抢滩养老地产

老龄化带来的巨大市场需求就摆在那里，但无成功模式可循的挑战也摆在那里。看来，养老地产就犹如烫手的山芋，想抓的人很多，但真能放到自己的碗里也非易事。

到2015年，中国的老年人口总数将达到2.21亿，占总人口的16%。

新“国五条”落地，楼市调控再次加紧。

新《老年法》即将出炉，提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜。

北京推出首块养老用地。

这四条新闻的衍生品——

养老地产市场超2万亿，众地产商蜂拥而上。

老龄化的“刚性需求”

“如果有一天，我老无所依，请把我留在，在那时光里。”多少年轻的心被汪峰的这首《春天里》吼出悲怆的激流。然而，某天，一位老人家无意中从收音机中听到这首歌，问出：如果有一天，我老无所依？一个问句。

今年65岁的黄阿姨和老伴住在北京西城区一家研究所的大院里，老两口身体一直很好，黄阿姨觉得自己还是很“年轻”的，两个在美国的子女也很放心。但是5月份的时候，发生了一个意外——黄阿姨下楼时不小心摔了一跤。这一摔突然让黄阿姨开始思考“养老”问题。

首先是住址的问题。摔倒后，叫了救护车，救护车堵在胡同口半小时进不来。胡同本来就窄，又被小商小贩挤占了。好不容易进来了，黄阿姨住在三楼，没有电梯，医护人员费了好大力才抬下去。之后静养的两个多月，黄阿姨除了去医院复查，就没能下楼。更大的麻烦出在请保姆上，一个月3000元，管吃管住，一周还休息一天。黄阿姨觉得待遇挺优厚了，但没想到，保姆自己都说：宁可看孩子，也不愿意看老人。结果3个月，换了两个保姆。在此期间，黄阿姨有个老同事突然去世了，死因是脑溢血。

这次骨折加上老同事的离世，触动了黄阿姨：年纪确实大了，经不起意外了。在美国的儿女劝说她住到养老院或者老年住宅，以前，在黄阿姨的观念里，对养老公寓有一种天然的排斥：“那是不能动了才去的地方，能不去就不去。”这次，骨折好了之后，黄阿姨就开始寻思，看看有没有合适的养老院或养老公寓，黄阿姨的这个想法得到了不少老同事的响应，这些老同事多是子女不在身边的。他们商量好，一起去考察，考察好了，“组团”住过去，好让儿女施心。

据数据显示，截至2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%，进入老年型社会。

曾经，我们说的是养儿防老，但是现实是，中国从上世纪70年代末开始实施计划生育，现在计划生育实施以来的人都30多岁了，形成了一批“421”的家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。也就是说，中间一代两个人要养四个老人，甚至更多（爷爷奶奶辈）。怎么养？所以，像黄阿姨这样的老年人越来越多，而传统的子女“贴身养老”已不适用，而像黄阿姨这样需要住进养老院、养老住宅的人也将越来越多。

2万亿蛋糕的分配

观念转变之后，黄阿姨考察了十几家养老院和养老公寓。市区的，就不考虑了，根本排不上。另外，和黄阿姨想象的一样，75岁以上、不能自理的老年人比较多。黄阿姨觉得自己还没老到那个程度。后来，黄阿姨打听到昌平北七家有个汇晨国际老年公寓。到了现场，黄阿姨挺满意：社区里的环境和花园似的，房子虽然都是专门为老年人设计的，但房间面积都很大，有50平方米的1居、80平方米的2居室；还有112平方米的大两居，布置得像家一样，还可以自己做饭。“有家的感觉”是黄阿咦比较看重的。另一个让她满意的地方是有温泉，对老年人保健很有好处。在这里，一般身体好的，住普通的公寓就可以了，如果生了病，可以住特护公寓，病好了，再搬出来，非常方便。另外，这里还有电子定位跟踪系统，不管老人在哪儿出现意外，都能得到及时救助。这里的房间价格是：50平方米4000%、112平方米6300元、80平方米6800元。销售顾问小马告诉黄阿姨，80平方米的房子户型好，最抢手，价格也随之上涨了。对于i塞个价格，黄阿姨觉得已经很贵了，但让她没想到的是现在想入住，还排不上，要等3个月才能轮上。

离汇晨国际老年公寓不远，有个北京太阳城银龄公寓。入住的每位老人押金以10万元起步，交纳的押金越多房租越便宜。此外，老人如需要护工，还需按照自理、半自理和无自理能力的情况自行支付相应开支，雇一位护工的支出大约在每月3000元左右。综合算下来，住在这里的养老公寓，每月也要5000元到6000元。

除了北京太阳城银龄公寓，黄阿姨还听说了一个顺义的东方太阳城老年公寓，离市区更远些，但价格也不便宜：30平方米的一居4000元；50平方米的二居，5200元；90平方米的三居7000元，另外还要单独支出水电费和餐费。

之后，黄阿姨还考察了爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄、将府庄园等老年公寓，多数房间每个月的价格都在5000元以上。产品雷同、价格比较贵是黄阿姨比较直观的第一感受。这个价格，黄阿姨还能接受，但其他打算“组团”入住的同事接受不了，组团的事儿就不了了之了。

对商人来说，需求就是商机。据调查，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过养老机构来养老，黄阿姨是其中之一。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。2万多亿的大蛋糕，养老地产市场早已暗潮涌动。房地产行业中，万科、远洋、保利、首创等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康之外，中国人寿、新华保险等多家企业纷纷染指。

不是低价圈地就是无营利模式

为什么地产商、险企这么青睐养老地产？一、老龄化；二、楼市调控；三、国家支持。

3月1日，新“国五条”落地，楼市调控再加一码。虽然没看到房价的大幅度下降，但是至少上涨得没那么惊人了。而地产商、开发商也在这一波又一波的调控中心惊胆战。绿城房地产集团副总经理冯雨峰感言：“限购让绿城的销售陷入困境，以后可能会在房产这块少盖一点，多去盖些养老院。”继商业地产、旅游地产之后，养老地产成为房产调控下，开发商、地产商的避风港。

也正如北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲所说：“养老还是国家支持的，包括信贷、保险，各处资金也在支持。”在修订后的《老年法》中，就提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜，还规定，各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业、事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施。这条规定对养老地产的意义，是不言而喻的。

当然，不可否认的是，政策的扶持也给不少企业“钻空子”的机会，养老地产成为低价圈地的工具。

可以说，现在对于养老地产来说，是最好的时代，也是最坏的时代。“好”在一切都是刚刚开始，各项扶持逐步加码；“坏”在商业房产带来的高房价影响，政府在养老地产拿地上尚未真正放开，加上养老地产区别于商业地产更高的配置要求，导致养老地产至今营利模式缺失。

纵观全国，如果一定要找出在养老地产领域做得比较成功的项目的话，那北京的太阳城和上海的亲和源算是较有代表性的两家企业，业内也流传着“南有亲和源，北有太阳城”的佳话。但是就拿太阳城来说，依然被无奈困扰着。为了平衡土地成本和开发利润，太阳城70%的土地用来建商品住宅，剩余30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。这种租售结合制的“混搭式”营利模式，前期需要依靠出售住宅类产品回笼资金，从而使企业资金链得到良性运转。但是，长期来看，医院、老年公寓等配建设施和后期养老服务仍须长期投入。这也是黄阿姨看了那么多养老公寓，觉得“贵”的原因。

老龄化带来的巨大市场需求就摆在那里，但无成功模式可循的挑战也摆在那里。看来，养老地产就犹如烫手的山芋，想抓的人很多，但真能放到自己的碗里也非易事。