明确政策准确申报房产税

顾学锋

根据税法规定，今年第三季度房产税申报工作又要开始了。由于对现行税收政策掌握不透，个别纳税人房产税申报不实、不准确的现象时有发生，不仅影响了其诚信度，而且又增加了其税收成本。因此，本文结合有关实例，对房产税有关政策予以解读，以助纳税人准确申报房产税。

一、免租期的房产税由产权所有人缴纳

2012年1月1日，某企业将部分自有房产出租给另一家公司用于生产经营，双方签订了一份租期为5年的租赁合同，且合同约定，第一年即2012年度免收租金。该企业财务负责人认为，免租期间的房产按从租计算的房产税为零，所以至今未办理免租期间房产的房产税申报手续。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税［2010］121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此2012年度免租期间的房产，该企业应按照房产原值计算缴纳房产税。

二、无租使用房产由使用人代缴房产税

某公司无租使用其他企业的房产，该公司财务认为该房产产权不属于本公司，没有计入固定资产，也未提取折旧，因此不需要缴纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税［2009］128号）第一条的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。

三、自建房产无房产证也应纳税

某企业自成立以来所用厂房都是租赁的，从未缴纳过房产税。因租赁房屋不够用，该企业又自己新建了配套和附属的厂房，价值200万元，并于2012年12月投入使用，未办房产证。财务人员认为，主要厂房是租赁的不属于企业拥有，自己盖的房屋没有办理房产证，无产权，故该企业至今没有办理自盖房产的房产税申报手续。

《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。自盖的附属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但作为该房产的实际使用人，该企业应当照章缴纳房产税。

四、地下建筑也要缴纳房产税

目前，许多企业建筑都拥有地下室、地下停车场，但对地下建筑如何缴纳房产税的政策却不甚了解。

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）第二条规定，自用的地下建筑，如果是工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×［1-（10%-30%）］×1.2%；如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值，应纳房产税的税额＝应税房产原值×［1-（10%-30%）］×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

五、地价应计入房产原值

实际工作中，发现个别纳税人未将地价计入房产原值；有的土地容积率低于0.5的，未按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价等，这些做法都是不正确的。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税［2010］121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。土地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

六、可以移动的消防设施不需要缴纳房产税

企业房产配置的消防设施一般分为以下类型：建筑防火及疏散设施；消防及给水；防烟及排烟设施；电器与通讯；自动喷水与灭火系统；火灾自动报警系统；气体自动灭火系统；水喷雾自动灭火系统；低倍数泡沫灭火系统；高、中倍数泡沫灭火系统；蒸汽灭火系统；移动式灭火器材等。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发［2005］173号）第一条规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。因此，企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果可以随意移动，如移动失灭火器材，则不需要缴纳房产税。

七、房产评估增值部分不需要缴纳房产税

某企业为了获取银行抵押借贷款，聘请资产评估事务所对该企业名下一处房产进行了评估。经过评估，房产增值100万元。按照规定，则该企业发生的房产评估增值部分不需要缴纳房产税。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。《财政部、国家税务总局关于房产税、土地使用税有关问题的通知》（财税［2008］152号）第一条规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。房产评估增值是否征收房产税，关键在于房产评估后，企业是否应当进行账务调整。根据国家有关会计制度的规定，纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外，房产的会计核算应当遵循历史成本原则，纳税人不得因房产增值(或减值)而随意调增(或调减)房产原值。因此公司为了取得银行贷款而进行房产评估所产生的增值，不得进行账务调整，房屋增值部分不用缴纳房产税。