养老地产的政策最强音

2013-08-22方帅

中国房地产业 2013年2期

文│本刊记者方帅

《老年人权益保障法修订草案》去年12月份已提交全国人大常委会审议，审议通过后将正式颁布，其中单设了老年“宜居环境”一章；由住建部、国土部、财政部、国家发改委等八部委联合会签的扶持养老产业发展的政策，今年上半年将会发布，有关土地、财税等扶持政策都将在今年亮相。

与此同时，一些相关标准也将陆续面世。由住建部主持编制的《养老设施建筑设计规范》将于全国两会后正式发布；由中国老龄产业协会主持编制的《中国老龄产业行业标准体系》也将于半年后成形。

上述这些政策层面的消息，不仅将为地方政府扶持养老产业的建设指明政策方向，也将为社会企业参与养老产业的建设提供参照标准。对于缓解当前养老地产市场鱼龙混杂的局面及发展困局或有助益。

全面扶持

养老地产作为养老产业的载体，近三年内成为各路社会资本竞相追逐的新领域之一。

虽然以养老为概念“圈地”者甚众，但越来越多的地产商和其他投资商，从转型增加持有物业面积、发展未来良性业务板块的角度，开始理性地审视和谋划进入养老地产这个新兴领域。

全国老龄委办公室党组成员、副主任朱勇透露，于2006年底启动修订的《老年人权益保障法》，已提交全国人大常委会审议，预计全国两会期间审议完就会通过。

全国老龄委办公室参与了《老年人权益保障法》的修订，在全国老龄委办公室的推动下，修订草案单设了老年“宜居环境”一章。

老年宜居环境这一章大体有四个内容：第一，要求在城乡建设或者社区建设规划的时候，要考虑老年人的特殊需要；第二，要求制定完善的标准体系，在老年宜居社区建设过程当中应该有标准可依；第三，在施工阶段要监督标准的实施，不要有了标准另搞一套；第四，要在全国进行老年友好城市建设和老年宜居建设试点。

另外，由住建部标准定额司主持编制的《养老设施建筑设计规范》也有望于年内发布。该规范对于养老设施建筑（包括生活居住用房、生活保障用房、休闲健身活动用房、文化学习用房、医疗保健用房、管理服务用房等）的设计、使用、安全防护设备等方面都做了详细规定。

该规范出台后，住建部将会选择一些项目进行试点，对符合规范的项目将会授牌认证。获得授牌的项目将可申请国家出台的相关扶持优惠政策，地方政府也可据此规范给企业提供优惠政策。由此，在一定程度上，可缓解当前“真正做养老地产的企业得不到政策支持、地方政府怕项目名不副实而不敢给政策”的尴尬困局。

此外，由中国老龄产业协会和中国标准化研究院合作编制的《中国老龄产业行业标准体系》也已启动。据编制该体系的负责人中国标准化研究院副研究员冯卫向记者透露，该行业体系的编制力争用时半年，出台前将率先制定《老年宜居社区（基地）基本要求》和《老年宜居社区（基地）评价指南》两项联盟级别的标准，在一些会员单位中开展试点。

中国老龄产业协会老年宜居养生产业联盟主席牟坤林介绍，联盟将在2015年以前，在全国打造30个养老基地项目，作为行业标准执行试点和示范。

“9073”格局将变

据接近政策决策层的消息人士透露，“十一五”期间提出的“9073”养老服务格局，也有可能在今年两会之后进行调整。方向是适当加大老年人入住养老机构养老的比例。

所谓“9073”养老服务格局，即90%的老人居家或社区养老，7%的老人接受社区日间照料和托老服务，3%的老人入住养老机构。

“大家都在反对‘9073’，如果继续这样定调，下一步发展养老产业就没法走。”上述消息人士分析，建立在多子女条件下的传统家庭照料养老模式，随着我国独生子女父母成为新增老年人的主体，子女的负担能力和老年人的养老观念都已经悄然发生了改变。

与此同时，随着老龄化社会的来临，老龄人口的绝对数量和比例将大大提高。“中国老龄事业发展统计公报”显示，2012年底，中国60岁以上的老人已经到了2亿，2049年中国老龄化的人口将达到峰值，4.8亿，占到中国总人口的1/3，超过发达国家老年人口的总和。由此不仅会带来我国低成本劳动力的优势丢失，还将给社会医疗保障系统和其他福利制度造成巨大的财政压力。

2013年三大养老地产利好政策

而发展养老产业已被认为是我国经济转型的内生增长动力。“老年人存款占很大比例，是撬动内需经济的重要部分。相关部委都认为这是个新兴的内需型的拉动产业，既解决民生问题，又解决经济问题，又是提升内需的引擎，所以养老产业这块是需要开放的。”上述消息人士表示。

在全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生看来，“7%社区养老、3%机构养老”将难以满足养老需求，适当地加大机构养老的比例是必然趋势。

聂梅生建议，加大机构养老规模，政府在养老扶持政策上应该同等对待。

“首先应厘清什么模式是真正做养老？不能把养老作为一个元素、一个由头，往旅游、度假项目里搀和。这样的做法没有出路，很多企业还是希望把房子卖了而不是持有，就又走回房地产的老路了。”聂梅生认为，必须厘清项目，然后给予相关政策扶持。

记者了解到，除了相关部委和学术机构对于“9073”的养老服务格局主张调整外，民间人士也早有呼吁。

在2011年上海市人大代表一次专题调研总结交流座谈会上，就有代表提交了一份“发挥社会制度优势，深化养老工作格局”的调研报告，建议转换思路，适时对“9073”的养老服务格局进行调整。

此外，有消息透露，近期《中国老龄事业发展“十二五”规划》中相关的“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务体系的建设规划，也有可能要做调整。

市场化提速

调整“9073”的养老服务格局，意味着民间资本参与养老产业建设的空间会增大。

为了积极引导民营资本和吸收国外资金投入养老产业，我国“十二五”规划明确强调对养老产业进行税收、金融、信贷、投资等系列政策扶持。国务院办公厅于2011年年底印发的《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》，也明确提出“积极探索采取直接补助或贴息的方式，支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施”。

大力发展机构养老，已经越来越成为共识。很多城市都提出了发展养老产业的目标，越来越多的房地产企业投入或准备投入到养老产业的开发大潮中。一大批险资企业，也纷纷抛出了投资养老养生产业的大手笔。继泰康人寿、新华保险、合众人寿等之后，中国平安的总投资170亿元、总面积达150万平方米的桐乡平安养生养老综合服务社区项目，刚刚落地浙江桐乡。

但是，运营模式不清、回报周期太长、缺乏政策扶持、空置率太高、土地价格高等等问题，成为当前已经投入养老地产项目建设的企业遇到的通病和亟待突破的瓶颈。其中，对于土地优惠政策的呼声甚高。

五行创展投资控股有限公司董事长杨德会对此深有感触。该公司在广西投建的“中国乐养城”项目，是中国第一个被确定为“全国老年宜居养生示范基地”的项目。但是在操作的过程中遇到了“很多始料未及的困难”。

杨德会说，困难之一就是政府优惠政策方面。“养老产业作为民生工程，国家虽然鼓励，但没有出台具体的措施和办法。企业在融资、财政、税收等多个方面与地方政府沟通上有障碍。”

他特别提到，受限于土地指标的限制，其公司虽然已经完成了3150亩的前期征地工作，但在具体项目运行过程中，却只解决了70亩土地指标的问题，因此项目进展大为受限。

记者了解到，对于土地政策的倾斜问题，也是很多有志于发展养老产业的企业共性呼吁的问题。

在即将出台的《老年人权益保障法》中，在土地政策方面，要求地方各级政府和有关部门应当按照老年人口比例及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。

在《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》中，也明确要求各级政府，应将社会养老服务设施建设纳入城乡建设规划和土地利用规划，合理安排，科学布局，保障土地供应。符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。

但是光有政策框架，没有具体政策实施细则，政策的精神很难真正落地。即便是八个部委联合会签的扶持养老产业的相关政策出台后，具体的实施还是要看各地政府的重视程度。指导性的政策的落实需要地方积极制定细则配合。

值得注意的是，地方城市在制定扶持社会企业参与养老设施建设的用地政策上，已经有落地的迹象。在2012年10月12日召开的第十二次北京市民政会议上，北京市副市长丁向阳表示，北京市将通过政策扶持、制度规范、资金引导、奖励督导等手段吸引民间资本投资养老服务业，制定出台土地供应、税费减免、资金补贴、信贷支持、市场准入等综合配套优惠政策、措施。计划2013年在平谷区和昌平区，挑选一部分区位条件适宜、符合养老用地建设要求的优质地块，用于供社会力量建设养老机构的土地供应试点。

记者获悉，很多企业对于北京市的上述消息颇为关注。但是他们认为土地获取不应该通过招拍挂，也不愿意划拨获取土地，而更愿意以土地协议出让参与，给予一定的地价折扣。

对此，聂梅生的分析为，企业出于资产增值的需求，不愿意接受划拨土地。“划拨不算资产，装不到企业的资产负债表里，还有诸多限制。”

此外，针对社会上关于“养老地产存在巨大利润空间”的说法，聂梅生并不赞同。她表示，养老地产的投资回报期大约在12年左右，利润率能够达到8%，就是非常好的了，不是急功近利的事情，很多企业都不敢做。