房地产企业会计核算问题研究

吴卓玉

（淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，安徽 宿州234000）

房地产开发企业是指开发和经营房地产项目的企业，其不但是在生产商品，而且也在销售商品。该行业的特殊性使得在会计核算方面房地产企业还存在一些不足的地方，特别是在实施新会计准则之后对房地产会计核算提出更高要求。适合房地产企业的现行的会计准则与会计制度有《房地产企业会计制度》、《企业会计制度》、《企业会计准则》等。相比于其他的行业的会计核算，在核算对象与核算内容上面房地产企业会计核算有其独特的地方。然而目前的房地产会计核算明显滞后市场经济。严重影响企业的经济效益，还会阻碍完善现代房地产企业的制度。

一、房地产开发企业会计核算的特殊性

首先，因为房地产项目开发的周期较长，从开发到销售移交与售后服务过程中涉及到的环节太多，且没有明确地点或者时间界限来区别各生产步骤，计算会计核算过程中的每个开发步骤中产品开发的成本显得不太需要也不现实，通常将项目的开发周期作为成本结算期；然后，开发房地产的资金动辄要几百万、上千万甚至是上亿元。可能发生在开发过程中的风险有：市政规划调整或地价变化带来的土地风险；产业政策变化或者银行贷款政策变化带来的筹资风险；设计问题或者施工质量问题带来的成本增加风险；最后，具有很高价值性的房地产开发企业的产品通常采用预售与分期付款两种方法，同一般企业相比，房地产企业在会计核算时的收入确认具有其特殊性。房地产企业的投入与产出比例阶段性不是很合理，业绩的波动也很大，披露的信息不够全面，假如使用一般企业的业绩评价指标则很可能会误导投资者。

二、房地产开发企业会计核算存在问题分析

（一）披露房地产企业会计信息风险不足

开发房地产项目的过程中，将会遇到诸如项目开发的风险、政策的风险、土地的风险等，这就需要房地产企业比其他一般的企业能够揭露出更多的风险。按照2001年我国证监会发布的《公开发行证公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》可以发现，要求房地产企业披露出的风险仅仅局限于担保抵押货款的风险，却没有专门的对房地产企业提取质量保证金等相关方面的规定。

（二）结款费用资本化不够规范

由于开发房地产项目的周期长，并且资本的回收期也很长，投入其中的资本较为集中，开发资金的筹集通常都是通过债务资本。但是在新的会计准则之下，结款费用资本化的范围被扩大，只有结款费用时当一定条件满足后才能资本化。而房地产企业在确定结款费用资本化的条件方面有难度，即使能够确认，但是也不可以将长期没有开发的土地储备中所包含的结款费用资本化。

（三）企业业绩不能通过收益评价的指标真实地反映

因为开发房地产的投入与产出的周期较长，在会计年报上面通常会出现业绩大幅度的波动，在建设期的业绩较差，但是当验收和出售房屋之后，将预收款项计入到收入中去，带来的结果是经营情况不能通过净利润指标真实地反映出来。虽然房地产开发企业的经营状况较好，然而其净利润仍可能是很小甚至是负数；而且一个房地产企业，即使其在建工程多，预售情况良好、资本流动链极好、盈利能力够强，也很可能出现正面倒闭的情况，例如工程施工的质量出现问题引起赔偿或者资金链断裂等。因此，除了会计核算指标外，对于房地产开发企业业绩而言，其表外风险也很重要。

三、改进房地产企业会计核算的措施

（一）扩大房地产企业披露信息的程度

首先，房地产企业披露的信息中必须要包括土地的成本以及土地的储备量。房地产企业的发展前景一定程度上取决于房地产企业是否具有土地储备以及已经储备的土地量。由于使用者不能通过土地适用权总额来判断房地产企业储备的土地情况，所有必须加大对房地产企业的土地储备量和成本的信息披露力度；其次，房地产企业还必须加大对其的现金披露力度。披露的企业现金信息包括在经营活动中所形成的所有现金流量，这样能够增加资金流量信息的有用性；最后，还必须加大对房地产企业存在风险的披露力度。在其财务报告上面，充分地揭露出项目面临的各种风险，包括土地的风险、筹资的风险，提高房地产企业的透明度，而且还应该按照实际情况来提取企业的质量保证金，增强企业应付风险的能力。

（二）完善房地产企业的结款费用核算

按照历史成本的原则与费用配比的原则，房地产开发中的结款费用应当与项目总成本存着着直接的关系，必须将它划归到房地产项目开发的间接费用中去，并且组成房地产项目的部分成本。核算房地产企业的结款费用的时候必须充分考虑配比的原则，将没有完工的且累计成本的发生额大于该项目的预收款的各房地产开发项目确定为成本对象，从而分摊结款费用，并且在得到除去临时投资或存款利息之后的收益，按照实际已用的资本来计算到计入房地产建筑项目的成本中。各房地产开发项目应当分摊的结款费用=（结款费用总额-临时投资带来的利益-存款利息）（该开发项目的账面累计余额-该开发项目的预收款）/（各开发项目的账面累计余额-各开发项目的预收款），进而各个房地产开发项目的成本对象就是没有完工的且累计成本的发生额大于该项目的预收款。

（三）进一步完善房地产项目的成本核算

首先，房地产开发项目的成本核算对象必须被明确，其既可以是整个开发项目，也可以是房地产项目中的每个独立施工工程；那些相同的开发地点、相似的结构类型、一样的施工单位以及同一的施工地点的房地产开发项目也能够作为成本核算对象；然后，房地产开发项目中那些规模较大并且周期较长的，成本核算的成本能够按照分期开发的区域，而且倘若项目施工的单位不一致，则核算的对象可以是各个施工单位的不同施工部位；其次，为了能够更好处理不同户型、不同楼层的房地产商品的成本与收益不匹配的问题，则能够按照可靠的经验来确定各个户型与楼层的权重标准，单位面积的销售成本可以利用总面积和总成本的加权平均数计算得出；最后，制定出的成本分配标准必须合理，当开发出的商品房达到销售状态的时候，能够参照房屋的成本、朝向和地段等因素来确定合理销售价格，从而实现成本和收入之间的配比。

四、结论

虽然上述对房地产企业会计核算存在的问题和对策研究还不是很具体和全面，但是对于房地产会计理论的完善和房地产企业会计核算的指导等具有很强的现实意义。2007年1月1日新会计准则的实施， 对房地产企业会计核算提出了更高的要求。在现代社会中，房地产行业已逐渐成为国民经济中支柱产业，是关系到民生利益的切实问题，理应重视和完善我国的房地产企业会计核算工作。

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[2]李映兰.中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].理论月刊，2009（02）.

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