基于序贯均衡的信息不完全房价博弈与经济规制研究

王吓忠

(福州大学管理学院，福建福州 350118)

基于序贯均衡的信息不完全房价博弈与经济规制研究

王吓忠

(福州大学管理学院，福建福州 350118)

中国住宅市场信息不对称严重，拥有信息优势的开发企业与拥有住宅品质与交易信息相对不足的购房者之间存在着房价博弈，企业的“逐级”价格高定行为和消费者的非理性预期是导致住宅价格持续快速增长的一个重要原因，信息不完全房价博弈结果造成了住宅市场失灵与价格失效。从房价博弈视角，模拟中国住宅市场供求双方房价博弈过程，探究信息不完全房价博弈中卖方定价机理、博弈纳什均衡、序贯均衡以及不稳定动态均衡路径等，进而分析政府激励性经济规制下信息不完全房价博弈理性均衡的微观形成机理，以期重构房价客观合理价值判断标准，为信息不对称住宅市场的治理提供可操作性的经济规制对策与建议。

序贯均衡；信息不完全；房价博弈；经济规制

本文将从房价博弈视角，模拟中国住宅市场供求双方房价博弈过程，探究信息不完全房价博弈中卖方的定价机理、纳什均衡、序贯均衡以及不稳定动态均衡路径等，进而分析政府激励性经济规制下的不完全房价博弈均衡，以期对信息不对称引发的住宅市场失灵提供对策建议。

二、信息不完全房价博弈模型的构建

表面上看，信息偏在引发房价不断地上涨，本质上却是房价与住宅品质即商品使用价值不断背离的过程。因此，在构建信息不完全房价博弈模型时，还是要回到开发成本(住宅品质)与房价关系的基点上。我们首先假定市场中开发低档房投入的每平方米平均成本为CL，高档房平均成本为Ch。正常情况下，低档房卖低价PL，高档房卖高价Ph，但由于信息不完全，博弈中存在开发低档房卖高价的现象。购房者对低档房愿出买价为BL，对高档房愿出买价为Bh，一般要使房子成交，则Bh≥Ph，BL≥PL，由于档次低，买者出价也低，所以有Ph＞ PL，Ph＞ BL。

信息不完全房价博弈模型基本假设前提如下：

1.博弈局中人。在商品房买卖价格博弈中，局中人是商品的供给方开发企业Ⅰ和需求方购房者Ⅱ。

2.博弈行动。房价博弈始发点为“自然”状态，为分析问题便利，先简单假定市场只有高档房和低档房两种房，企业开发高档房的概率为q，开发低档房的概率为(1-q)，其中q∈［0，1］。博弈顺序是始点通过一个接一个的有向线段连接到博弈终点，就得到一条博弈的路径，并且在终点处附上一个博弈双方的赢得向量。有向线段的连接节点集可以划分为两两不相交的若干个子集，包括局中人的决策节点集等。企业定价行动为：高价或低价。在企业做出价格决策后，消费者面对高价或低价，相应的买卖行动也有：买或不买。

3.博弈信息。博弈信息非常重要，它会影响博弈的行为决策和结果，博弈中的决策节点集可以划分为若干个两两不相交重合的信息集。图1中房价博弈双方因信息不完全，买者Ⅱ无法知道企业对住宅商品的定价行动，不知道开发的住宅档次是否与其价格相一致，分不清楚高价房中哪些是高档房，哪些是以次充好，即如图1扩展型博弈中，对于局中人Ⅱ而言，存在两两不相交的信息集，由于信息集中两节点的信息完全一样，无法区分，不知道高价中哪些是高档房，哪些是低档房，所以用虚线将两信息集的节点连接起来，形成Ⅱ的信息集S和T(如图1所示)，在信息集S上选定一行动，意味着在同一个信息集的所有节点均选定了同一个行动。由于每个信息集都不是单节的，因此该房价博弈是不完美信息博弈，而且它也是不完全信息博弈，这是因为自然首先行动，且它的行动对购房者而言是不可观测的。

4.博弈策略。即局中人在他的每个信息集都选定一个行动，是参加博弈的一个完整计划。博弈双方各有2个不相交的信息集(其中虚线相连的多个信息节点看成相同的信息集)，每个集有两个行动供选择，两两组合，博弈双方各有4个策略。企业的可行策略集合是SⅠ={(开发高档房定高价，开发低档房定高价)，(开发高档房定高价，开发低档房定低价)，(开发高档房定低价，开发低档房定高价)，(开发高档房定低价，开发低档房定低价)}，四个策略。若开发高档房定高价用符号Ph表示，开发低档房定高价用P’h表示，则第一个策略(开发高档房定高价，开发低档房定高价)可表示为PhP’h；同理，开发高档房定低价用PL表示，开发低档房定低价用P’L表示，则第二至第四个策略分别用符号表示为 PhP’L、PLP’h、PLP’L。即企业策略的符号表示 SⅠ={PhP’h，PhP’L，PLP’h，PLP’L}。

这是一个动态的博弈过程，当企业进行定价决策行动后，购房者才采取应对行动。因此，购房者的策略集合是SⅡ={(逢高价买，逢低价买)、(逢高价买，逢低价不买)、(逢高价不买，逢低价买)、(逢高价不买，低价均不买)}，也是四个策略。逢高价买和不买分别用符号B、N表示；逢低价买和不买分别用符号B’、N’表示，则策略集合可表示为{BB’、BN’、NB’、NN’}。

5.博弈赢得或支付。博弈双方赢得大小取决于两者在博弈中不同的策略组合，开发企业的赢得表示为Y1=收入-支出，购房者的赢得表示为Y2=买价-卖价，博弈双方赢得向量为(Y1，Y2)。作为利润最大化的开发商，拥有信息优势，他会利用各种手段使市场供求紧张，从而达到将低档房策划“包装”按照高价房出售的目的。假定开发商包装低档房当作高档房卖的花费每平方米为C，因信息不对称，C值不可能很大，不妨设PL≻C，Ph-C＞PL(≻符号表示“大大于”)。

图1 信息不完全的房价动态博弈

这样在价格博弈中，开发商开发高档房，定高价，买者买时，开发商赢得是Ph-Ch，买者赢得则是Bh-Ph，即图1博弈树枝末端相应的赢得向量为(Ph-Ch，Bh-Ph)；若没人买，开发企业亏损为Ch，购房者赢得为 0，赢得向量为(-Ch，0)。然而，企业开发低档房，若经过包装后定高价，开发商赢得则为Ph-C-CL(存在暴利)，买者赢得为BL-Ph，是负效用，赢得向量为(Ph-C-CL，BLPh)；若没人买，则开发企业亏损C+CL，购房者赢得为0，赢得向量为(-C-CL，0)，如图1所示。

同理，企业开发高档房定低价［9］，消费者买时，赢得向量为(PL-Ch，Bh-PL)；没人买时，赢得向量为(-Ch，0)。开发低档房定低价，买时的赢得向量为(PL-CL，BL-PL)，没人买时，赢得向量为(-CL，0)。图1中始发点为“自然”状态。

三、信息不完全房价博弈的多重纳什均衡及其精练化

1.信息不完全房价博弈的多重纳什均衡

可以将该博弈树转化为策略型(也称标准型)来求纳什均衡解，此博弈的策略型博弈一般式可表示为即它必须具备策略S、概率P及赢得向量∏等三个要素。博弈双方各有4个策略，可用22×22策略矩阵来表示它(如矩阵表1)。从自然状态出发的博弈，随机选择开发楼房的档次，因此，必须求出矩阵表1中各策略横断面下的期望赢得向量，其中 m 为局中人Ⅰ和Ⅱ，具体数据求取过程如下：

首先求取开发企业的期望赢得，并分析其大小。

(1)当企业采取策略PhP’h，而购房者策略为BB’时，由图1可知，企业开发高档房概率q，定高

表1 信息不完全房价博弈策略型期望赢得购房者Ⅱ

价，购房者买时，企业赢得为(Ph-Ch)，企业开发 低档房概率1-q，定高价，购房者买时，企业赢得为(Ph-C-CL)，则企业期望赢得为：

(2)当企业采取策略 PhP’h，购房者策略是BN’时，由图1，由于企业策略是都定高价，所以购房者“逢低价不买”的策略无效。企业开发高档房定高价，买时，赢得还是(Ph-Ch)，而低档房定高价，买时，赢得为(Ph-C-CL)。该策略横断面下的企业期望赢得与＜PhP’h，BB’＞下的相同，πΙ12=q(Ph-Ch)+(1-q)(Ph-C-CL)。

同理，易求出如下的期望赢得：

(3)在策略横断面＜PhP’h，NB’＞下，πΙ13=q(-Ch)+(1-q)(-CL-C)；

在＜PhP’L，NB’＞下，πΙ23=q(-Ch)+(1-q)(PL-CL)；

在＜PLP’h，NB’＞下，πΙ33=q(PL-Ch)-(1-q)(CL+C)；

在＜PLP’L，NB’＞下，πΙ43=q(PL-Ch)+(1-q)(PL-CL)。

其次，求购房者的期望赢得，并比较它们的大小。

(1)在策略横断面 ＜ PhP’h，BB’＞ 下，由图 1，企业开发高档房定高价，购房者买时，购房者赢得为(Bh-Ph)，企业开发低档房定高价，买时，购房者赢得为(BL-Ph)，则购房者期望赢得πⅡ11=q(Bh-Ph)+(1-q)(BL-Ph)。同理，可求如下购房者期望赢得：

(2)在策略横断面 ＜ PhP’L，BB’＞ 下，企业开发高档房定高价，购房者买时，购房者赢得为(Bh-Ph)，企业开发低档房定低价，购房者买时，购房者赢得为(BL-PL)，则购房者期望赢得πⅡ21=q(Bh-Ph)+(1-q)(BL-PL)。

(3)在策略横断面 ＜ PLP’h，BB’＞ 下，企业开发高档房定低价，购房者买时，购房者赢得为(Bh-PL)，企业开发低档房定高价，购房者买时，购房者赢得为(BL-Ph)，则购房者期望赢得πⅡ31=q(Bh-PL)+(1-q)(BL-Ph)。

(4)在策略横断面 ＜ PLP’L，BB’＞ 下，企业开发高档房定低价，购房者买时，购房者赢得为(Bh-PL)，企业开发低档房定低价，购房者买时，购房者赢得为(BL-PL)，则购房者期望赢得πⅡ41=q(Bh-PL)+(1-q)(BL-PL)。

2.精炼化的序贯均衡与不稳定均衡

下面可对不完全信息博弈的纳什均衡进行精练化，以求其序贯均衡(Sequential Equilibrium，简写SE)解。精炼化的原因源于序贯均衡是在纳什均衡的基础上附加两个须同时满足的条件，其一：对于每一个博弈局中人i，信念bi都是关于行为混合策略横断面σ-贝叶斯相一致的。其二：对于局中人i的策略横断面 σ-i和 bi，σi都是序贯理性的。当然，序贯均衡(SE)首先必须是纳什均衡，因此在上述三个纳什均衡NE中求序贯均衡SE。

图2 房价博弈的均衡路径

第二个条件是策略的序贯(列)理性，即给定σ-i和bi，如果局中人i根据bi中的信念从每一个信息集Hi开始直到博弈结束，根据σi选取的策略都使得他在这一阶段所得的期望赢得最大化，则称σi为序贯理性的。由于纳什均衡的缘故，在均衡路径上的解一定是序贯理性的，可以不验证，只验证不在均衡路径上的解。

首先看 NE ＜PhP’h，BB’＞，由于企业无论高档还是低档房，都定高价，因此，BB’中的第一个B即“逢高价买”在均衡路径上(图2粗线)，是序贯理性的。相对应的第二个B’即“逢低买”就不在均衡路径上，因此，信息集S也不在该路径上。但是，“逢低买”的购房者赢得：g×(Bh-PL)+(1-g)(BL-PL)＞0，“逢低不买”的赢得：g×0+(1-g)×0=0，说明“逢低买”合算，即“逢低买 B’”是序贯理性的。既然B和B’都是序贯理性，因此，＜PhP’h，BB’＞为序贯均衡解。

对NE ＜PhP’h，BN’＞，前面分析可知B’是序贯理性的，则“不买—N’”就不是序贯理性的，因此它不满足序贯均衡条件，即 ＜PhP’h，BN’＞不是 SE。

现实市场中可将住宅商品房细分为几个档次，开发企业则会利用信息优势在相邻两个档次楼房中，将相对低档房价格高定一档，若该行为成为市场普遍现象，就会整体上提高住宅市场的房价，最终造成商品房价格的虚高。

序贯均衡 ＜PLP’L，NB’＞是 ＜企业开发高档房和相对低档房均定低价，买者逢高价不买而逢低价才买＞，该均衡从理论上说明企业利用信息不对称的利己博弈行为，最终会出现类似于传统“二手车”市场的逆向选择，劣币驱逐良币，造成市场的崩溃。然而，现实中的住宅市场暂时不会出现此状况，原因是多方面的。首先，住宅市场不同于二手车市场，正常情况下，土地资源的稀缺性导致其价格存在上涨刚性；其次，该低效均衡的前提条件是高档房供给结构比例q值须较小，即市场中开发低档次住宅所占比例较大，价格要不断走低，显然，此两点前提条件目前将难以得到满足。第三、政府主管部门出台了相关的建筑质量规制法规，对部分不良企业行为起到一定的约束作用。但不可否认，目前住宅市场开发项目的炒作之风日盛，正在累积风险。

四、房价上涨的预期提高：一条不稳定动态均衡路径的形成

市场泡沫形成的三个要素是：预期、投机和非理性行为。一般情况下，价格上涨，需求下降，而与此相反的是信息不对称下的市场并不是有效的。房价博弈序贯均衡SE＜PhP’h，BB’＞表明开发企业利用信息优势将相对低档房价格定高一档，从而不断提高买者对价格的上涨预期，在房产投机炒作下，市场会形成错误的价值判断，逐渐形成非理性行为。因预期价格还会继续上涨，住宅资产会不断升值，因此，价格上涨，需求反而会增加，由此形成一条不稳定动态均衡路径，最终导致房价与其住宅品质完全脱节，引发房价泡沫。其过程如下：

图3是以住宅品质决定的房屋单价P作为纵轴，以住宅品质变量X为横轴，市场中的住宅品质不可能无限高，假定最高品质为XM，由于住宅单价与其品质正相关，所以品质价格函数P(x)所勾勒出的价格走向随住宅品质提高而上行。实际上，当我们将住宅品质当作一种商品需求量来看待时，住宅品质价格函数也就是市场对住宅品质的需求函数，其曲线就是需求曲线，如图3左示。假定市场中初始需求曲线为P0(x)，开发商生产住宅品质的供给曲线为X(P)，需求曲线与供给曲线交点为市场的均衡点，反映市场供求双方一定时期内共同认可的住宅品质与房价的对应关系。

图3 住宅市场不稳定动态均衡路径的形成

由于买者对房价上涨的预期提高，其对同档次的商品房愿出更高的价格购买。而这种预期价格上涨并非来自于住宅自身内在品质的提高，因此，非住宅品质因素造成的价格上涨使需求曲线平行上移(如图3下)，导致市场均衡点发生动态地上行P0→P1→…Pn，即均衡价格点形成的均衡路径沿供给线上行。若此时政府对信息偏在下投机炒作等产生的市场失灵不加规制，任凭其恣意发展，信息偏在引发的投机炒作就会成蔓延之势，需求曲线会不断上移，均衡点将沿市场强势力量确定的价格线路不断向上，形成一条向上发展的均衡路径，房价将会连续攀升。当需求线上升为Pn(x)时，所开发的住宅品质已经达到最大，此时房价的上升与其品质完全无关，市场进入疯狂投机炒作状态，价格呈现突然地急升，市场离泡沫产生与破灭已为时不远了。

在市场投机过程中，作为利润最大化者的开发商，除了不断推出大量高价商品房赚取超额利润外，同时还利用信息上的在位优势，最大限度地增进自身效用。如违约、以次充好、过度包装低档房高价出售等，扭曲房价与住宅品质关系，给买者错误的价值判断理念。这过程不是一蹴而就的，有个阶段性变化过程，对买者是潜移默化地改变价值观念，带有极大的隐蔽性。如图4中供给线X表现为分段式地抬高，在X0处，相对以前相同的住宅品质，房价明显提高了。由此逐渐抬高市场均衡路径，加剧房价的上升。因此，政府必须对住宅产业信息不完全的房价博弈进行经济规制。

图4 逐渐抬高的不稳定均衡路径

五、价格经济规制：信息不完全房价博弈与理性序贯均衡

经济规制是指政府对企业在价格、产量、进入和退出等方面的决策进行限制，政府经济规制市场的目的是净化市场环境，维护市场正常的经济秩序，遏止非理性暴利，维持住宅价格的平稳攀升。由于规制双方的信息不对称与规制目标的不一致易于造成经济规制的失灵，因此，新规制经济理论把规制问题当作一个委托代理关系来处理，通过设计激励企业说真话的规制合同来提高规制效率，而随着激励理论和博弈论的应用则使规制理论的发展达到了一个新的高峰。对于住宅市场信息不对称下的激励性价格经济规制可通过立法等措施对价格欺诈行为进行严查惩处，将信息偏在造成的低档次房高卖所获“暴利”退还给消费者，建立震慑价格欺诈氛围，以激励、引导企业建造优良的高品质住宅。

激励性经济规制方式应用到上述房价博弈模型中，可检验市场的均衡是否为理性的。当然，博弈模型中信息优势还是偏向于开发企业，买者仍然存在信息集S和T，购房者面对高房价仍就不知道是否会“上当”，但此时企业利用信息优势将低档次房高价卖的暴利所得M(等于Ph-PL)将退还给购房者，开发商将低档房高价卖所获收益减少了M，而买者的效用因获得M的退赔后将不再为负的。图中的“开发企业开发低档房定高价，消费者买”这条路径末端的双方赢得向量变为：(Ph-C-CLM，BL-Ph+M)，其他赢得向量不变(如图5)。

图5 政府经济规制下的房价博弈

考虑开发的不确定性因素后，将求出的期望赢得向量分别填入表2的策略型博弈中(过程与前面相同，此省略)。

容易通过最大值划线法求出三个纯策略纳什均衡为 ＜ PhP’L，BB’＞ 、＜ PhP’h，BN’＞ 和 ＜ PLP’L，NB’＞(如表2)。由于政府对低档房价格高定采取规制，所以原有的纳什均衡 ＜PhP’h，BB’＞现在变为 ＜PhP’L，BB’＞。对这些均衡精练化如下：由前面分析可知，企业采取＜PhP’h＞策略，“逢低价买 B’”是序贯理性的，NE ＜PhP’h，BN’＞中的“逢低价不买 N’”则不是序贯理性，因此，＜PhP’h，BN’＞不是序贯均衡解。对于其他两个均衡，首先是信念的贝叶斯一致性检验，NE ＜PhP’L，BB’＞中，由于“企业开发高档房定低价和开发低档定高价”不在均衡路径上，为此，经过构造求解后得出，Ⅱ在信息集S和T的贝叶斯一致信念分别为(g，1-g)和(g’，1-g’)。其次检验策略的序贯理性，对 NE ＜PhP’L，BB’＞，图5信息集 T 中，Ⅱ“不买”的赢得为：g’×0+(1-g’) ×0=0，而“买”的赢得为 g’×(Bh-Ph)+(1-g’)×(BL-Ph+M)＞0。因此B是序贯理性的。同理，在信息集S中，Ⅱ“不买”的赢得为：g×0+(1-g)×0=0，而“买”的赢得为g×(Bh-PL)+(1-g)×(BLPL)＞ 0。因此，“买 B’”也是序贯理性的，则＜PhP’L，BB’＞满足序贯均衡 SE 的条件。

对于 NE ＜PLP’L，NB’＞，图中定高价的信息集T不在均衡路径上，则Ⅱ“逢高不买N”也不在均衡路径上，而逢高不买的赢得为0，买的赢得为g”×(Bh-Ph)+(1-g”) ×(BL-Ph+M)＞0，因此，逢高不买是不理性的，即 ＜PLP’L，NB’＞不是序贯均衡解。由此说明，当政府对企业价格欺诈

表2 政府经济规制下的房价策略型博弈购房者Ⅱ

行为进行经济规制后，“低档房定高价”对开发商 来说已变得不理性，此时，高价意味着高品质房，买者不应该耽心被骗，“不买N”反而变不理性了。

综上所述，政府规制后，信息不完全房价博弈的序贯均衡只有唯一解＜ PhP’L，BB’＞。该均衡表明开发商开发高档房定高价，开发低档房定低价，市场中逢高价和低价都会有人买。市场中供给结构也趋合理，既有高档房，也有低档房供买者选择，经过激励性经济规制后，形成一个理性的市场均衡。博弈结果体现了政府经济规制后市场效率的凸现，开发企业唯有提高住宅质量品质，才能获得因品质提升的超额利润。

六、结论与对策

由上述分析，可得如下结论和对策：

1.住宅市场信息不完全房价博弈表明：拥有信息优势的开发企业的强势定价行为和拥有住宅品质与交易信息相对不足的购房者的非理性价格预期是导致住宅价格持续快速增长的重要原因之一。若不对信息偏在下企业的逐级价格高定行为加以经济规制，市场价格必将沿着一条不稳定动态均衡路径演进，最终会导致市场投机盛行与泡沫的形成。

2.住宅市场信息不完全房价博弈的精练化序贯均衡取决于产业不同档次商品房供给结构比例。目前由于市场高价位住宅供给过多，即q值大，博弈序贯均衡趋向于＜企业开发高档房和相对低档房均定高价，买者逢高、低价都买＞。在此均衡下，企业开发相对低档房都会将价格高定一档，造成市场房价逐级攀升。尽管理论上房价博弈另一均衡＜企业开发高档房和相对低档房均定低价，购房者逢高价不买而逢低价才买＞，但因市场条件不具备，该均衡无效。但无论如何，这两个序贯均衡都是不稳定和非理性的。

3.政府激励性价格经济规制后，市场出现一个稳定的均衡，即＜企业开发高档房定高价、开发低档房定低价，逢高价和低价均有人买＞。说明政府首先应提高市场交易的信息透明度，特别要规范商品房预售制或一定时期内予以取消。其次，建立行业住宅品质档次标准、成本收益和价格标准，包括明确与普通百姓收入水平密切联系的普通档次商品房的价格标准。再次，建立房地产行业的商品房“招回制”、问题楼盘成本清单报备监控制、价格欺诈所得罚没制度等，定期发布住房品质质量检测报告，严查投诉问题大的楼盘。最后，政府必须对房价进行经济规制，包括介入市场供给，开发一定比例的保障性住房，降低q值，以改变供给结构失衡状况。

4.改革地方政府行政管理体制，建立兼顾效率与公平的全绩效多元考核目标体系。因中国目前中低收入阶层占多数，所以，应尽快修改房地产管理法，构建地方政府为主体负责制的面向中低收入阶层的住房保障体系，并在财政、信贷、保险、土地供给和价格规制等方面给予制度安排。

注释：

［1］据《中国统计年鉴(2005)》和2005年统计快报显示的数据计算而得，2003、2004和2005年全国商品住宅平均销售价格分别为2197、2549和3010元/平方米。

［2］中国统计年鉴(2005、2006)。

［3］沈 悦、刘洪玉：《住宅价格与经济基本面：1995—2002年中国14城市的实证研究》，《经济研究》2004年第6期。

［4］解百臣、杜纲：《基于序贯博弈的房价形成机制研究》，《北京理工大学学报》2009年第6期。

［5］丁 军：《房地产市场利益主体博弈分析》，《中国城市经济》2011第26期。

［6］G.J.Stigler，“The Economics of Information”，JournalofPoliticalEconomy.vol.71，no.3(1961)，pp.213-215.

［7］Akerlof，George，“The Market for Lemons：Quality Uncertainty and Market Mechanism”，QuarterlyJournalofEcnomics，vol.84(1970)，pp.488-500.

［8］Grossman，S.＆ Stiglitz，J.，“On the impossibility of informationally efficient markets”，AmericanEconomicReview，vol.70(1980)，pp.393-408.

［9］博弈模型必须要考虑所有情况，包括高档房定低价的。

［10］每个局中人都选定一个纯策略，就构成一个策略横断面。

［12］开发高档房比例q可理解为住宅市场中供给结构比例。

［责任编辑：黄艳林］

F293.35

A

1002-3321(2013)03-0031-09

一、引言

2003年以来，我国房地产市场逐步升温。统计资料显示：2004年和2005年住宅商品房平均销售价格全年增长分别为 16.02%、18.1%［1］，大大高于同期的 GDP增长率(10.1%、9.9%)和城镇居民可支配收入增长率(7.7%、9.6%)。［2］进入2006年后，尽管房价增幅有所回落，但上涨势头依然不减。与房价持续上涨不相称的是，全国住房空置面积却居高难下，2004、2005、2006三年末全国商品房空置面积分别为1.23亿、1.47亿和1.36亿平方米。显然，我国住宅价格的快速上涨已经不能很好地用经济基本面［3］和供不应求来解释。2009年年底，金融危机的影响还未完全消退，我国房地产市场却已进入了空前的繁荣时期。在宏观经济条件既定情况下，房价调控的关键是解决开发商与购房者之间严重的信息不对称。［4］2010年4月17日，“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状逐渐出现“限购令”。而地方政府的管理职能缺失是高房价的根本原因，中国房地产市场出现的房价过快上涨是中央政府、地方政府、开发商、投机客、自住客等多方利益主体复杂博弈且利益格局严重失衡的结果，房价持续上行以至调控难以奏效的重要原因之一，是地方政府对土地供给的垄断经营以及由此衍生的反市场化行为。［5］

目前中国的住宅市场房价的畸高固然有多方面原因，但很大程度上是与市场自身的交易信息不对称或偏在(asymmetric information)有关，信息不对称就会使交易者处于逆向选择和道德风险困境中，造成市场效率低下，引发市场失灵和价格失效。［6］［7］［8］信息不对称表明某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息状态。目前我国住宅市场信息偏在主要体现在：(1)开发成本与利润信息偏在。2005年8月，福州物价局接受新华社记者采访时公开的“成本清单”揭开了暴利冰山之一角，反映行业畸高的销售利润率。(2)住宅市场供求信息偏在。为了抬高房价，企业囤积房源，采用“饥饿”营销方式，开盘前先“蓄客”，在蓄客量是实际开盘量的数倍下才真正开盘，以制造供求紧张，调动市场购房热潮，自然造成许多楼盘往往一开盘就售罄。(3)影响住宅价格信息偏在。住宅商品的异质性决定了任何两套房屋价格是不同的，且影响房价还有一般因素、区位因素和个别因素，普通购房者是无法弄清这些因素的。这就给开发商留下“运作”空间，为达到提价的目的，他们过度策划包装“概念性”楼盘来扰乱买方对住宅的价值判断标准，对同一地块项目，后期开发的楼盘定价总是高于前期，“逼着”消费者尽早买，越早买越便宜，演绎着中国房价只涨不跌的“神话”。房价信息偏在导致消费者购房行为非理性，逆反行为严重，越涨价越疯狂抢购，产生了买方信息不足下的“非价格竞争”，价格很难达到市场竞争效率下的供求均衡点，最终导致市场失灵。(4)住宅商品质量信息偏在。住宅一般卖期房，开发商往往通过广告强化期房优势、掩盖瑕疵。而即便是现房，也很难从外表上甄别建筑材料、设备、地基和结构的优劣等。质量信息偏在容易导致信息优势者最大限度地提高自身效用而损害另一方的利益，市场普遍存在过度包装普通住宅而高价出售的现象。

2012-04-09

王吓忠，男，福建福州人，福州大学管理学院教授，经济学博士。