危旧房改造建设新家园——访广西壮族自治区房改办主任李绍荣

◎

2009年以来，广西各地积极推进危旧房改住房改造工作，通过对原有旧住宅区土地进行第二次集约利用，增加普通住房供应，改善城市人居环境，多渠道解决城镇中低收入家庭住房困难，为抑制房价过快上涨、促进广西经济平稳较快增长做出了努力。

广西壮族自治区房改办主任李绍荣表示，预计目前已审批的310个项目全部实施后，可解决和改善广西城镇30多万人的住房困难，拉动相关产业经济增长达1000亿元。

广西为何实施危旧房改造？改造成效如何？目前，本刊对李绍荣进行了专访。

记者：广西为什么要实施危旧房改住房改造？

桂林电子科技大学平房改造前后对比

北海市水产畜牧兽医局住宅楼改造前后对比

李绍荣：广西实施危旧房改住房改造迫在眉睫。

相关部门统计，至2008年9月底，广西全区累计出售公有住房（房改住房）98.1万套，近7000万平方米。由于受当时设计、施工技术和经济条件的限制，部分房改住房存在先天不足的现象，与住房小康要求相比，无论是建筑质量，还是设施环境都有较大差距。据调查测算，全区已出售公有住房（房改住房）按15%—20%为危旧住房计，面积达1000万至1400万平方米。

从住房质量看，广西上世纪80年代以前建造的大部分职工住房，除居住面积小、户型单一、使用功能差外，基本上都是砖混结构建筑，楼板多数为预制空心板，抗震设防标准较低。汶川特大地震造成的重大人员伤亡，为各级政府和单位敲响了警钟——必须尽快采取措施对危旧住房实施整治改造，以确保人民群众生命和财产安全。

广西集中建设于上世纪七八十年代的试验性大板结构住房已达到或超过设计使用年限。根据广西住房和城乡建设厅《关于广西大板建筑及其安全隐患的报告》，从1964年至1995年，全区共建成大板房屋近300万平方米。这些大板建筑是按当时的国家有关规范、规程进行设计建造的，是低标准、低造价的房屋，设计使用年限为25年。由于当时技术落后，建材质量、施工质量不佳等原因，多数房屋已超过使用年限，大部分成了危房。

从配套设施看，原有房改住房水电设计标准过低，容量不足，加上使用年代已久、维修资金短缺等原因，现有设备、管道已经老化，给住户生活带来诸多不便。

从环境条件看，上世纪80年代以前建造的住房大都是5层以下的楼房，不少是三四层楼房。这些楼房低矮拥挤、占地多、空地少、绿地少。住宅区内道路狭窄，车辆停放困难，乱搭乱盖现象突出，与现代城市的要求极不协调。

记者：哪些危旧房改住房可以列入改造范围？

李绍荣：根据我区的规定，以下五种情形的房改住房，可以按照自治区人民政府颁布的危旧房改住房改造政策进行改造：经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的；竣工年限超过建筑设计使用年限的；1982年12月31日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；大板住房竣工年限超过20年的；不符合建筑抗震设防要求的。

记者：在实施危旧房改住房改造之前，广西做了哪些准备工作？

李绍荣：单位和职工对实施危旧住房改造呼声很高。

2007年3月，自治区房改办组织人员先后到南宁、柳州、桂林、百色、北海等城市开展调研工作，并深入到10多家大中型厂矿企业、科研院所详细了解职工住房状况，听取了有关业主单位和住户的意见，探索解决职工住房难的问题。

通过调研，了解到企事业单位住房问题十分突出：老房子多，有的成了危房，住宅区环境差，迫切需要改造；随着房地产市场的发展，住房价格不断攀升，1999年以后参加工作的职工因住房补贴不到位，绝大部分无能力购买商品住房，而单位又不能解决其住房问题。对不少高校、医院、科研院所等单位而言，住房问题直接影响到能否引进人才、留住人才，以及城镇居民和谐、稳定的问题。

记者：这几年国家大力建设保障性安居工程，资金需求量很大，广西多数市县财力有限，危旧房改住房改造需要的大量资金从何而来？

李绍荣：实施危旧房改住房改造，一不需要政府投资，二不需要政府新增建设用地，通过政策支持，引导职工群众自发自愿自筹资金，掏袋子、盖房子，以拆旧建新的方式，发挥住房建设投资拉动社会相关行业投资的乘数效应，带动钢铁、有色金属、建材、轻工、电子、家具、装饰装潢等多个产业发展。按住房建设投资带动相关行业2.9倍的投入计算，目前广西已审批的310个项目，计划投资370多亿元，将直接拉动广西经济增长近1000亿元。

记者：从2009年开始至今，广西的危旧房改住房已经实施了3年多，目前的改造情况怎么样？

李绍荣：截至2012年10月底，全区累计批准实施的危旧房改住房改造项目310个，计划拆除危旧住房2.8万套、179万平方米；计划新建住房1184.5万平方米；累计已动工的项目140多个，计划建设普通住房3.45万套。

目前，全区各市及大部分县都有危旧房改造项目在实施。改造项目主要集中在南宁、桂林、柳州、百色、河池、贺州、防城港、玉林各市及其辖区，梧州市、来宾市、崇左市较少。据初步统计，全区已有约30个项目建成，竣工住房2630套。

大板结构住房改造是广西危旧房改住房改造的重点。2011年5月，自治区人民政府办公厅印发了《关于加快实施全区大板结构住房改造工作的意见》，加大对大板结构住房改造的政策支持力度，计划从2011年起，利用3—5年时间基本完成全区近300万平方米大板结构住房的改造；要求各地对房屋危险大、住户迫切要求改造的大板结构住房，首先抓紧实施改造。目前，全区已审批了南宁大板一区、广西中烟宿舍区、南宁重型机器厂等16个单位17个项目，计划拆除改造47栋大板住房、12万平方米。

记者：危旧房改住房改造是属于房地产开发吗？改造后的房产是怎么补偿给职工的？

李绍荣：危旧房改住房改造定性为自改自建自用住房，不是进行经营性开发建设。改造后多建的住房（即非还建住房）优先向原单位住房困难的职工供应，剩余的住房可调剂给其他单位住房困难的中低收入职工家庭。

有关单位在进行危旧房改住房改造时，对房改住房产权人可以采取两种安置补偿方式，一是实行住房产权置换，二是进行货币补偿。实行住房产权置换的，原则上在原地按照原房改住房建筑面积进行置换。但是考虑到一些居民有扩大住房面积的需要，如建设单位与房改住房产权人另有约定的，则按照约定进行。实行货币补偿的，补偿金额根据房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素，由建设单位与房改住房产权人协商确定。

可能很多职工家庭都有意向购买非还建住房。如果是以限价住房方式进行改造的，非还建住房将按限定的价格向职工家庭供应。如果是以经济适用住房方式改造的，职工家庭购买非还建住房面积，与其原有的房改住房合并计算住房面积后，大于其本人应享受住房面积控制标准的非还建住房部分面积，还要按照广西经济适用住房政策规定收取超标面积差价款。

记者：危旧房改住房改造的意义在哪里？

李绍荣：首先，这是保障和改善民生的需要。实施危旧房改住房改造，广大居民可以通过拆旧房建新房的方式，消除安全隐患，实现以旧换新，以小换大，将不成套的住房改造为设施配套的住房，将危险房改造为安全房，将条件差的旧房、老房改造为功能齐全的新住房，最大限度地满足广大干部职工“有房住，住好房”的愿望。

其次，危旧房改住房改造有助于集约节约利用土地。当前，各地城镇建设用地都非常紧缺，随着城市人口的增加，住房建设用地供需矛盾日益突出。在当前国家严格控制建设用地的情况下，加快对危旧房改住房改造，可充分利用原有住宅用地，合理提高容积率，集约利用，通过对原有土地的二次开发、合理利用，有效地缓解城镇住宅建设用地困难问题。

危旧房改住房改造有助于促进房地产市场健康稳定发展。通过参照经济适用住房或限价住房方式开展危旧房改住房改造，限定改造项目利润，严格控制新建住房价格，增加中低价位普通住房供应，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，可以优化住房供应结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场的合理竞争，避免房地产市场的过度膨胀和商品房价格大起大落。

防城港市防城区老干部局住宅楼改造前后

危旧房改住房改造有助于加快改善城市人居环境。在危旧房改住房改造的过程中，通过科学编制城市规划，处理好旧区改建与新区开发的关系，充分利用规划手段确保整治改造的科学性与长效性。在改建规划中，按照“公共服务均等化”的要求，优化公共资源配置，可以逐步使市政公用设施、公共服务设施以及其他城市基础设施覆盖城市旧住宅区，保证旧住宅区的广大居民共享城市建设与发展的成果。通过危旧房改住房的改造，可以在很大程度上改变城镇破旧面貌，使城市美化、亮化，重新塑造城市形象。

危旧房改住房改造是扩内需促发展的需要。中央明确2012年经济工作的总基调是稳中求进，自治区党委、政府结合广西实际，明确2012年广西经济工作要努力做到稳中求进、好中求快。近年来，中央和自治区采取了一系列扩大内需、保持经济平稳较快发展的政策措施，其中包括着力增加政府公共支出，加快保障性安居工程建设和基础设施投入等内容。但是，广西多数市县可用财力有限，要继续从地方可用财力中安排更多资金加大对保障性住房和基础设施建设的投入，难度确实不小。从广西的情况看，实施危旧房改住房改造，一不需要政府投资，二不需要政府新增建设用地，通过政策支持，引导职工群众自发自愿自筹资金，以拆旧建新的方式，可以发挥住房建设投资拉动社会相关行业投资的乘数效应，带动钢铁、有色金属、建材、轻工、电子、家具、装饰装潢等多个产业发展。