由一份租赁合同谈税收筹划的重要性

（北京檀诚税务师事务所有限公司北京100013山东中元联合会计师事务所 山东临沂276004）

税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案。本文通过一个房屋租赁合同案例，来分析税收筹划事先规划的重要性。

一、案例背景

某单位会计凭证后附有一份房屋租赁合同，合同的主要内容如下：合同标的为出租方所有的位于××路和××路交汇处的四层楼房（包括楼体及楼顶等所有广告位置），租赁面积4 020平方米，以及房屋周围停车空地，租赁给乙方做商业经营；租赁期限十年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止。房屋租金每天每平方米1.5元，租金在每半年缴费期开始前支付，因该房屋需装修后方可使用，出租方同意给予承租方6个月的装修期，装修期内免收租赁费；通过查看固定资产账目，获悉该四层楼房的固定资产原值为1 800余万元。

十年共收取房租（方便计算一年按365天计算、免收6个月租金租赁期间为 9.5 年）：1.5×4 020×365×9.5=20 909 025（元），由此产生的各项税金及附加3 679 988.41元，具体情况见表1。

另外，财政部、国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税［2010］121号）要求，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 据此要求，6个月的装修期内虽免收租赁费，但应按房产原值缴纳房产税。该房产账面原值按1 800万元计算，6个月应缴纳房产税为：18 000 000×70%×1.2%/12×6=75 600（元）。

综上所述，该合同执行完毕，需要缴纳税金及附加3 755 588.41元，扣除税金及附加后结余17 153 436.59元。

二、案例分析

从税收筹划的角度看，上述合同存在两方面的问题：一是根据规定，房产税的征税对象是房产，楼体及楼顶等所有广告位置、房屋周围停车空地不属于房产税的征税对象，由此产生的租赁收入不用缴纳房产税，但根据税收征管法规定，纳税人同时从事应税项目与非应税项目的，应分别核算，不能分别核算的，非应税项目应该并入应税项目缴纳税款。所以楼体及楼顶广告位置、房屋周围停车空地租赁收入应并入房屋租赁收入计算缴纳房产税。二是免收租金期间需要按房产原值缴纳房产税。

三、税收筹划方案

如果在签订租赁合同前就注意到上述两个问题，并在签订合同时作出相应的处理，纳税人会节省不少纳税成本。

筹划方案：根据当地实际情况，可以将纳税人楼体楼顶广告位置、房屋周围停车空地的每月租金15 000元单独列出。对装修期间免收的租赁费，从每月收取的租赁费中作出让步。经过测算后，可将房屋租金调整为每天每平方米1.3元，这样十年共收入 1.3×4 020×365×10+15 000×12×10=20 874 900（元），由此产生的各项税金及附加3 457 982.40元，具体情况见表2。

表2 单位：元

由于合同中不存在装修期间免收的租赁费问题，所以也就不存在按房产原值缴纳房产税的问题。

四、筹划结果比较

新方案执行完后总收入比原合同虽然少了34 125元，但扣除各项税金及附加后，纳税人实际结余17 416 917.60元，比原来扣除各项税金及附加结余多出263 481元。

综上所述，税收筹划是具有前瞻性的、动态的、有计划的统筹行为，企业应当密切关注税收政策的发展动向，全员参与、提前介入、及时调整和更新正在使用的筹划方案，尽可能实现纳税人的效益最大化。