富力：防守中 待反击

文│梅东

经过几年的“休养生息，以防守换生存”，直到今年，富力才有底气提出新一轮的增长计划。在今年3月份的业绩发布会上，富力地产董事长李思廉指出，公司在300亿的销售关口已徘徊几年，从2013年开始，无论是销售还是拿地都将更积极和进取，2013年的销售目标确定为420亿元，增幅23%。未来三年将保持每年15%～20%的增长率。

叫板万科

富力在行业引起关注最初是在2002年，当年富力斥巨资32亿元取得北京地王，也是富力在北京的成名作，距国贸两站路的富力城。在此之前，富力是众多区域开发商其中的一个。与一同崛起的合生创展、珠江地产郊区模式不同的是，富力把大部分资源集中在了广州旧城区。富力踏准了城市经济结构和工业布局的重新调整发展节点，在广州旧城的工厂、仓库中崛起。以至于当时的常务副总在2003年豪言“赢万科不难，5年做第一。”

2005年，富力城也在北京双井桥边立起了一块电子显示屏，上面写着富力城今年销售突破60亿。2005年年底时，富力骄傲的宣称，成为国内首家突破市值200亿的企业。2005年7月14日富力在香港上市时的股价是10.8元，发布当年业绩时已经升到27元了，短短几个月，市值突破200亿。富力再次叫板万科。

对比2005年时的万科和富力，万科总资产刚超过200亿元，富力则略逊一筹达到170亿元左右；土地储备双方则基本持平，但从土地分布来看，万科当时的土地多以城郊为主，富力则主要在城市核心区，优势明显；从盈利能力而言，富力以近60亿元营业收入创造了近13亿元的净利润，而万科则以过百亿的收入获取了13.5亿元的净利润；万科已进入16座城市，在区域覆盖力上具有无可撼动的优势，富力也只是进入北京、广州、深圳三座城市发展。

无论是彼时，还是此时，富力与万科最为根本的区别仍体现在股权结构上。万科已成为典型的大众持股公司，从1988年开始股改至今，第一大股东持股比例始终没有超过20%，前十大股东持股比例总和也始终没有超过40%。富力则是典型的私人持股公司，两位当家人李思廉和张力各自持有股份均超过35%，公开发行的股份不到总股份的30%；在业务管理上具有划江而治的集权特色。张力分管北方区域，侧重区域拓展及拿地开发；李思廉则分管南方，侧重资本运作及商业地产拓展。

业绩掉队

根据富力地产披露的业绩公告，2012年，公司实现的协议销售额为人民币322.0亿元，增长13%，销售可售面积为288万平方米，增长32%，净资产负债比率保持86%。来自物业投资及酒店管理业务的营业额则分别增加28%及10%。净利润为人民币56.6亿元，增长17%。

这样的业绩对富力来说，只是回到了2010年的水平，在华南五虎中排在倒数第二，仅优于合生创展。同为华南房企，当年与富力站在同一起跑线上的保利、万科，这两家房企在去年的销售额分别达1017亿元及1412亿元，是富力的三倍和四倍。

富力算是叫板万科次数最多的公司之一，在各方面指标旗鼓相当的2005年更甚，曾经的微小差距至今，若以年销售额计算，富力与万科相差了1000亿。图为富力联席董事长兼总裁张力。

从行业排名来看，富力也已不复往日的荣耀。2007年，是富力最辉煌的一年，当年，富力以161亿元销售额排名第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。2011年，富力的销售金额为287亿元，位居第14位，今年位居第15位。

这还不是富力最差的境况。2008年，广东业内一度流传着富力将破产的传闻。当时富力正面临着颇为严峻的资金问题，2008年6月30日，公司的银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，净资产负债率高达139.4%。未支付的88亿元土地出让金，有38亿元需要在2008年下半年支付。但富力持有的现金仅19亿元。2008年年底，富力的利润出现了6年来的首次负增长，仅获31.53亿元的纯利同比下降41%。

李思廉在2009年时曾公开表示：“几年前，在富力刚刚到香港上市成功的时候，曾有记者问我，经历过的最大困难是什么。当时我觉得十多年来没有遇到特别大的困难。今天如果再次被问到这个问题，我会说，是2008年量价齐跌这个阶段。”李思廉承认，如果此前放慢一点步伐，可能就不会过得那么紧张。

错判形势

“错判形势”这四个字足以归纳富力掉队的原因。在2005年登陆H股后，富力迅速展开了一波圈地运动，2006年富力地产一举拿下21幅土地，2007年又拿下20幅地，建筑面积近1000万平方米，耗资70亿元，其中有不少是高价地王。

按照李思廉的规划，回归A股和扩张同期进行，在登陆A股市场后，公司可以即刻回笼资金并迅速壮大规模，一举两得。随着国内房地产调控的升温，A股IPO窗口关闭，富力的回归A股计划至今仍无实质进展。

李思廉在2008年年中接受本刊记者采访时曾透露：“去年我们在土地市场有比较进取的表现，是因为在买地前作了A股上市的考虑，今天看来，我们估错了上市时间。”

对形势的误判包括缺乏居安思危的忧患意识。2007年富力实现销售额161亿元，其中的92%被结转为当期销售收入。而同年，保利和万科分别只结转了43%和66%，其余留待来年，以保持业绩平稳。不仅如此，富力当年的净利润中有58%即30.8亿元来自商用物业的重估，被大幅美化的2007年财报使得富力2008年的业绩显得更为惨不忍睹。

李思廉对商业地产有近乎固执的偏爱，在危机来临之时也不惜投入大量资源。业内流传着这样一个段子：在2004年的博鳌房地产论坛上，李思廉与王石进行了一场关于商业地产的讨论。王石认为，靠持有商业地产项目吃租金的开发商，如果没有高比例和长期的融资支持早晚要死，如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。李思廉当时颇不以为然，并说：“两年以后再与你探讨这个问题。”

2009年5月，富力以10.2亿获得焦点地块广渠路10号地，并置身于“面粉贵过面包”舆论漩涡的定点。当时周边的房价为1.3万元左右，而该地块的楼面价超过1.5万元。图为当天拍卖后的签字现场，签字人为富力北方地区总经理张辉。

2003年，富力便开始加大商业地产的拓展力度，仅是广州的珠江新城就储备了多达十几个项目。到2008年，富力商业和住宅地产开发速度比例高达1∶1。而2008年前6个月，富力营业收入的93.7%仍然来自传统的物业销售，物业出租、酒店运营等收入的份额不到6.3%。大投入、小产出造成了富力的资金黑洞以及高企的负债率。

严密防守

“今年的情况不见得就会比去年好多少，业绩说明会也是打气会，要给投资者信心，20%的增速更多是希望，取决于市场情况的好转。积极一点没有坏处，做不到没关系，但目标要有，士气要起来。”一位香港分析师如此看待富力的增长计划：“总的来说，富力还是在防守阶段，真正的反击，还有待于找到更好的办法激活商业地产这块业务。”

2008年以前，生猛与激进是富力地产的标签。李思廉带领富力南拓北进，大手笔地在全国各个城市开展项目，全面进入北京、上海、天津、西安、成都、重庆、沈阳、海南、惠州等地区和城市。2007年底，富力地产的土地储备高达3300万平方米，在全国“大地主”中排名第二，仅次于碧桂园的5400平方米。意气风发的李思廉，豪言要挑战万科，争全国第一。

富力土地储备迅速增加，但富力的负债率也急速攀升。2008年富力中报显示，富力的净资产负债率高达139.4%，这正是引发“富力资金链紧绷、断裂、倒闭”一系列传闻的罪魁祸首。

面对2008年金融危机和自身的公关危机，李思廉通过战略大转弯实现了自我救赎。自2009年以来，富力改激进为谨慎，放慢了拿地节奏和开发节奏，开始长达三年的“防守战”。2010年年底时，算上尚未支付的地价，富力地产的净负债超过人民币250亿元，当时富力的一位高管告诉本刊记者：“此情况意味着该公司需要选择或是在未来的卖地活动中按兵不动，或是降价以加快物业销售。

2011年，富力在全国仅拿了3块地。2012年初，李思廉在业绩会上发出了“今年买地会‘睇食饭’”，即看菜吃饭，具体拿多少，要看楼卖了多少。”2012年仅拿了河北香河、广州南沙、杭州等三个地块，年底与福州三个综合体项目签约。

资金短缺、运营短板、人才匮乏仍旧是富力、尤其是商业地产的瓶颈。由于商业地产资金需求量巨大，富力的负债率也居高不下。2005年年底其负债率仅为20.5%，随后却一路上扬。2006年年末上升至71.5%；2007年飙升至139%，2008～2011年，这一数据一直在100%左右徘徊。2012年仍无太大改善，据富力2012年报，负债率为86%。

连续多年的利用高财务杠杆扩张令富力元气大伤。一般情况下，负债率在70%以上的房企，很难在海外市场上发债。除非愿意付出不菲的代价。

2011年4月，富力地产首尝海外发债。并通过其全资附属公司分别发行了本金为26.12亿元、利率为7%，于2014年到期的优先票据；以及发行了本金为1.5亿美元、利率为10.875%，于2016年到期的优先票据。而同期，负债率处于30%以下的中海外，发行的10亿美元10年优先票据年利率仅为5.5%。

在海外发债的同时，富力地产亦铤而走险，并频繁借道成本高昂的信托融资。去年1月，又委托平安信托，为其融资32.42亿元；短短三个月后，又委托一家信托公司，为其提供了约8.5亿元贷款，上述两笔贷款分别于2014年7月和9月到期。据消息人士透露，两笔信托的年利率接近12%。高额的融资成本，令富力地产的利息支出大幅增长。去年上半年，富力的融资成本同比增加43%至7.257亿元；利息开支总额为13.2亿元，同比上升了50%。

由于富力的商业地产的商业模式还不够清晰和成熟，占用了大量资金，且资金回笼慢，又限制于诸多瓶颈因素。如何按照公司目前的状况，平衡商业和住宅开发之间的比例，是考验李思廉智慧的问题。关键还在于，包括前面提到的两笔在内的多笔借贷需要偿还。所以，如果从资金压力来看，今年23%的销售增长，不仅是目标，或许也是底线。