谈房屋开发建设中的成本控制

詹春涛

(辽宁工业大学，辽宁锦州 121000)

谈房屋开发建设中的成本控制

詹春涛

(辽宁工业大学，辽宁锦州 121000)

从成本控制的三个方面——设计管理、招投标管理、施工过程管理入手，对房屋开发建设中的成本控制进行了分析，全面阐述了开发建设中成本的控制和方法，以期采用科学合理的成本控制方法，实现经济效益最大化。

成本控制，开发建设，结构设计

随着我国房地产事业的蓬勃发展，开发公司之间的竞争愈来愈激烈，企业想要在激烈的市场竞争中获得更大的利润回报就必须重视投资过程中的成本控制。成本控制是指运用系统工程的原理对企业在生产管理过程中出现的各种支出费用进行计算、调节和监督的过程，是一个挖掘内部潜力找寻薄弱环节，尽一切可能使成本降低的过程。企业通过合理的组织和实施成本控制，可以改善自身的管理体制和经营机制，让企业在激烈的市场竞争环境下生存、发展和不断壮大。

房地产项目成本控制是房地产开发者进行项目管理的重要组成部分。按照我国房屋开发和工程建设程序，企业应从以下几个方面对成本进行控制：投资决策管理、设计管理、招投标管理、施工过程管理和竣工核算管理五大阶段［1］。其中，设计阶段的成本控制、招投标阶段的成本控制以及施工阶段的成本控制对工程造价产生的影响最大。国内外实践证明，由于人的主观因素的影响，设计阶段对工程造价的影响所占比例最大，也是最有可能通过人的主观调整和科学分析降低工程造价的一个阶段。通过科学合理的编制投标书，选择合理的低价中标者是在招投标阶段进行控制的有效方法。施工阶段要从提高工程人员的施工组织管理水平和有效控制施工过程两个方面进行控制。

1 结构设计中的成本控制

设计阶段的成本控制是开发公司进行成本控制的一项最关键的内容。一项工程设计是否科学合理对工程造价的费用影响可达到10%。由此可见，设计人员的设计直接影响建设费用投入的多少以及建设工期的长短。但现在的结构设计人员尤其是刚出校门的年轻设计人员多数设计偏于保守：重视结构的安全稳定，轻视企业的经济利益，对于安全系数或设计标准随意提高，而对企业在经济上的投入考虑较少，从而很大程度上影响了项目成本的有效控制。

在结构设计中，主要以每平方米用钢量和每平方米混凝土用量作为经济性的评价指标。每平方米用钢量是指按整栋建筑考虑每平方米建筑面积的钢筋用量(包括上部结构及基础部分用钢量)［2］。结构设计人员必须通过科学合理的方法降低钢材用量以达到项目成本控制的目的。在结构设计过程中，必须注意以下几个方面的问题。

1．1 结构方案优化

在满足建筑的使用功能和平立面造型要求的前提下，科学合理的进行方案设计对成本控制会起到关键的作用。设计人员可以充分发挥主观能动作用对结构方案进行优化设计，即通过结构整体的优化达到降低建设成本的目的。近几年来，结构方案优化概念已经逐渐被广大设计人员所认可，相对于传统的结构设计，设计人员应充分利用材料的性能，科学的协调结构内部单元，在满足规范规定的安全标准下，从结构整体出发，选择最经济、最安全的结构方案进行设计。达到结构设计优化所应实现的最终目标——安全性、经济性和适用性。结构方案的优化设计应从以下三个方面着手展开：结构体系的选择，结构构件的布置以及结构构件的设计。

1．2 选择适宜的基础形式

设计人员应在仔细研究工程地质勘察报告的基础上，结合场地的实际情况选择合理的基础结构形式。基础形式的选择直接关系到基坑的围护和工程周期，进而影响整个工程的投入。选择适宜的基础形式会降低建筑材料的消耗，方便基坑围护工作，缩短基础阶段的施工时间，进而直接影响工程总工期和造价的总额。

1．3 荷载计算准确

在结构设计阶段，荷载的输入是设计人员必须慎重考虑的一项重要内容。荷载取值过大会造成构件截面尺寸加大和钢筋用量的提高，从而造成资源的浪费和开发单位投资成本提高，但如果荷载取值不够或太小则会使整个结构体系不安全，出现不适宜居住的挠度、裂缝甚至破坏。设计人员要严格按照规范并结合工程实际对荷载输入进行仔细控制，应正确理解规范内容，在梁、柱、基础等构件进行设计时必须把楼面活荷载做折减，计算非承重墙的自重时应考虑对门、窗、洞口荷载的折减。

1．4 合理选用计算参数、准确分析计算结果

现如今，电子计算机和各种结构计算软件被广泛应用于结构设计计算中，结构师从繁重的计算任务中解脱出来的同时，也使得结构设计者对结构整体以及各结构构件的具体分析过程变得模糊。结构设计人员绝不是仅仅能够熟悉各种设计规范、熟练掌握和应用各种结构计算软件和绘图工具就能做好结构设计，一名优秀的结构设计师还必须掌握结构计算的基本原理，明确各种荷载的作用方式和结构构件之间的力学传递关系。这样，才能在进行结构电算的过程中理解每一项参数的具体含义，才能对输出的计算结果进行合理的审核和评价。比如对应用最为广泛的PKPM程序中关于梁的弯矩放大系数的选择上，既要保证承载力达到计算要求，又不至于使梁的刚度过大而形成所谓的“强梁弱柱”的结构，从而使结构的抗震性能降低，这样的结构反而不安全。计算结果必须仔细审核，通过分析及时调整结构布置不合理的情况或在结构输入过程中可能出现的错误。

2 招投标成本控制

首先要编制好招标文件。工程造价人员和管理人员应根据以往和同类工程所形成的招标材料进行对比、分析，制定出一套行之有效的招标方法和形成规范的招标机制。对各种影响工程造价的因素进行分析、预测和评价后，编制招标文件。要反复推敲在招标文件中涉及的费用条款，做到心中有数，以便于日后进行成本控制。在进行招标时，应遵循公平、公开、公正、诚信的原则，必须严格审查施工单位的资质和规模，如果条件许可，应对施工企业进行实地考察。

开发单位应在保证工程质量的前提下，选择合理报价的较低者作为中标方。在与承包方签订的合同中，必须明确各项协议条款，尤其涉及到费用支付方式、工期要求、违约争议处理办法等。对于合同中出现的不明确、不具体的内容，通过谈判，争取较大的利益。工程管理人员应能正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对可能出现的索赔事件作出预判，并尽可能避免索赔事件的发生。此外，应明确在工程建设过程中可能争取到的工程保险、工程担保等风险控制措施，有效合理的对潜在风险作出规避和转移，提高工程成本的控制效果。

3 施工成本控制

一个科学的施工组织设计既可以为施工单位节省不菲的施工费用，也利于开发单位进行施工成本控制。工程人员应结合当地的施工水平和习惯做法，根据实际工程的具体特点，给出合理的施工组织方案建议［3］。还应在工程施工过程中通过对工程变更的有效控制来实现对成本的控制。很多施工单位通过“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。工程人员必须时刻监控工程进度，严格审核工程变更，对于不必要的工程费用支出能免则免，避免投资失控。对于在施工过程中承包商出现的不履行合同约定的行为要及时提出反索赔，提高成本控制的效果。完善建设监理规定和实施细则，落实责任从严管理，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。做好月工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，应按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4 结语

项目成本控制是一个系统工程，它包含了经济、技术、管理等方面的科学，工程人员必须充分认识和理解成本控制对于企业发展的重要作用，采用科学的控制方法，合理的确定控制目标，才能为企业赢得更大的效益。开发单位也必须将成本控制作为节约造价的关键工作，这样才能提高企业的核心竞争能力，为企业自身赢得明天。

［1］沈建忠．房地产项目设计阶段的成本控制［J］．技术市场，2009(7)：29-30．

［2］包乐琪，陈绪坤，潘 伟．结构设计中的成本控制［J］．科技向导，2011(5)：51-52．

［3］吕金光．优化结构设计方案控制住宅建设成本［J］．住宅科技，2009(3)：8-10．

Exploration on the cost control of housing development and construction

ZHAN Chun-tao

(Liaoning University of Technology，Jinzhou 121000，China)

From three aspects of cost control，that is design management，bidding management，construction process management，this paper analyzed the cost control in housing development and construction，comprehensive elaborated the cost control and method of development and construction，so as to adopt scientific and reasonable cost control method，to achieve maximum economic benefits．

cost control，development and construction，structure design

TU723．3

A

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2013.10.021

1009-6825(2013)10-0234-02

2013-01-29

詹春涛(1978-)，男，讲师