骗与被骗的含金量

陈剑

约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授现任美国安富金融工程集团董事总经理

随着美国房地产市场的强劲回升，不少国内的朋友和读者都来信询问，如果要投资美国房地产，需要了解哪些注意事项。最近在网上看到一则以芝加哥为背景的房地产投资骗局，正好可以以此为鉴，讨论一下这个话题。

2月8日，美国证券交易委员会(SEC)在其网站上宣布，美国商人赛斯谎称投资者购买其公司股份便可快速获得移民美国的机会，诈骗250余名投资者1.45亿美元投资和1100万美元管理费用，这些投资者大多来自中国。赛斯创建的两家公司分别为芝加哥会议中心(ACCC)及芝加哥洲际区域中心信托(IRCTC)，赛斯此前谎称他的公司将在芝加哥奥黑尔机场附近融资建设“世界上第一个零碳排放铂金认证”的酒店和会议中心，投资者只要购买ACCC的股份，就可以通过EB-5移民投资者试点计划快速获得移民美国的机会。

如上期专栏所说，投资房地产主要有三种方式：直接投资、购买房地产公司股票、和购买REIT。直接投资又可分为独占投资（Proprietorship）和合伙人制度。用于自住的住宅、或是小规模的出租业务，一般常常是以独占的方式进行投资的，而大型的商业房地产，一般都是以合伙人的形式来融资的。

合伙人一般分为两种：普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人一般也是投资项目的经理人，负责商业房地产开发及管理的各个阶段；有限合伙人则一般仅仅提供股权资金，大部分资金需要从银行贷款，即债权融资。在赛斯诈骗案中，大部分中国投资者即是以有限合伙人的身份参与其中。赛斯与他的公司欺骗中国投资者称他们已经得到所有必要的建设许可，另有几家酒店连锁企业也加入了这一项目。他们还向美国公司身份和移民服务局提交了伪造的文件，试图取得项目许可以及投资者的临时签证。

其实，投资者如果进行了详细的尽职调查，骗局不难被发现。首先，选址、规划、设计各阶段都需要详细的可行性报告；购买土地使用权也会有公开的交易记录。而实际的融资过程，其实已经是项目已经进行到一定阶段，才需要进行。此时，来自各个政府部门（比如建设局、环保委员会、卫生局、规划局、工程局等等）的许可，都应该是公开信息，可以进行查询。

另外，在选择房地产投资项目时，普通合伙人的开发经验非常重要，同时必须是业内专家。他们需要和各方面打交道，以求在尽量短的时间内将物业建成并投入使用，同时还需要拥有同类物业的管理经验，这样才能保证可以找来合适的客户，尽快盈利。曾经看过短短几十页的房地产投资意向书，管理层仅有传销公司的经验，曾经买卖过十多块地皮，没有任何商业地产的开发和运营经验，也号称要融资数十亿美元，在加州开发大规模的综合商业地产。如果真有人信了，那真是不能全怪骗子的骗术高超。

即使是资金雄厚、经验丰富的普通合伙人，也有阴沟里翻船的可能。美国著名的商业物业公司——波士顿物业，曾经花了数百万美元，获得了所有许可，就是因为没有和环保主义者搞好公关，最后在瓦尔登湖的一项写字楼物业开发中铩羽而归，损失惨重。美国的商业用地规划非常严格，邻避运动（指居民或单位因担心建设项目对身体健康、环境质量和资产价值等带来负面影响而采取的抗争行为）也有着悠久传统，投资商业地产需要慎之又慎。

还是那句老话：投资有风险，入市须谨慎。