BT 模式下业主在施工阶段的控制措施研究

王剑云

(天津理工大学，天津 300384)

0 引言

随着国家对教育事业的投入，高等教育发展迅速，全国各个高校不断扩大招生规模，这也造成了高校现有的教学和住宿等设施紧张，为了达到办学条件和学校发展的统一，许多高校开始建设新校区。由于高校新校区建设得到的财政拨款极少，建设所需资金只能自行解决。目前，一部分高校都在新校区建设中运用BT模式，由BT承办方融资先行建设，建成后将原有校区土地出让进行回购，这样就缓解了高校融资压力，降低财务风险，同时还能有效的控制工程造价。由于BT模式的特殊性，业主在施工阶段的控制力较低，因此，要采取多种措施严格管理和控制工程质量。

1 BT模式的控制措施

BT模式项目业主虽然通过合同约定将项目交由BT模式项目承办方及其组建的项目公司进行建设，但BT模式项目中，业主在工程建设进程的监督、工程质量验收、项目建成后移交项目以及政府保证中都要发挥重要的作用。基于项目本身的特殊性，BT模式项目中业主的监管作用是不容置疑的。在整个BT模式中，业主的监管作用主要体现为:在项目建设阶段，业主有权对项目建设的方案进行审查，对工程的进度、工程的质量、工程是否会造成环境污染等可以行使监督的权利;在项目建成之后，业主有权对工程进行验收、确认，主要的控制措施有如下几个方面:1)勘察设计合同的管理。BT模式项目中首先由业主独立委托勘察设计单位，并与之签订勘察设计合同，独立管理初步设计阶段;BT承办人介入项目后，业主将勘察设计合同转让(或者代位管理)至承办人，由其履行详勘、施工图设计阶段的管理工作，并有支付建议权。2)业主委托监理管理单位，保持较强监管。BT模式项目中业主独立委托监理管理单位，并招标选择标段监理单位，监督标段施工过程，确保工程进度、投资与质量等目标。3)共管账户的管理。共管账户设立的基本目的在于资金使用监管方出于确保资金直接使用方或操作方在符合监管方利益诉求满足的前提下，真实、合理地进行资金使用从而保障其利益诉求的实现。

2 案例分析

天津理工大学目前教学安排在两个校区，存在同一学院的教职工分散办公及往返办公的状态，既增加了工作成本，也不利于各学院教学工作和学校行政工作的开展，降低了工作效率。经学校领导研究并报上级主管部门决定，出让天津理工大学王顶堤校区，变两点办学为一点办学，整合两校区的教学、资金资源，集中精力发展建设新校区。

天津理工大学新校区二期包括教学楼、宿舍、食堂、图书馆等30.61万m2建筑及区域内所有配套，合作协议书包括12项和4个附件，约定双方按照“锁定土地价格、锁定建设内容、锁定建设标准、锁定建设费用、锁定建设工期”的原则，共同完成协议项下的各项条款。双方还在合作协议书中约定了各单体及配套建设标准，要求以现有设计方案和学校提出的功能设计要求为基础，并参照海河园一期工程同类项目的建设标准。在天津理工大学与天津市房地产开发经营集团有限公司签订合作协议书的基础上，制定了相关制度和措施，加强施工阶段对BT项目建设管理的监督工作。

2.1 以合作协议书为依据，切实加强对设计环节的监控

在前期工作中，校方已经委托设计单位完成了部分建设项目的方案设计和初步设计，合作协议书中约定“甲方此前通过招标与设计单位签订的设计合同交由乙方执行”，天房集团应该继续履行校方与设计单位的合同，如果出现给设计单位造成损失或者影响施工进度的问题，由天房集团承担相应责任。另外，设计单位的施工图纸，除了交由相关审图单位审查外，学校也要组织专家进行审图，对于项目的功能要求等进行确认。施工过程中出现的重大图纸设计变更，须经学校审核。该措施对于校方各部门和学院保证功能要求得到实现起到了重要的作用，也是业主对于合同履行的重要体现。

2.2 加强协作配合，建立健全监督机制

1)建立定期工作例会制度。建立两个层面的例会制度:a.由校方和天房集团主管领导牵头组织召开的工作协调会，双方部门负责人参加，每月至少一次，主要协调双方工作配合，会商并解决项目实施过程中涉及协议约定落实的重要问题;b.由基建处和天房集团建管部门共同组织召开的业务工作会，双方有关人员和监理、施工等单位负责人参加，每周召开一次，沟通工作情况，掌握工程质量、进度和计划，协调解决项目实施过程中涉及协议约定落实的具体管理和专业问题。该项措施保证了业主在施工过程中对工程进度的控制。

2)建立工作对口联络和工作联系单制度。学校有关人员根据岗位职责和工作分工与天房集团有关人员分层对口联络，及时沟通工作情况、协调工作落实。属于双方应互为告知的重大事项或重要意见请求及答复，应以工作联系单的方式进行。发出的工作联系单由基建处负责人签发。新校区二期工程中的重要问题都是通过工作联系单的方式得到解决，避免了结算和验收阶段产生纠纷，同时也为后续工作提供了有力的证据。

3)建立质量联检和抽检制度。校方会同天房集团及监理单位采取定期和不定期相结合的方式对施工过程进行联合质量检查，对关键节点、重点部位、重要隐蔽工程进行不间断质量抽检。对于项目实施工程中的关键节点验收，监理单位要通知校方参与，如隐蔽工程等，如果监理单位未通知，校方有权随时要求检验，造成的工期延误由天房集团承担。该项措施对于施工过程中质量控制起到了重要的作用。

4)建立材料样品报送制度。“合作协议书”附件三的内容中规定了建设项目中采用的材料规格和标准，但内容不够详实，为了保证施工质量，施工方在采购相应材料前要将采购样品报送校方进行确定，校方要对样品进行核对、保存，材料进场时监理单位要通知业主到场检验。

5)加强验收环节的监控。校方要会同天房集团而后政府相关管理部门共同进行项目的分部工程、单位工程和竣工验收，同时，注重对合作协议书中特别约定建设标准的严格验收，确保建设质量既达到国家规定标准又满足双方约定要求。合作协议书的附件三中规定了建设项目中采用的部分材料规格和标准，严格验收环节即是严格合同管理，加强项目质量和费用控制。

6)建立重大变更备忘和过程检查及验收资料备存制度。如果在合同实施过程中，出现了重大的变更问题，需在合作协议双方进行沟通谈判，达成一致后，以备忘录或者补充协议的形式作为合同协议书的补充文件。建立过程检查及验收资料的档案，过程检查记录、检查验收的影像资料及数据、工作例会纪要、工作联系单、验收记录、验收报告等均需妥善备存。

2.3 建立专家咨询小组，完善合同管理制度

校方组建一个专家咨询小组，在项目实施的整个过程中进行咨询管理工作，专家组的人员由校内和校外共同组成，包括设计人员、审图人员、造价咨询人员、合同管理人员、现场施工技术人员等。明确各位专家的职责以及工作方式，并结合工作内容付给相应的报酬。

3 结语

目前，采取BT模式进行高校新校区建设，有效地缓解了学校建设资金严重紧缺的问题，对学校教育事业的发展起到了积极的推动作用。但是，该模式还处于摸索研究阶段，没有完善的合同文本，高校也缺乏BT项目的专业人员，尤其在施工阶段的控制方面不知如何去做，因此，各高校要在借鉴其他高校的经验基础上，结合学校的具体情况，做好项目的前期策划，制定完善的合同条款，施工过程中严格合同管理，严抓工程质量，保证高校新校区建设的顺利进行。

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