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大理州廉租房公租房管理问题研究

2013-08-15中共大理州委党校课题组

中共云南省委党校学报 2013年6期
关键词:廉租房大理州全州

中共大理州委党校课题组

(中共大理州委党校,云南 大理 671000)

做好住房保障工作,解决城乡居民的住房问题,特别是解决城镇低收入家庭住房困难,是党和政府关注民生、推进社会和谐、维护国家长治久安的一项重要举措。自2005年起大理州实施的保障性住房建设,其中,廉租房和公租房是大理州保障性安居工程的主要形式,也是保障性住房建设和管理中的重点和难点。本文拟通过分析大理州廉租房和公租房的现状和问题,进一步探寻大理州保障性住房管理的改进措施。

一、大理州廉租房公租房的基本特点

1、建设规模不断扩大。从2005年至2012年,大理州完成投资24.76亿元,实施了城镇保障性安居工程57082套,其中廉租房22849套115万平米、公租房8970套44.8万平米、经济适用住房2218套20.71万平米、各类棚户区改造4397户,共争取中央廉租房租赁补贴专项资金14974.12万元,已发放租赁补贴18648户,结余资金10502.934万元,全部用于购买廉租房房源1156套。

2、保障对象不断增加。根据调查情况,至2008年底前,全州需保障的城镇低收入住房困难家庭共有4552户;2009年廉租房保障对象和范围扩大后,全州需保障的住房困难家庭共有29699户、99651人。

3、租金标准统一规范。大理州城镇区域的住房保障方式主要包括实物配租(廉租房、公租房);租赁补贴(廉租房保障对象未实物配租的,通过发放廉租房租赁补贴实现应保尽保)和可购买产权的保障房(经济适用房、限价商品房)三种形式,目前主要实行的是实物配租和租赁补贴两种形式。大理州廉租房实行分级定租的方式,公租房租金水平,由县市人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定,并按年度动态调整。公租房租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的80%。廉租房的租金,由各县市政府根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入困难家庭的人口数量、结构等因素,以户为单位确定了各自住房保障面积标准和租金标准。除实物配租之外,大理州还采取租赁补贴的方式,对因条件限制不能享受廉租房的困难户进行货币补贴。

4、组织机构逐步建立。为切实加强对住房保障工作的组织领导,州、县市两级都成立了由政府领导任组长,发改、财政、建设、国土等相关部门组成的领导组,在建设主管部门设立办公室,负责领导、协调日常工作。目前,大理州住房保障和房产管理局已经成立,县市住房保障和房产管理局正在筹建当中。

5、工作制度不断完善。目前,大理州各县市均制定了低收入家庭住房保障方案和年度计划,住房保障规划和管理办法,建设用地保证供应、保障资金、资金专账管理等制度,并出台了廉租房、公租房补贴管理办法、分配方案、入住须知,以及住房申请、轮候、公告等相关配套管理制度,同时,还建立了保障性住房档案和低收入住房困难家庭档案。

二、大理州廉租房公租房的管理现状

1、固定资产管理现状。目前,全州廉租房、公租房房源筹集只有政府新建这种方式,新建廉租房、公租房的土地由各县市政府行政划拨,建设资金在申请中央和省、州补助之后,不足部分由县市政府自筹。已建廉租房土地使用权证和房屋所有权证,除云龙、漾濞、巍山、祥云4县正在办理外,其余县市都已经办理。廉租房、公租房租金都已实行“收支两条线”和专户管理,但各县市均未健全资产核定、管理使用制度,廉租房、公租房固定资产的管理主体和方式也不尽相同,主要有以下六种类型:

第一类是廉租房、公租房固定资产权属明确为国资公司所有,由国资公司委托建设主管部门实施廉租房、公租房建设。廉租房、公租房分配、建档、日常管理等工作由建设主管部门下属房管所负责,所收租金上缴财政,主要用于物业管理和公共设施的维护修缮。鹤庆县、宾川县、云龙县属于此种类型。

第二类是县市政府明确建设主管部门为廉租房、公租房项目建设实施主体,分配、建档、日常管理等工作由建设主管部门下属房管所负责,所收租金上缴财政,主要用于物业管理和公共设施的维护修缮。大理市、永平县、剑川县、巍山县属于此种类型。

第三类是由建设主管部门作为廉租房、公租房项目建设实施主体,并负责管理项目建设资金和廉租房、公租房固定资产,民政部门作为政府廉租房、公租房行政管理机关,负责组织廉租房、公租房的租赁及其他日常管理工作。洱源县、南涧县属于此种类型。

第四类是县市级成立廉租房、公租房建设领导组,并在建设主管部门设立领导组办公室,负责实施廉租房、公租房建设及后期管理工作,在房管所设立建设资金科目,建设和管理资金由办公室主任审批后运行,廉租房、公租房项目建设、小区管理、房租收缴、水电费代缴代收等工作均由房管所组织实施和协调完成,祥云县属于此种类型。

第五类是廉租房、公租房由县城所在地镇政府负责建设,建设主管部门协助。固定资产管理主体未明确,分配、管理由负责实施的镇政府主办,民政、建设主管部门配合,弥渡县属于此种类型。

第六类是没有明确廉租房、公租房固定资产的管理主体,由建设主管部门负责实施廉租房、公租房建设,分配、建档、日常管理等工作由建设主管部门下属房管所负责,所收租金暂存建设主管部门,租金收取后还未进行管理使用,漾濞县属于此种类型。

2、动态管理现状。(1)分配、建档情况。根据廉租房、公租房管理相关规定,各县市对申请住房保障家庭都进行了认真审查,并建立了档案。相应的廉租房、公租房管理档案也已建立,但档案管理和档案制度不健全、不规范,没有建立专门的电子档案。部分县廉租房、公租房档案没有做到一户一档,档案材料不全。(2)准入及退出机制执行情况。根据中央和省、州要求,各县市分别制定了廉租房相关制度和措施,对廉租房保障对象的申请、登记、审查、公示以及轮候、入住、跟踪管理、退出等工作作出了明确规定,并严格按照规定要求,对廉租房实物配租对象实行动态管理。目前,全州已建好的廉租房、公租房已经全部安排保障对象入住,但由于廉租房、公租房制度实行时间不长,全州还没有保障对象主动退出实物配租。(3)“先租后售”政策落实情况。目前,除祥云县、永平县、宾川县正在积极组织外,其他县市均未开展廉租房、公租房“先租后售”政策相关管理措施和办法的制定工作,廉租房、公租房“先租后售”制度在全州尚未真正实施。

3、物业管理现状。目前,全州廉租房、公租房物业管理工作正处在起步阶段,各县市结合各自工作实际,对不同的管理模式开展了积极探索。(1)物业管理公司专业化管理模式。大理市廉租房小区交付使用后,由市房地产管理处聘用临时工6人进行管理,通过两年的管理摸索,从2008年1月起,委托大理三环物业管理有限公司和成建物业管理有限公司实行专业化管理。祥云县廉租房物业管理也由县廉租办委托祥云县佳艺园林景观绿化有限公司管理。(2)政府相关部门集中统一管理模式。由县建设主管部门负责聘请人员统一管理,租金收缴后全额上缴财政,聘用人员工资、公共部分保洁、水电及维修资金等相关费用均从租金中支出,政府财政包底。鹤庆县、洱源县、剑川县、宾川县均采用此种管理模式。(3)政府主管部门指导下的业主自我管理模式。在建设主管部门的指导和帮助下,通过选举产生廉租房、公租房物业管理委员会,义务对廉租房、公租房小区进行物业管理,收取的租金大部分用于小区管理。永平县、云龙县、弥渡县采用此种物业管理模式。巍山县则采取第一种和第三种模式相结合的物业管理模式;漾濞县则由房管所收取租金,物业未进行系统管理。

三、大理州廉租房公租房管理中存在的问题

1、固定资产管理中存在的问题。目前,大理州各县市尚未制定相应的廉租房固定资产管理办法,资产核定、管理、使用制度尚未健全,廉租房固定资产日常管理机构和监管职责未具体明确,廉租房固定资产的管理方式不统一,全州大部分县市廉租房固定资产的日常管理工作由建设主管部门下属的房产管理部门暂时负责,无具体的机构、人员和经费,且大多数工作人员属兼职或临时参与。目前,全州累计完成投资24.76亿元,实施了城镇保障性安居工程57082套,争取中央廉租房租赁补贴专项资金1.49亿元,发放租赁补贴18648户,利用结余资金1.05亿元,购、改廉租房1156套。如何有效地管好、用好这一重要资产,在服务社会和人民群众的同时,最大限度地盘活国有资产,为住房保障制度提供有效的资金支持,已经成为关系国家住房保障政策措施全面落实和全州社会和谐、科学发展的重大问题。

2、动态管理中存在的问题。虽然各县市按照中央和省、州的有关要求,分别制定了一系列管理措施,通过宣传发动、入户摸底调查、实地核实、三级审定、媒体公示等严格程序,对廉租房进行了动态管理,但仍存在诸多困难和问题。(1)制度不健全。各县市虽然制定了许多切实可行的管理措施,但由于缺乏规范统一的政策法律体系支撑,导致在制定政策措施时不同程度存在监管责任部门职责不明确,擅自扩大保障对象范围,审查、申报程序不严谨,准入、退出机制不健全,合同条款不规范等问题,给日常的规范化管理带来了困难。(2)供需矛盾大。由于住房困难家庭较多,廉租房供应远远小于需求,供需矛盾比较突出,实物配租分配难度大。(3)审核要求高。申请入住廉租房、公租房的家庭情况错综复杂,其家庭经济收入审核难度大,特别是无稳定收入的家庭收入情况很难核准,收入核定的范围、构成不明确,人口、收入及住房等变动情况难掌握,申请人自行申报情况与实际出入较大,且由于工作的不断深入,保障对象范围、建设规模也在扩大,各县市原来制定的管理办法已不能完全适应实际工作,导致部分收入已超出入住标准的人群,仍然租住着廉租房、公租房的现象。(4)退出执行难。对入住对象在租赁合同到期后,其家庭经济收入状况难以全面掌握,住房保障机构在其是否应该继续享受实物配租和租赁补贴上很难作出科学判断。除其经济条件改善、自愿退出外,会出现廉租房、公租房一次入住、终身保障的可能。目前,大部分县市由于无专职的住房保障和管理机构,未能按规定开展定期走访、抽查、调查访问等日常管理工作,无法及时掌握入住家庭的人口、收入及住房等变动情况。对违反各级《廉租房管理办法》有关规定,依法应当退还承租廉租房、公租房的住户执行难度大。(5)档案不健全。各县市廉租房、公租房档案一户一档制度没有完全建立,保障对象档案材料不全,影响了廉租房、公租房的动态管理。

3、“先租后售”政策落实中存在的问题。根据《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》规定,廉租房、公租房保障对象达到规定入住期限,经济条件好转且具备一定支付能力的廉租房、公租房住户,可以实行廉租房定向销售政策,即廉租房、公租房“先租后售”政策,以“成本价”出售给廉租房、公租房住户,调动部分低收入住房困难家庭的积极性,迅速回笼资金投入廉租房、公租房再建设,达到节约政府住房保障管理成本的目的。而大理州各县市对廉租房、公租房“先租后售”政策的执行普遍存在等待观望的状态。

4、物业管理中存在的问题。目前,全州廉租房、公租房物业管理正处在起步阶段,各县市根据实际,主要进行了小区的日常管理。除大理市、祥云县由物业管理公司管理外,其他县尚处在建设部门指导、住户自发管理的模式。从政策层面看,目前,还没有一个规范的、具有针对性、指导性的廉租房、公租房物业管理法规,也没有建立起一套行之有效的管理手段。从管理上看,廉租房、公租房管理尚处起步阶段,管理主体和职责不明确,后续管理难度大,物业管理费用收取难度大,资产维护和物业管理经费不足,财政压力大,加大了政府对廉租房、公租房的管理难度。

四、加强大理州廉租房公租房管理的对策

1、加强廉租房公租房管理机构和工作队伍建设。目前,州住房保障和房产管理局领导班子、办公场地、办公设备、工作人员已经全部落实,县市住房保障和房产管理局组建工作基本完成,但是机构职能还需进一步规范和完善,工作人员的从业素质和专业技术水平也需全面提高。为此,要组织保障性住房干部队伍开展政策法规培训和专业知识教育,全面提高工作队伍的管理能力和服务水平,为全州住房保障工作的制度化、规范化、专业化管理奠定坚实的基础。

2、扎实抓好廉租房公租房项目建设。按照分散与集中建设相结合,选址合理、配套完善、居住便利、环境优美的要求,立足全州城乡建设和发展规划,综合考虑资源配置、民族风俗习惯等因素,高标准编制好州、县市廉租房、公租房建设规划;统筹安排好廉租房、公租房建设用地计划指标,优先安排廉租房、公租房建设用地;落实好“全部住房公积金增值净收益、不低于10%土地出让净收益和不低于10%房地产开发税收用于廉租房、公租房建设”的政策规定,多渠道筹措资金;要加大对廉租房、公租房建设资金的监督管理,防止截留、挤占、挪用以及虚报冒领、铺张浪费等问题发生,确保廉租房、公租房建设资金安全和透明。

3、制定全州廉租房公租房保障体系规章制度。要全面开展廉租房、公租房管理制度体系建设,通过考察学习外地经验和调查研究本地情况,健全和完善全州统一的住房保障制度体系,统一编制全州廉租房、公租房建设规划、低收入家庭住房保障方案和年度计划,制定廉租房、公租房申请、轮候、公告、审核及退出管理办法,健全建设用地保证供应、保障资金、资金专账管理等制度,以及完善廉租房、公租房补贴管理、配售管理、租金管理等一系列配套制度和措施,依法规范廉租房、公租房运行机制,为推进全州住房保障工作提供制度保障。

4、完善廉租房公租房固定资产管理体制。要制定《大理州廉租房、公租房固定资产管理办法》,明确由州国有资产经营管理部门作为全州廉租房、公租房固定资产的管理主体,充分利用和发挥国有资产管理部门在资产经营、管理方面的专业优势,建立专业化和规范化的资产经营管理服务体系,进一步理顺廉租房、公租房固定资产管理权责关系,最大限度地管好、用好和盘活廉租房、公租房固定资产,确保国有资产保值、增值,为保障性住房建设筹措更多的建设和管理资金。

5、创新廉租房公租房“先租后售”政策的执行方式。对规定入住期限已满,经济条件好转且具备一定支付能力的廉租房住户、公租房住户,实行“先租后售”政策,可以将租赁补贴转化形成固定资产,节约了政府增加部分的租赁补贴,也为回笼资金,投入廉租房的再建设提供了保障,建设部门要积极按照国家和省“先租后售”的有关政策,积极宣传,稳步推行。

6、健全廉租房公租房的动态管理机制。要认真实施好《城镇最低收入家庭廉租房、公租房申请、审核及退出管理办法》,使享受廉租房、公租房保障的低收入家庭按年度向住房保障行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时对家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租房政策确定的收入标准;因家庭人数减少或住房面积增加,人均住房面积超出当地廉租房政策确定的住房标准”的原保障对象,要按规定可以“先租后售”的方式购买原租住的廉租房;廉租房住户的收入水平已超出廉租房保障范围,但不超出公租房保障范围的,住房租金改按公租房标准收取;收入水平超过公租房保障范围的,由住户退还公租房或按市场标准收取租金。从以上途径取消其享受廉租房的保障资格,打破廉租房“终身制”。每年要对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况进行复核,对不再符合享受条件的,要收回承租的廉租房、公租房;对复核中发现违法、违规行为的,要及时处理。要进一步完善廉租房、公租房档案管理制度,建立电子档案,做到一户一档,档案材料要齐全,不断充实、丰富、更新廉租住户、公共租赁住户的档案管理内容。

7、规范廉租房公租房的物业管理。综合各县市的情况,大理州廉租房、公租房物业管理采取物业管理公司专业化管理和政府主管部门指导下的业主自主管理相结合的管理模式为宜;要制定廉租房、公租房物业管理暂行办法,对廉租房、公租房物业管理相关问题进行明确,确定合理的收费标准,防止廉租房、公租房小区因物业管理的缺失成为卫生管理和治安管理的盲点;要加强物业管理宣传,不断强化广大业主“物业管理是保护小区住户利益”的消费意识,纠正廉租房、公租房管理服务是“福利”的错误认识,树立正确的物管观念,积极支持和配合物管部门的管理。

8、推动廉租房公租房退出机制的有效运行。大理州要采取以下措施来完善廉租房、公租房退出机制。一是建立廉租房、公租房分配的申报、审核、公示制度,加大社会监督介入力度,保证信息的真实性与公正性,依靠社会的监督来弥补制度上的漏洞。二是制定有利于廉租房、公租房保障对象退出的优惠政策。如优先购买经济适用房、提供低息购房贷款等,激励经济条件改善的保障对象主动退出。三是加快个人信用制度建设,探索制定个人信用档案标准,建立完备的个人信用信息系统和培育专业的个人信用评估机构,为住房保障退出机制提供客观依据和信息支持。

9、加快廉租房公租房周边配套基础设施的建设和管理力度。由于廉租房、公租房住户的人员结构普遍存在经济基础差、文化水平低、就业困难等问题,是一个地区弱势群体和社会不稳定因素的构成主体,在进行廉租房、公租房规划建设时,必须充分考虑廉租房、公租房户出行、上学、购物、就医等相关配套的基础设施建设,以解决上学难、看病难、出行难和购物难等问题,增加他们的归属感与幸福感,增强他们参与城市建设的积极性,进一步促进社会的和谐稳定。

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