2012年江苏省房地产运行情况分析

许美华

（江苏省统计局，江苏 南京 210013）

2012年，江苏省认真贯彻落实国家房地产调控各项政策，不断完善和细化有关政策措施，房地产市场总体运行平稳，并且出现了一些积极的变化：商品房销售市场在上年持续低迷的情况下出现向好迹象，销售面积增速逐月回升，企业资金紧张趋势有所缓解。同时也出现了一些新的情况和问题，如新开工面积负增长，房价反弹压力有增无减等等，应引起关注。

一、2012年江苏省房地产市场总体情况及特点

（一）开发指标增速明显低于上年，规模继续保持全国首位

1.开发投资增速远低于上年，总体呈回落之势。2012年江苏省房地产开发投资完成6206.10亿元，同比增长11.5%，比2011年增速低17.7个百分点。从全年走势看，也是全年各月的最低点，比一季度（19.3%）、上半年（16.2%）和前三季度（14.0%）分别回落7.8个、4.7个和2.5个百分点，呈逐步走低之势。其中住宅完成投资4354.63亿元，同比增长6.4%，增速回落趋势与整体商品房基本一致。

图12012 年江苏省房地产开发投资增速变动情况

2.在建规模增速下行，其中新增规模萎缩。2012年，江苏省房地产施工面积为4.5亿平方米，其中住宅面积3.34亿平方米。从增速看，各月累计施工面积增速大致在15%左右，年内基本呈下行之势，各月累计增速均低于2011年，全年增长11.4%，比年初回落4.6个百分点。其中住宅增长10.4%，比年初回落5.2个百分点。

2012年，江苏省商品房新增规模13908.44万平方米，同比下降5.5%，比上年增速低12.6个百分点。其中住宅下降7.3%，比上年增速低12.7个百分点。

图22012 年江苏省房地产施工面积增速变动趋势图

江苏省房地产开发指标连续多年稳居全国首位。据国家反馈资料显示：2012年，全国商品房开发投资71803.79亿元，同比增长16.2%，施工面积573417.52万平方米，同比增长13.2%，新开工面积177333.62万平方米，同比下降7.3%。在全国31个省市自治区中，江苏省主要开发指标仍排在首位，而增速位次明显靠后。

表12012 年江浙沪鲁粤房地产市场主要指标及在全国位次单位：亿元、万平方米、%

（二）商品房销售市场回暖，消费需求结构改善

1.商品房成交量有所震荡，总体呈上升之势。2011年，江苏省商品房销量逐步走低，全年增速为-15.8%。与上年形势相反，2012年江苏省商品房成交量虽然有所震荡，但总体呈上升之势，特别是四季度以来，受政策预期渐趋明朗、市场信心逐渐恢复影响，江苏省房地产市场呈现销售“翘尾”态势。2月份是传统的淡季，加上调控的因素，江苏省商品房销售面积771.61万平方米，同比下降29.0%，之后各月下降幅度逐月收窄，8月份淡季不淡，商品房销售面积增幅由负转正，到了年底，又有所攀升，全年实现销售面积9019.18万平方米，同比增长13.2%，增速比1-11月份又提高3.1个百分点，达到全年最高点。其中12月份当月销售1538.03万平方米，再创新高，同比增长高达29.6%。

图32012 年江苏省房地产销售面积增速变动趋势图

分地区看，苏南、苏中、苏北商品房销量分别为4520.44万平方米、1638.54万平方米和2860.21万平方米，同比分别增长24.7%、下降3.5%和增长8.0%。其中苏南销量占江苏省总量的50.1%，比去年提升4.6个百分点；南京、无锡、苏州和徐州四个限购城市的销售面积增幅由负转正，增幅迅速提高，是江苏省商品房成交量增幅不断攀升的主要支撑力量。2012年四市全年销量合计4041.77万平方米，占江苏省总量的44.8%，同比增长23.5%，比一季度（-15.7%）、上半年（5.5%）和前三季度（18.1%）增速分别提高39.2个百分点、18个百分点和5.4个百分点。

2.二手房市场开始活跃，涨势明显。据省住建厅资料显示：2012年江苏省13个省辖市市区二手房累计交易面积为1783.60万平方米，同比增长18.7%；其中二手住宅交易量1428.52万平方米，同比增长27.5%，13个城市均较去年同期有所增长，且多数城市增幅比较大，苏州涨幅最大，为45.94%。

12月当月，江苏省13个省辖市市区二手房、二手住宅交易面积分别为214.47万平方米、153.53万平方米，同比分别增长了79.3%、122.2%。从二手住宅交易量看，13个城市中南京二手住宅成交量最多，为47.67万平方米，其次是苏州，为27.55万平方米，无锡和常州为14万平方米左右；与去年同期相比，13个城市同比均上升，其中镇江涨幅最大，为227.9%。

3.消费需求结构改善，以刚性需求为主。一是银行首套房贷款占主体，人民银行南京分行数据显示，2012年上半年发放的个人按揭贷款总笔数中，首套房占比81%；二是中小户型住宅销售增速大大快于大户型住宅，2012年江苏省90平方米及以下住宅销售面积1578.85万平方米，占全部住宅销量的19.9%，比上期上升0.4个百分点，同比增长19.5%；144平方米及以上住宅销售面积1267.87万平方米，占比16.0%，比去年低4.2个百分点，同比下降7.1%。

（三）开发企业到位资金增速加快，紧张状况得到缓解

随着销售市场的回暖，开发企业的到位资金增速明显加快。2012年，江苏省开发企业到位资金总量为12288.42亿元，与本年完成投资的比值为2∶1（去年该比值为1.9∶1），同比增长14.6%，比同期开发投资增速快3.1个百分点，比去年高9.9个百分点。

在本年到位资金中，国内贷款1890.71亿元，同比增长16.0%；自筹资金3087.53亿元，同比增长17.2%；来自客户的定金及预收款和个人按揭贷款之和为4410.15亿元，占本年到位资金小计的44.7%，同比提高0.8个百分点；增速高达20.9%。来自客户的资金增加，对开发企业到位资金的增长提供了很大的支撑。

表22012 年江苏省开发企业到位资金及增幅单位：亿元、%

（四）商品房价格略有增长，总体基本保持稳定

据省住建厅交易备案信息系统数据显示，2012年，江苏省13个省辖市市区商品房成交均价8033元/平方米，同比增长4.1%，涨幅与上半年（增长3.9%）相比略有上升；其中住宅成交均价7600元/平方米，同比增长5.8%，涨幅略高于上半年（增长4.1%）。从各月累计成交均价看，江苏省商品房涨幅基本在4%以内，住宅涨幅不超过6%，无论是商品房还是住宅均呈小幅增长态势，总体基本保持稳定状态。

商品住宅成交均价的变动主要受市场销售的结构性影响。一方面房价相对较高的苏南地区商品住宅销售占比提高，统计资料表明， 2012年苏南地区商品住宅销售面积占比由2011年的44.5%上升到50.2%，提高了5.7个百分点，这一权重变化无疑会带动江苏省住宅均价的增长；另一方面，从成交的户型结构看，省住建厅资料显示，2012年江苏省90平方米以下户型的商品住宅成交均价同比增长10.5%，90～120平方米户型的成交均价同比增长14.2%，而120～144平方米户型的成交均价同比仅增长1.3%，144平方米以上户型的成交均价同比更是下降了0.7%，中小户型的房价增幅相对较高。

（五）保障体系建设稳步推进，保障性住房建设目标全面完成

目前，大多数市、县（75%以上）已经建立了公共租赁住房制度。各项支持政策得到有效落实：2012年江苏省新增保障性住房建设用地计划1.3万亩；累计筹集财政性资金超过120亿元；银行业金融机构与保障性安居工程建设单位对接机制初步建立；住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围扩大。多主体建设运营机制初步形成，保障对象准入退出更加规范。

保障性住房建设目标任务全面超额完成。2012年，江苏省新开工保障性住房32.8万套、竣工15.3万套（户）、发放廉租住房租赁补贴5.6万户，分别完成年度目标的104.1%、117.7%和124.4%。

二、当前房地产市场运行中需要关注的问题

（一）新开工面积持续负增长

2011江苏省房地产新开工面积各月累计增速基本保持两位数，呈逐月回落之势，全年增速为7.1%。受市场观望气氛等因素影响，今年以来，江苏省新开工面积基本处于下降状态，形势不容乐观，下半年后新开工面积降幅虽然有所收窄，但仍未摆脱负增长状态。特别是苏南地区，全年新开工规模为6786.85万平方米，占江苏省比重由2011年的55.6%下降到48.8%，同比下降17.1%，除了苏州同比增长0.5%之外，其余四市均为两位数的降幅；其中住宅新开工规模为4652.83万平方米，占江苏省比重45.2%，比上年下降10.4个百分点，同比下降22.1%。新开工面积下降，预示着下一阶段的供应量缩减，可能导致新一轮的供求关系不平衡。

（二）房价上涨压力更为明显

2012年，在宏观调控的作用下，江苏省房价总体上比较稳定，其间虽有小幅上涨，但涨幅不高。特别是开发商持续的打折促销策略，让房价始终处在相对平稳的轨道。但在新开工面积持续负增长、开发企业资金状况好转、商品房销量持续攀升的情况下，房价面临上涨的压力。根据市场运行规律，土地市场是房地产市场的“风向标”，预示着市场的未来走势。2012年下半年以来土地市场逐步恢复活跃，土地成交的“量价齐升”现象表明了开发企业对未来市场持有信心。

（三）区域发展不平衡仍然突出

从房地产开发指标看，三大地区发展不平衡的现象仍然比较突出，苏南地区的房地产开发投资、施工规模和新开工面积增速均低于苏中和苏北，地区差异明显。2012年，江苏省13个省辖市中，投资增长最快的是增长45.2%，下降的有两个市，淮安和连云港分别下降2.1%和1.5%；施工规模增速最快的盐城市达36.9%，最慢的连云港则是同比下降2.5%；新开工面积增速最快与最慢的市相差85个百分点。

从商品房销售面积看，苏南地区的销售增幅明显快于苏中和苏北。13个省辖市中，销售最好的无锡市同比增长41.7%，泰州市同比下降30.8%，此外，连云港、盐城也出现不同程度的下降。

在房地产市场存量供应方面，13个省辖市的可售房源量分布不均。据省住建厅资料，按照2012年的月均销售速度计算，去化期最短的为南京市，仅为7.6个月，最长的扬州市为27.4个月，库存压力较大城市集中于苏中、苏北地区。

三、对下一阶段房地产走势的预判

2012年12月，中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，“要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。因此，2013年国家对房地产市场调控的方向不会发生改变，但调控政策将实施微调完善。根据近年来江苏省房地产市场运行情况和当前的房地产市场调控政策实施的力度和贯彻落实的效果来看，我们对江苏省房地产市场下一阶段的走势作如下初步预测：

（一）市场销售将稳中有增

由于人口规模大、婚育人数多，加上城镇化步伐加快，人民生活水平的提高，对房地产的需求是巨大的，潜在的购买人群并不缺乏。在收入水平一定的前提下，信贷政策对居民的购房能力起了关键作用。2012年上半年江苏省银行业金融机构新发放的个人住房贷款情况显示，执行下浮利率的贷款各月占比分别为1.9%、0.9%、8.1%、35.2%、59.8%和70.1%，呈快速上升趋势，对首套房的信贷支持力度逐月加大。近日有消息表明，2013年1月份开始银行贷款开始松动。南京8家银行执行首套房利率85折优惠政策，另有6家最低9折，仅两家银行维持基准利率。这一政策的执行无疑将加快刚性需求的释放。

2012年12月25日，住房城乡建设部姜伟新部长在全国住房建设工作会议上表示“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求”，其中改善性需求首次被列为购房支持对象。在这一基调下，改善性需求将会随着支持力度提高而加快释放。由于改善性需求的消费面积明显高于首次购房的刚性需求，对市场销售的带动将更为明显。预计2013年江苏省商品房销售规模将稳中有增。

（二）开发规模将平稳上升

随着楼市的回暖，特别是2012年底，江苏省楼市呈翘尾之势。紧接着，元旦小长假期间，多地城市迎来楼市“开门红”，这无疑会对开发商和购房者的心理预期产生较大影响。市场观望情绪减弱，入市节奏加快，开发商的投资意愿会增强，并且销售的增加也加速了企业资金的回笼，使得开发商加快建设节奏成为可能。江苏省统计局社情民意调查中心资料显示：2012年四季度房地产企业家信心指数为92，比三季度提高1.7。从土地市场看，下半年以来尤其是第四季度，土地存量开始消化。土地市场的逐步活跃表明房企的开发热情回升，加上2012年开发规模的基数影响，以及保障性安居工程建设的强力推进，预计2013年江苏省房地产市场开发指标增速将高于2012年。

（三）房价将会缓慢上涨

调控政策的微调确实会促进销量的增加，楼市回暖必将助推涨价预期。首先，当前的政策和楼市行情让很多人认为现在是刚性需求和改善性需求入市的好时机；其次，由于物价的上涨、可供人们选择的投资渠道相对单一，富裕阶层依旧看好楼市，把房地产作为资产增值保值的主要渠道。因此，下一阶段房价可能上涨。但是，在继续坚持房地产市场调控政策不动摇的环境下，江苏省房价大幅上涨的可能性不大。当前，以低总价、中小户型项目为主的开发企业，受产品热销影响，涨价意向较强；而以高总价、大户型项目为主的开发企业，仍面临销售冷淡带来的资金压力，以去库存为主要选择，不会轻易涨价，甚至会降价促销。因此，我们预计2013年江苏省房价将缓慢上涨。