关于建立房地产项目质量管理保证体系的探讨

高 凌 翔

(1.太原理工大学研究生学院，山西太原 030024;2.大同煤矿集团宏远工程建设有限责任公司，山西大同 037006)

0 引言

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理在相互关联又彼此不同的各个环节里，如调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务等进行有效汇总，完成企业的核心竞争力的准备，并据此开发出高质量的项目来实现房地产企业的良性运作和品牌影响力。在这期间，所涉及的各环节和各资源是相对独立但又紧密联系的，如何协调运作好各方面的资源，关系到房地产项目成败与否，而建立相对完善的房地产项目开发中的质量保证体系是解决其成败的首要问题。

1 房地产项目质量的含义和内容

通常大多数人提及房地产项目质量，很容易地就想到墙面裂缝、墙皮脱落、屋面漏雨、卫生间漏水等诸多具体的现象，如果笼统的认为这就是房地产项目的质量就太简单了，这些只是房地产项目质量的组成部分，实际上单单指的是具体的施工质量。现阶段，我国房地产项目开发已步入高速发展的时期，房地产行业完全由基本的市场居住发展需求快速的转变为社会性的宜居、经济、环境相互协调的全面性发展需求，我们应该明确并建立起崭新、全面的房地产项目开发的质量观。

国际标准化组织在ISO840质量—术语标准中对质量的定义是:“反映产品或服务满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。”那么房地产项目开发的质量是否可以定义为:反映房地产项目满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和，如果这么简单的认为就太片面了，它的含义还应该延伸下去，以一个整体的大局观考虑，它还应该包含其他方面作为依托才能更完整的体现出来。

1)检验房地产项目质量的客观标准不仅应该满足业主的实际需要和潜在需要，还应该兼顾市场经济下的社会性。在市场经济条件下的社会性问题，将随着我国房地产业向深层次的发展需求下进一步突显，也就是说房地产项目能在满足业主的需要下，带动其他相关产业的质量发展和社会进步，将成为衡量房地产项目质量和市场价值的客观标准，这也是市场经济社会性反映在房地产项目质量范畴里的根本所在。

以社会的发展和进步来体现出房地产项目的质量，以房地产项目的质量来带动社会的发展以及进步，二者是兼顾统一的，不能是孤立的。毕竟房地产项目的质量只有在社会需要发展的前提下、放在满足社会进步发展的前提下，才能比较正确完整的符合国际标准化组织定义的质量概念，即来满足规定或是潜在的需要的能力。

2)房地产项目质量不仅是房地产产品特征和特性的总和，还应该包括房地产行业的产品特征和特性的总和。房地产产品质量的特征和特性指其应该具有的满足业主客观要求属性的总称，即房地产项目必须满足业主需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性各方面，可是这些方面并不全面，它仅仅是产品的特征和特性，而忽略了房地产行业的特征和特性，虽然产品是房地产行业的核心，但要全面理解和把握房地产质量内涵的要求，必须从产品和行业两个方面相互考量。国家建设部住宅产业办公室的《商品房性能认定暂行管理规定》中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性、发展性及经济性等五个方面进行划分，一定程度反映了对房地产质量内涵的要求，但是房地产项目质量更应该能体现为业主的使用质量，使用质量它包括安全性、方便性、舒适性，但这些特性是建立在行业的基础上，不单单是产品本身。这些行业基础还应该包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，这些都是房地产行业有机的组成部分。如此才能更好的理解房地产项目质量的含义。

2 房地产项目质量保证体系的含义和内容

1)质量保证体系(Quality Assurance System/QAS)是指企业以提高和保证产品质量为目标，运用系统方法，依靠必要的组织结构，把组织内各部门、各环节的质量管理活动严密组织起来，将产品研制、设计制造、销售服务和情报反馈的整个过程中影响产品质量的一切因素统统控制起来，形成一个有明确任务、职责、权限，相互协调、相互促进的质量管理的有机整体。质量保证体系相应分为内部质量保证体系和外部质量保证体系。

2)质量保证体系是企业内部的一种系统的技术以及管理手段，是指企业为了生产出符合合同要求的产品，满足质量监督和认证工作的要求，建立的必需的、全部的、有计划的、系统的企业活动。

3 房地产项目质量管理存在问题的现状分析

1)在房地产项目开发中，普遍存在对开发项目前期各阶段工作质量管理重视程度不够的问题，尤其是在可行性研究、策划、设计等阶段中全部委托依靠或是在专业水平不够的情况下擅自决断，而不能做到科学有效运作和监管，将主要精力倚重在施工阶段的病态管理。一旦开发项目进行到施工阶段时，就已经形成定局的相关各方面(主要包括项目策划、市场定位、目标业主、项目基础设施、相关配套等)。而在这之前的规划、设计方案，具体的施工图纸在这种情况下也都审查通过。假设在规划、设计、技术先进性、施工图纸不是最完善的情况下，其房地产项目的大局却是早已而定，则显而易见的是很难保证工程项目的整体投资效益和工程质量。

2)举例而言，可行性研究报告直接拿来当作可批性报告屡见不鲜，使得其支付前期可行性报告咨询费用标准大大低于市场的收费标准，显而易见这样做会让可行性研究报告编制的咨询单位难以进行深入的市场调研，也就不可能对调研结果深入分析，不可能对规划设计、户型、配套、景观方案等进行多方案优选。而设计阶段就更不必多说，由于市场竞争关系，使得开发商可以随意压低设计费用，甚至随意干扰设计工作，在不懂设计规范的要求下进行更改，从而严重影响优良作品的产生，打压了设计人员的积极性，而这一问题会逐渐的扩散成严重影响开发项目的产品质量的根源。

4 房地产开发项目质量管理保证体系的建立及各组成部分

房地产开发企业应通过建立质量保证体系从而实现房地产项目的全过程有效控制，把每一个过程做到高质量的运作，达到提高工作质量和降低不可预计风险的作用，以此来满足市场经济下的社会需求，完成有效及时、完整过渡的工作需求。最重要的是要满足房地产开发的质量目标，确保影响房地产开发质量中的技术、管理及人的干扰因素位于可控状态，并且所涉及到的控制应着重面对减少和消除不合格，尤其是防控不合格从而完成开发项目质量的提升。

4.1 准备阶段的质量保证

4.1.1 建立开发项目质量管理责任制

开发项目质量应该以企业分管质量负责人为核心，质量工作应该亲手抓。其职责主要有:以企业开发理念、项目的市场划分组织编制开发项目的质量策划报告和配套文件，并组织实施;按质量策划报告的要求，追踪、监督、查验项目质量策划执行状况和执行力度，尤其是重大质量监控点的查证、检验和审核活动;对出现严重的管理方法和技术实施方面的质量问题要研究解决，负责各项信息度的畅通;组织编审项目质量报告，报企业主要负责人批准实施。

4.1.2 形成开发项目前期工作成果的质量评判和审核制度

建立评判和审核制度是确保提升开发项目前期成果质量的必要解决方法。应用德尔非法进行评审，汲取行业里优秀专家的经验和智慧，及时发现问题，优选比对前期工作成果。委托的项目咨询公司在做完项目咨询工作后，由开发企业主管部门负责安排本开发企业主要负责人和相关专业人员对项目咨询成果进行内部评审。内部评审结束后，委托方才能取得咨询成果。开发企业必要时还可以邀请行业专家对咨询成果再进一步实施评判和改进，二次提高并形成最终工作成果，这样不仅方案最优而且增加了预期的投资收益。当然，这些都是建立在咨询单位严格把关的基础上。

4.2 设计阶段的质量保证

4.2.1 方案设计阶段

开发企业在找寻规划、设计单位时，要对规划、设计单位业绩进行综合考评，根据房地产企业开发项目的策划目标，选择若干家具有符合资质要求的规划、设计单位进行方案规划和设计，并请本项目委托的咨询公司各专业人员对规划、设计单位的项目可行性研究、产品市场划分进行详细分析和对比并提出建议报告，然后设计人员在此基础上完成规划和设计。在设计的过程中，开发企业应该不要对设计人员进行干扰和随意指挥，让设计人员能按功能要求和专业素养进行。在不同的设计单位拿出各自方案后，由开发企业组织有关专家讨论会，评选出最好的初步规划和设计方案。开发企业再与最佳方案的设计单位达成合作关系，然后再深入设计，进一步探讨，形成最终的方案。

4.2.2 设计阶段质量保证方法

为了有效地保证设计工作的质量，应该对设计工作的质量进行追踪控制，按照不同的阶段对设计成果来进行审核和调研。在重大节点、重要阶段的设计过程中，应由开发企业的负责项目设计监管部门的人员按照设计招标文件、设计计划文件、地勘报告、设计委托合同、相关政府批文、各项国家和行业的技术规范、本地区气象等等各种基础资料作为依据，对设计文件进行深入细致的审核并提出工作报告。在这个重要的过程中，应密切关注过度设计与不足设计这两种极端分化情况。过度设计，会使经济性效益比处于过低水平。保守设计，会直接导致安全隐患以及功能的严重不足。

4.3 施工阶段的质量保证

项目施工过程中的质量保证，其实就是程序保证和过程偏差保证。在房地产开发项目进行到施工阶段时，程序保证就是对施工单位的施工过程和重要节点工作拿来与原合同中约定的工作质量进行分析对比，确定出工作范围在执行中的偏差，来保证工程的工作过程质量。只有保证了过程质量，才能保证工作的完成质量。

在过程偏差保证期间需要的工具、技术非常多，主要有绘制动态过程控制图、编制施工作业流程图。项目施工中，通过招标选择良好的监理单位来对所属的施工单位质量管理保证体系的实施状况进行有效监控、监督，确定各分部分项工作能在施工过程中的各项指标(施工人员、施工方法、工艺或操作)始终处于良好和可控状态，能够保证各分部分项工作达到预期的质量要求，能够保证尽可能少的减少各种工程变更，能够保证尽心尽力做好施工过程中和施工结束后的检查验收工作，而且在出现工程质量问题和质量事故时能够合理完成对施工单位补救工作的监控。如果原材料在进场时有不合格品存在，必须要求施工单位进行退场和整改，并要追踪检查避免二次发生，从根本上杜绝施工单位的侥幸心理。如果施工现场出现施工单位违背程序、不按国家规范标准进行施工的情况，比如没有及时采取有效措施，或隐蔽作业没有报验就擅自进行下道工序，或没有经过设计单位同意就更改设计图纸，或违规使用非合格原材料、构配件时，必须下达停工指令，责令其纠正整改。要对施工材料、各种试块、钢筋等严格执行取样送检制度，对从事取样计量人员的从业和技术水平进行定期审核，评价和确认其对计量工作的认真履行程度。

5 结语

对房地产项目的质量的确定是每个项目都必须面临的一个关键问题，为了更好的解决这一问题，我们应该有一个全面的认识，即对房地产项目质量的各个要素应有一个较为深入的全面研究，为之建立起一个运行可靠的保证体系;其次根据各个项目的具体因素，细分市场，充分研究目标市场的特征，确定其可以接受的价格，选择与之相适应的质量组合。如此，以期成功的完成房地产项目开发，使投资者获得利润最大化，使业主获得产品质量的最优化。