海、重庆展开，两种模式为房产税改革的推进提供了有益借鉴。事实上，在美国等发达国家，房产税已成为房价调控的重要而成功的手段。中国能不能用好此种手段？

新《国五条》的重拳 卖房按差额征20%个税

新《国五条》新在哪里？人们对新《国五条》的关注点，都集中在“卖房按差额征20%个税”。这是新《国五条》的命脉所系。

这条新规定第一眼的感觉，让人以为看花了眼。不会吧，20%呀。房地产交易征税额一下子上涨了十多倍？！

以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，仅需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，为30万元（（200万元—50万元）×20%），需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

我曾写过一篇文章，我说，如果能按5%收缴二手房房地产交易税，便可让绝大多数的炒房客知难而退，可如今，一下子便提高到了20%！以至让我以为看花了眼。

这一拳能将房地产的投资性购房人集体出局，他们的购房比例在中国楼市的权重占到了三分之一。

如果这一拳打中，准能让裁判为中国楼市读秒，这是中国楼市的休克疗法。

知道了吧，新《国五条》这一拳有多重？这一拳有个名字，叫釜底抽薪。

如果全国各地的执行细则，真能按国务院的规定认真执行，房价的大跌是大概率事件。可问题是，中国又碰到了“上有政策，下有对策”的老难题。如果房价下跌，地方政府的土地财政必然吃紧。他们会干吗？

各省市的新《国五条》细则出台 20%的个税征收架空

2013年3月31日，全国各省市的新《国五条》细则纷纷如期发布，可审读全国各省市的新《国五条》细则，给人的感觉是假大空，说空话办虚事。

“上有政策，下有对策”居然能肆无忌惮到如此程度，国务院常务会议出台的洋洋洒洒的新《国五条》全文长达3000字，而有省市的《新国五条》细则连标点符号都统计在内，居然只有66个字，一条微博还有140个字呢。

别以为这是说笑话。

4月2日《证券时报》报道说：《最短国五条细则出台杭州就一句话》。文中说：昨日下午，杭州市发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，该公告被普遍解读为杭州版的《国五条》细则。与其他城市细则的大篇幅相比，杭州的公告中就一句话：“经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。”连标点符号都统计在内，共66字。真是惜墨如金。

新《国五条》的核心内容是20%个税政策，主要针对的人群是投资房购买者。但这一点在地方细则上并没有明显体现。上海、北京的细则虽然提出“会严格执行20%个税政策”，但是“如何严格”、“怎么执行”都没有明确，到底“怎么做”还是未知之数。上海、广州、天津、重庆口头响应了这个措施，但20%的个税怎么征收并无下文。而更多的城市对20%个税的问题则“顾左右而言它”。

从3月底至今，北京等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地，则干脆连提都不提。

“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”有些城市的二手房中介负责人如此说。某市房地产部门负责人对媒体说，此政策何时实施“没有时间表”。

实际上，“房产交易所得征税20%”的规定并非新规定，这个规定是在20年前的《个税法》中便早已有之，但20年不见执行，就是因为难以操作。难在两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。

在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、单位房，经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产，在交易过程中遵循的规则五花八门。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、很难办的事情。

我们真的没办法控制房价吗

我们真的拿房价没办法？说到此处，给人的感觉是：医生走出手术室，一脸的疲惫和无奈，取下口罩，对苦苦守候在手术室门外的病人家属说，我们己经尽力了。节哀顺便吧。

我们真的拿房价没办法？

我们真的要看着郭建波在长安街裸奔吗？

房地产市场之所以如此火爆，之所以虚火过旺，首先是因为截至今年3月，我国广义货币（M2）余额翻过百万亿元大关，已多达103.42万亿元。如此惊人的天量货币余额，已接近全球货币供应总量的四分之一，中国已成为全球货币存量第一大国。

这一数据竟是世界经济第一强国美国货币供应总量的1.5倍，英国的4.9倍，日本的1.7倍，比整个欧元区的货币供应量，竟多出了20多万亿元。

这些钱到哪里去？

中国股市是一座投资人的公墓，资本市场是一片沼泽地，进去的能活着出来的十有一、二，民间资本找不到出路，一古脑涌入房地产市场。房地产市场想不涨都难。

其次是地方政府的土地财政。地方政府原本是靠国家财政来养活的，而国家财政的主要来源是税收，中国每年的税收入已超过10万亿元，应当说，收入丰盈，富足有余。可地方政府并不满足于国家财政的包养，将倒卖地皮收入作为地方政府的第二财政，于是地价涨得比房价更快。面粉贵于面包价是常态，房价如何降得下来？

如果真的为民所想，急民所急，真的想要把房价降下来，办法有的是，我仅举一例：德国用房产税让房价十年不涨。

德国：用房产税让房价十年不涨

在德国，房产税有专门的《房产税法》，税收计算方式十分简单，按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。

德国还有“房产购置税”，可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。德国的房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，德国首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

德国以严厉的税收政策抑制房地产投机者，使得德国房价长期保持稳定。德国一直把房地产视为重要的刚性需求与民生要求。

过去10年间，德国名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。由于德国严格控制恶性通胀，一旦CPI超过标准，德国央行必定加息。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫。保持了德国经济运行的平稳良好。

德国用房产税来调控房价是最成功的案例。德国用如此简单而有效的办法，牢牢地稳定了房价，既不需要很高的智商，也不需要太复杂的技巧。其实这才是真正的大智大勇。如果我们借用德国的办法，一定会让房价一剑封喉。但我可以肯定，中国一定不会这样做。

无语。