浅谈房地产项目的成本控制

甘振森

随着政府对房地产市场的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难以维持以前的高利润率，仅靠粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场形势，必须从项目前期、设计、工程、财务等多方面进行成本控制，才能实现理想的经济效益。笔者结合杭州某国有房地产公司（以下简称公司）项目开发的成本控制现状，谈谈房地产项目成本控制的改进措施。

一、成本控制现状分析

公司自成立以来，通过各种管理手段，如在内部管理上通过优化机构设置、完善内部控制，在工程建设上严格招投标管理、第三方监督，强化了项目成本控制制度的建立健全和有效执行。但作为一个中等规模的房地产公司，限于公司规模、人员等方面原因，仍存在许多薄弱环节。

(一）项目前期管理不够到位

公司在项目可行性分析方面仍不够细致，缺乏对市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析等方面的内容深入分析，这会对项目总体成本控制产生不良的影响。比如对技术方案研究不够深入，会对后期的设计、施工等工作产生较大影响；对投资估算及融资方案研究不够深入，会对项目的财务费用等产生较大影响；对投资方式研究不够深入，会对后期的税务筹划工作产生较大影响。这些方面都会影响到整个房地产项目的成本，进而影响到项目的投资效益。

（二）项目设计管理不够全面

据有关学者测算设计费在项目开发建设全过程费用中一般只占建安成本的1%-1.5%左右，但对项目工程造价的影响可达75%以上。公司部分项目往往由于时间紧迫、设计人才紧缺等方面原因，在项目施工阶段投入的精力往比在项目设计的来得多，在技术与经济性的平衡上还有改善的空间；对设计单位的考核措施还不够全面，导致设计单位的责任意识不强，往往会造成超标准设计、设计变更较多等，造成项目工程成本失控。

（三）项目施工过程管理不够严格

公司对项目施工过程管理需进一步加强，对工程相关制度的执行力度还不够，部门人员之间配合度还不够，部分人员存在重工程轻程序轻经济的思想等，而这会造成一些项目施工中出现工程联系单数量较多、一些工程超合同金额较大、质量出现问题致维修费用增加、项目开发周期延长等，这些都会造成项目成本的扩大，进而侵蚀项目利润空间。

（四）项目财务管理不够细致

公司在财务管理方面有些工作如工程款支付管理、营运资金管理、应收账款管理、税务管理等方面还是比较粗糙，不够深入细致，这一方面会造成公司财务成本的增加，另一方面也会造成公司税收负担的增加，减少项目盈利的空间。例如公司账户上有数亿元的资金沉淀，而同时又有大量的银行借款，未合理统筹预计项目资金流，造成公司资金无效沉淀，加大利息支出。

二、成本控制改进措施

（一）加强项目可行性研究，科学开展项目投资估算

对于项目投资决策，公司需要按照正常程序进行项目可行性研究报告和投资估算的编制工作，需要利用充足的相关数据资料和工作时间，万万不可急于求成，要打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯，同时还要建立起项目完成后据此进行考核的观念。

前期、工程、造价、营销、财务等相关职能部门应尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于房地产建设全过程中的费用，积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，主动发挥经济参谋的作用，让公司决策层事先了解完成该项目需要的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为公司决策层做好正确的投资决策服务。

（二）加强项目设计管理，控制项目成本源头

1.开展限额设计，有效限制造价

公司可要求设计单位按照公司研究确定下来的投资估算额进行初步设计，确定项目的总造价及单方造价的概算额，按照初步设计的概算额限额进行施工图设计，根据施工图预算造价对施工图设计的各专业设计进行限额分配设计，提出限额设计指标，优选施工工艺和建筑材料，使各专业设计在分配的投资限额内控制设计并保证各专业满足使用功能和安全可靠的要求，保证项目投资总额不被突破。

2.改变设计费取费办法，实行设计激励措施

现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有多大经济责任，不管工程设计的质量好坏，不论投资超不超预算，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革：建立激励机制，对因设计而节约的投资额，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，把控制工程造价观念渗透到各项设计之中。

（三）加强项目施工过程管理，节约项目成本费用

1.做好招投标管理，抓住工程造价核心

工程招投标包括设备、材料、服务采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备、服务供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。通过招投标既可以引进竞争机制又可以降低工程建设成本。

2.认真执行工程变更制度，严格监控工程造价变动情况

认真执行公司的设计变更、现场签证管理办法，减少设计变更和控制现场签证。减少设计变更，应严禁通过设计变更扩大建设规模、提高设计标准、增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去；认真处理必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，进行多方案比较后择优确认。控制现场签证，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证，签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确，签证内容必须与实际相符，不能超过应签证的范围。

3.加强工期与质量管理，杜绝无效成本

成本控制与工期控制、质量控制是相互联系的，要抓好成本控制，就必须抓好项目的质量和进度等。如单纯抓造价控制，质量失控，造成大面积返工，无疑会加大工程成本。又如工期拖延，除了加大了财务费用等工程成本之外，还有可能因为不能如期交房引发购房客户的投诉、索赔，很可能会导致各种成本费用的大幅度增加。因此，只有做到各方面综合平衡，才能收到良好的效果。

（四）加强项目财务管理，合理降低财务税务成本

1.拓宽支付方式，合理利用银行信用

对于工程材料的采购及工程款的支付方式，要实现多样化，多研究使用支票、汇票等金融票据，可以利用支票最长达10天、汇票最长达半年的兑付期限，一方面可增加这段时间公司资金的利用价值，另一方面可充分运用银行的票据授信。

2.精心安排款项支付计划，充分利用合同条款

在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项及材料款项，要充分利用合同条款给予的付款期限，尽量推迟付款。按月度制订付款计划表，并严格按照已经审批过的付款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。

3.加强应收账款管理，防止资金无偿占用

应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用。公司应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度，防止销售与追款的脱节。

4.合理运用财务杠杆，科学统筹资金需求

作为一个房地产公司，不可能单纯依靠其股权资金来满足其对资金的需求，负债经营是公司的一条必经之路。但也应该看到，负债是一把双刃剑，它具有财务杠杆的作用。因此公司需要科学统筹资金需求，加强公司资金盈缺管理，防止因不能如期支付款项造成的违约责任，同时也要防止大额资金沉淀，加大资金利用成本。

5.重视税务筹划，合理规避税费

公司应把税务筹划的理念贯穿于项目开发的全过程，有意识地让财务人员提前介入到项目的运作中去。在项目计划初期，要考虑投资模式如采用子公司、分公司、合作建房等方式对避税的影响；在项目招投标及合同签订阶段，要考虑工程款结算条款等对避税的影响；在项目产品营销阶段，要考虑营销方式及收款方式等对避税的影响；在项目竣工结算阶段，要考虑审计结果等对避税的影响。

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