农村居民点用地集约利用评价研究

彭呈仁

摘 要：近年来，随着经济的发展，城镇化进程不断加快。农村经济逐渐强大，农民建房数量随之增多。文章以抚州市临川区为例以县域为评价单元对临川区农村居民点用地状况进行研究，对出现的问题进行分析并对临川区未来农居点用地集约利用提出建议。目前临川区农居点用地呈现上升态势，土地对县域经济、社会发展的制约作用突显，化解矛盾的根本出路在于农居点用地集约利用。文章分析了农居点用地集约利用的内涵和类型。从经济、社会、自然三个方面构建了土地集约利用的指标体系，建立了评价模型。以县域农居点为评价单元，对农居点用地集约利用水平进行了实证研究，按照综合分值高低将县域农居点用地集约利用水平划分成四个级别，分别对应集约利用、适度利用、低度利用和粗放利用。基于上述研究，分析临川区在城镇化过程中农居点用地存在的主要问题并提出了农居点用地集约利用的有效途径。

关键词：农村居民点；土地集约利用；评价

中图书分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）32-0043-02

1 研究区域概况

临川区位于江西省东部抚河中游，地处赣抚平原向武夷山脉过渡地带地形狭长，东西宽58 km，南北长

82 km，总面积2 125.72 km2。全境地势南高北低，四周多为丘陵，中间为冲积平原。盆地中部，地势比较复杂，平原、岗地、丘陵呈交错分布，南部的芙蓉山是境内的最高峰，海拔1 176 m。

2 建立评价指标体系

2.1 建立评价指标体系的原则

主要包括以下原则：综合性原则、可比性原则、科学性和可操作性兼顾原则、代表性原则。

2.2 评价指标的选取及权重的确定

判断农村居民点用地集约利用状态很难有统一的、绝对的标准，需要根据各个县域农居点的特点和发展阶段来选取较为合理的标准。集约利用指标合理值主要采用以下方法确定：采用国家或地方制定的规范为标准；采用全国平均水平为标准；向有关土地方面的专家咨询；采用同一等级或同一类型县域相关数据的最高值为标准。综合采用以上几种方法，确定临川区土地集约利用指标合理值。

3 评价指标标准

根据各项指标的内涵，采用国家、省级的有关规定确定各指标评价标准，对于没有绝对标准的指标，视具体情况参考其它地区标准、采取统计数据或专家咨询，确定相对标准。

①容积率、建筑密度指标的确定。根据相关规定，低层住宅建筑密度不超过30%，容积率不高于0.6；多层住宅建筑密度不超过25%，容积率不高于1.1，结合研究区实际情况，容积率评价标准为0.6，建筑密度评价标准为30%。

②人均农居点用地指标的确定。根据临川区有关规定，乡镇规划人均农居点面积指标应控制在125 m2以内。

③平均村庄规模以临川区村庄平均规模最大的温泉镇为标准，面积为2.2 hm2。

④农村居民点闲置土地主要指闲置宅基地、废弃宅基地及宅基地之间形成的空白地带。农村居民点土地闲置率属负向指标，村庄闲置地越少，其集约利用越好。该指标采用理想值作为评价标准，即0%。

4 农村居民点用地集约利用适度指标合理值的确定

①粗放利用（综合分值>15）。即对土地低度投入，粗放经营或者土地闲置浪费现象严重。

②低效利用（综合分值11.5～<15）。即对土地低度投入较低并导致其产出偏低，存在土地一些闲置现象。

③适度利用（综合分值8～<11.5）。即对土地利用投入较为适中，土地利用结构较为合理，利用强度适中，土地的产出效益较好。

④集约利用（综合分值≤8）。即对土地高投入，利用合理，土地产出达到最大效益。

5 集约度分值计算

λj为第j个评价单元的综合集约度分值，λj越大表明土地利用越不集约；βi为第i项指标的权重，0 ≤βi≤1；Si为第i个影响因子的分值；ti为标准值或合理值；ai为第i因素的实际值。可根据前文确定的农村居民点集约利用评价指标、标准、方法计算得出的临川区各乡镇集约度分值。

6 结 论

对临川区县域农村居民点的集约利用评价是以乡镇为评价单元，在所选择的指标中，人均农居点面积对最终结果的影响较大。通过对临川区2010年的农村居民点用地评价可以看出，临川区农村居民点集约利用总体水平不高，且中部中心城镇的集约度水平较周边高，以临川区南部茅排乡的集约度水平最低，因为该乡90%为林地，人口分布较为散乱。目前，导致临川区农居点利用集约度水平不高的原因主要包括以下几个方面：

①管理不规范存在着违法用地。目前临川区存在的违法现象主要有一户多宅、少批多占、未批先占等。随着经济的发展，农民收入的增加，兴起一股新的建房热潮，旧房闲置造成一户多宅的现象。国土部门在审批建房用地时没有将建房的间距、道路等纳入审批范围，而大多数农民将审批的宅基地面积用来建主宅，将道路、附属建筑扩张到批准面积之外。

②建筑密度大，容积率低。农村居民点一般由不同年代不同结构的建筑物相互交叉，各家各户独立成型，缺乏统一的规划布局。而这些建筑物大多是一层或低层建筑早晨建筑密度大容积率低的现象，土地浪费现象较为严重。

③布局不合理，分布不均匀。农村聚落的空间布局受地形影响比较大。临川区属盆地地形，中部平原，四周多山，境内多河流。这很大陈大山影响了农居点的布局，农居点多沿河布局，平原地带密集（如上顿渡镇），山区布局较为松散。同时，造成临川区个别乡镇（如罗湖镇）农居点建筑密度过大，人口集中，而个别乡镇（如茅排）农居点布局过于松散的现象。

④随着临川区城镇化进程的加快，空心村问题日益严重。由于工业化、城市化的发展，吸引了大量农村中的有知识、懂技术的年轻人来到城市工作、定居，造成农村人口在的空心化；同时由于村庄建设规划的不合理，导致了村庄外延的异常夸张（如新村选址沿道路展开）从而导致村庄内部（村庄原址）的急剧荒芜，形成了村庄空间形态上的空心化。表现为：有些农民在城镇购买、新建新房但户口仍然在农村，并且在农村拥有宅基地或建制新房，而在农村保留的旧宅闲置。另外有些村庄由于交通条件的改善，新建的住宅多沿公路布局，从而造成村庄原址无人居住但是村庄对外扩张比较严重，造成了村庄原址土地浪费比较严重而新建住宅地带对土地需求较大。

7 建 议

农村居民点土地的集约利用有利于节约土地，改善人居环境，增进基础设施建设，是国家解决三农问题的有效途径之一。针对临川区农村居民点集约利用评价结果，结合当地实际情况，给出以下集约用地建议。

农村居民点用地整理是实现农居点集约利用的有效途径。一是新建多层住宅，改农村传统的院落式住宅为公寓式住宅，降低土地占用率，提高单位面的土地的利用效率和容积率从而有效节约土地。二是村庄合并。将布局分散的规模小的农居点合并，提高农居点布局的紧凑度，从而达到节约土地和改进农村基础设施建设，改善农村人居环境的目的。三是整理闲置地。农村住宅建设要符合镇、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。

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