高等学校房地产管理探讨

陈文相，林 芳

（1.福建农林大学，福建 福州 350002；2.福建农业职业技术学院，福建 福州 350119）

高等学校的房地产资源是办好学校的必要物质条件，其使用效率和完好程度的高低是衡量一个学校办学效益和管理水平的重要标志之一。高等学校的房地产管理，在高等学校管理工作中具有极为重要的地位和作用，已被越来越多的人所认识[1]-[3]。但是在如何搞好土地、房屋的管理问题上，认识却不尽相同。有人认为土地和房屋是不动产，谁也拿不走，搬不动，不同于其它固定资产和物资，如果管理不善，容易失散，造成积压和浪费。因此，在土地和房屋的管理上习惯于老的管理办法，缺乏创新、改革的精神。为了使房地产更好地为教学、科研和师生员工服务，为建立更加适应经济社会发展的现代大学制度，高等学校应加强房地产管理。

一、高校房地产管理的地位与作用

高等学校的房地产是高等学校教学、科研的重要物质条件，是高等学校建设、发展最基本的物质基础。房地产管理是高等学校国有资产管理的一个重要组成部分[4]，要根据国有资产管理工作的规律和特点进行科学管理，必须有一套较为完善的制度、章法来统一协调人们的思想，形成良好的行为规范。尤其是高等学校教学和科研的改革深入发展，给房地产管理带来了许多新问题，管理的范围不断扩展，管理的内容日益复杂，管理的方式更加多样。在这种情况下，要搞好房地产管理，必须首先提高对房地产管理的地位和作用的认识。

就土地而言，办学要占有一定的空间，没有土地，不能搞基建，任何教学活动不能开展。没有足够的土地，办学规模不能扩大，高等学校就不能够发展。土地的管理，主要是搞好土地的利用。土地有着巨大的任何物质不可能代替的功能。但土地既是有限性的，又是不可移动性的。由于土地本身存在的这两种特性，土地就更弥足珍贵。尤其是位于市区的一些老高等学校，要征购土地，要重新布局高等学校建筑是很困难的。因此，高等学校对土地的利用，应从实际出发，加强计划性，克服盲目性，正确处理好当前与长远，局部与整体的关系。珍惜每寸土地，充分发挥每寸土地的使用效益，认真周密地制订校园用地规划。校园用地管理的任务，就在于在有限的土地上，把校舍用地、体育用地和绿化用地布局得当，建设一个经济适用、美观大方、安静整洁的校园。

就房产而言，要保证高等学校各项工作的正常进行，就要根据高等学校教学、科研和其他各项工作的需要，合理分配校舍和各种用房，提高房屋的使用率，对各种用房进行及时修缮，延长使用寿命。高等学校没有必备的房屋或房屋不能处于完好状态，将直接影响教学、科研和师生员工的生活。尤其在科学技术日益发展的形势下，高等学校的教学和科研手段日益现代化，对房产的要求越来越高，房产管理能否为教学、科研提供必需的条件，将直接影响教学、科研的质量和水平，将影响高等学校教学、科研工作的发展。因此，搞好房产管理，为师生员工提供良好的工作学习和生活环境，是高等学校各项工作顺利开展的重要保证。

二、高校房地产管理的现状与问题

高校后勤社会化改革的过程中，由于存在认识上的差异，各高校房地产管理存在着体制不顺、多头管理等问题。目前全国各高校在房地产管理使用方面均不同程度地存在资源短缺，同时又存在资源浪费的矛盾。一方面由于房地产资源短缺，影响了学校的建设和学科发展速度，另一方面由于房地产资源配置不合理，调整工作难度大，导致现有房地产资源不能充分发挥最大的经济效益和使用效益，供求矛盾更加突出[5]。

（一）管理体制不健全

首先，许多高校房地产尚未统一于一位校领导来主管，不同的校领导可以审批各自分管部门所需的房地产。其次，许多高校的房地产管理归口设置于不同的主管部门，各个部门都有一定范围内的房地产调配权。有的高校将房地产管理设在房地产管理处；有的纳入国有资产管理，归口为资产管理处或国资办；有的将房地产管理与修缮合并为一个部门，均纳入后勤物业管理范围；还有的把房地产管理放在后勤管理处，由其代表学校对后勤集团实施宏观监控。由于政出多门，使得房地产管理状况较为混乱。第三，由于现在高校基建经费有较多的来源渠道，致使其分配形式多样化。许多大的科研课题组用自筹经费建设的房产未能纳入到学校的统一管理。

（二）管理思想落后

现行公用房管理使用中由于无偿使用，缺乏自我约束机制。由于受计划经济时期管理模式的影响，部分教职工传统观念根深蒂固，认为自己为学校工作，占用房地产资源天经地义。一些由于种种原因不再承担教学、科研、管理等工作或退休多年或出国多年的教师也占用着办公室和实验室，形成了公用房实际上的 “占有者所有制”和“终身制”[6]，旧仪器设备占房和离退休人员占房问题也比较突出。部分学院的专业实验室可能一学期只有3～4周的实验课，而各学院为了自己使用方便，一般都建有使用次数不多的多媒体教室、会议室、教工之家等附属用房，由此造成学校公用房的资源浪费和过度紧张，甚至个别学院为一己之私利，未经学校批准，擅自将公用房向外出租创收，造成国有资产的流失。

（三）总体布局不合理

近些年来，由于高校合并、扩招和学科调整等客观因素，大部分高校往往都是为了应急而新建房屋，房地产管理没有形成统一的规划，也没有把注意力放在合理调整布局上。同一类型的房屋没有相对集中，同一部门的行政教学地点分散，管理过程中弊病较多[6]。如，同一类型的实验室分布在几幢大楼之中；一个学院也可能分布在几个校区；同一幢楼中可能有教室、实验室、办公室、资料室等多种用房；还有可能同一幢楼中存在多个部门或多个学院共同使用，而且使用房屋交错分布。学校的人、财、物资源难以共享，科学管理也就难以实现。

（四）使用效率不高

从各高校现有的管理方式来看，高校房产分配时对用房单位所需的面积缺乏深入论证，对其实际用途考察较少。对公用房管理一直采取按需随机分配的方式，应以何种标准去衡量且给多少面积，如何调节，由哪个部门负责进行管理、检查、落实、维护等一系列问题都未能很好解决。往往分配的面积超过所需面积，造成资源浪费。学校一旦将房屋分配给各使用单位，各单位将使用的公用房视为自己单位的私有财产，每当学校进行学科调整或引进高级人才急需调整公用房，进行校园综合治理或公共建设需要拆除房屋时，都要花费极大的人力、财力和物力才能勉强做好工作，有时甚至连调整一两间房屋也办不到。

（五）经费投入不足

近几年高校发展速度加快，但政府对高校经费投入不足，办学经费短缺限制了基建的规模和速度，房地产资源特别紧缺。许多大型仪器设备因房屋条件限制而无法安装，实验用房非标准化，无法扩大建设。房地产管理的经费难以投入到位[7]，如：为了使学校土地不被他人蚕食，要修建界桩围墙，但因经费不足无法落实或拖延；高校地土地资源基本在指标范围内徘徊，需要征购土地时，也因经费不足而与校外单位合作开发，留下权属不清的问题，给管理带来隐患。

三、加强高校房地产管理的建议和办法

应加强高校房产资源的管理和改革，使其得到充分、合理、高效的利用和良好的维护，不断改善教师办公条件，促进高校健康可持续发展。

（一）理顺和加强管理体制

高校房地产应实行校、院两级管理体制，设立“校房地产管理与改革领导小组”，负责全校房屋土地的管理、分配使用的改革和政策研究。将校内所有的房地产统一归口一个部门，对全校房地产资源实行分类和动态管理，促使大量闲置的房地产重新分配，盘活房地产资源[8]。房地产管理部门的主要职能为：（1）根据国家有关房地产管理的法律、法规和政策，制定适合学校具体情况和实际需要的规章制度与实施细则，并负责组织实施，进行监督检查；（2）制订全校房地产使用、管理规划，统一合理配置、调整、管理学校教学、科研、行政、生活服务土地、用房等资源，保证学校可持续发展；（3）加强学校土地、房屋产权登记、档案管理，调查收集房地产资源档案材料，建立完整的房地产地理信息；（4）加强对因校办企业转制，学校后勤社会化改革等引起的房地产权益变化的管理，防止国有资产流失。

（二）转变观念，改进运行机制

破除无偿占有和使用学校房地产资源的旧观念，培养全校各单位和教职员工树立全校房地产资源有偿使用新观念[9]。改革现行的无偿使用制度，试行定额核算和使用单位向学校缴纳房产地资源调节费，以建立房地产管理使用中的自我约束机制，借助经济杠杆克服单纯依靠行政手段调节房屋土地的种种弊端，提高房地产资源的利用率和完好率。这对提高办学质量，增强学校的办学实力都有重要影响。教职工离岗、退休后，应及时向所在单位交退原工作用房，回聘者由所在单位根据实际情况内部调剂。学校分配给校内各单位使用的房地产资源，由校产地产管理部门与各使用单位签订有关用房协议。未经学校允许各单位之间不得以任何方式互相转让使用权。

（三）合理调配学校房产资源

凡闲置不用时间长达一年以上的公用房，学校将予以收回，分配给其它需要的单位使用。目前，高校校办企业基本上都进行了改制而成为独立法人，在改制过程中，作为原来的校办企业的房地产，并没有纳入到后来成立的股份制企业中。这些房地产资源不能再被企业无偿使用，而要与学校理顺产权关系，逐步退出使用。如暂时无法在近期内退出校内用房，应参照市场标准向学校缴纳房产资源占用费，纳入企业经营成本。对一些已关停并转的企业用房，目前存在闲置或挪做他用的，则建议学校妥善安置现有部分职工，腾出这些房产资源，投入到教学和科研工作中，使其成为教学和科研新的增长点。

（四）加大经费投入

政府应加大对高校经费的投入，积极协调为高校化解债务危机。出台政策鼓励高校回购社会化学生公寓，消除管理隐患，改善学生住宿条件。适合提高学生培养费标准，鼓励高校通过各种渠道筹措资金，对企业或个人捐赠高校资金，给予减免相关税费。

（五）建立房地产信息化管理系统

利用现代信息技术手段开发房地产信息管理与服务系统，在校园网环境下加强学校对房地产资源的正规化管理和调控能力，挖掘内部潜力，进一步提高对房地产资源的管理和服务水平，及时、准确地反映房地产资源的利用状况及需求，真正实现信息资源共享，更好地为学校各级领导的决策和宏观调控提供第一手资料，进而更好地为校园规划和发展提供决策依据。[10]-[11]

总之，要高度重视房地产规范管理，改变历来存在的谁拥有房产资源谁就无偿使用的现象，让管理权、支配权、收益权都统一归口在职能部门管理。不断地加强和改进高校房地产管理工作，把房地产资源盘活，充分提高房地产资源的效益，使国有资产增值保值。

[1]张建功，高丽.高等院校公用房管理改革研究[J].改革与战略，2004，（3）：67-69.

[2]殷雪松.北京大学房地产管理信息化的建设[J].实验室研究探索，2009，28，（3）：55-58.

[3]王杰，王训练，刘晓鸿，等.高等学校院系公用房管理与改革实践[J].实验技术与管理，2009，26（6）：237-239.

[4]王正栋，陈志银.对高校房地产管理中几个问题的思考[J].中国高教研究，2001，（6）：88.

[5]黄英锋.高校公用房管理改革探析[J].西北农林科技大学学报（社会科学版），2006，6（6）：75-78.

[6]费占中.对高校后勤社会化改革中房管工作的几点思考[J].陕西教育学院学报，2002，18（4）：83-84.

[7]王毅.浅谈高校土地管理存在的问题及其对策[J].内江科技，2007，（8）：59.

[8]曹红漫,赵振文.新形势下高校房产管理改革的探讨[J].建筑管理现代化，2004，（3）：66-68.

[9]傅佩玉.高校公房实行定额配置管理促进实验室建设[J].实验技术与管理，2003，（4）：52-54.

[10]方志祥，黄全义，罗年学.房地产管理信息系统特征及开发方案浅析[J].测绘通报，2001，（8）：43-44.

[11]张国伟，张国英，胡焱.房地产管理信息系统开发探讨[J].中国房地产，2007，（9）：72-73.