高校房产资源绩效评价分析与系统设计

赵乃丽

高校办学需要人、财、物等各种条件，其中公用房和师生生活用房是高等学校办学的必要物质基础，是高校的战略资源之一。高校房产管理的好坏将直接关系到高等学校办学水平和综合办学效益的提高。高校后勤部门对学校的房屋实施管理，通过采取租售、修缮、公房有偿使用等管理和服务工作，确保教学、科研和师生生活用房，不断提高各类房屋的利用率和使用效果。高校后勤部门对学校的房屋实施管理工作过程中，存在对房产的资源属性认识不到位，房产管理信息系统明显滞后和绩效评价体系缺失的突出问题。本文剖析了高校房产管理工作的普遍现状，提出了房产资源化管理的思路，介绍了面向高校房产管理，涵盖公用房和师生生活用房的管理信息系统，特别是房产资源绩效评价的方法与实现。

一、房产资源化管理

目前，高校公用房的学院和学校两级管理机制普遍存在不够健全、职权不明、观念滞后的状况，缺乏有效的“动态调整”，难以避免地会出现资源滥用、低效率配置的问题，是一种个人理性导致的集体非理性症状。在教师住房的租售、分配环节，同样存在类似问题。高校房产管理决策体制不够健全，分配缺乏科学性、系统性，缺乏系统论证与长远规划，影响了房产作为高校办学战略资源作用的发挥。

高校应从办学水平和综合办学效益的提高出发，首先要建立房产是一种战略资源的观念，重视其资源属性，并进一步创新房产管理的技术手段，通过信息共享和公开，建立房产资源的绩效评价机制，分析房产作为投入资源在高校办学成果中产生的量化效益，使“重分配，轻评价”的房产管理逐步转变为以“房产资源的绩效评价”为导向，确保房产得以统筹安排、优化配置，房产的资源属性得以体现，最终实现房产的科学化管理。

二、房产绩效评价方法与体系

实现房产绩效评价的基础之一是要有一套有效的绩效评价方法。绩效评价是管理界公认的难题之一，有定量考评和定性考评两种基本方法。定性考评方法时常带有很大的主观性和不稳定性，从而对考评结果的客观性和准确性造成很大的影响。国内目前还没有一套完整、系统的高校房产绩效评价体系，房产在高校办学中的绩效难以量化，系统化的房产分配和使用绩效评价方法还是空白。

在相关绩效评价的具体实现方法中，国内学者做了不同的探索：对绩效预算、高校资源配置的相关概念、作用机制进行了阐述；采用结构模型技术，对影响后勤系统绩效及其发展的各种因素进行分析；尝试建立一套包括指标、指标权重、评价标准及 评价方法在内的、科学可行的绩效评价指标体系；基于绩效视角在模糊数学方法下如何评价进行了探讨；认为应处理好定性与定量的关系、集权管理与分权管理的关系、共性与个性的关系，借鉴关键事件法、360度反馈评价法、层次分析法、档案袋评价法的优势；提出各高校可根据自身的实际情况，设立适合于本校的绩效考核评价指标体系，并通过熵权法确定指标权重，最后运用区间数来描述评价结果以有效避免评价中的不确定性和随机性；运用瞄准精度和数据包络分析从微观和宏观两个层面对绩效评价进行定量分析；将突变级数法与可拓学相结合建立双层决策系统模型；对基于组织结构的高校绩效预算考评体系进行了研究；因子分析法在综合绩效评价方面的运用；指出基于DEA的绩效评价方法，不仅能评价投入产出效率水平，而且还能对其投入冗余及产出不足进行分析，有助于优化资源配置；应用基于数据包络分析的时间窗分析方法，对投入产出的效率进行测算，并从横向(同一地区不同时间窗)和纵向(同一时间窗不同地区)两个方面对相对效率和动态趋势进行对比分析和评价。

建立行之有效的高校房产管理评价机制，应坚持并体现“公平”、“效率”、“效益”等原则，实现房产管理与房产绩效评价相衔接，使绩效评价机制贯穿于整个房产管理过程中，形成完整的房产绩效管理评价系统，从而提高房产管理的效益和效率。房产绩效评价体系的指标设计要求科学、完整、明晰、有效，并切实考虑不同学院的学科、学生、师资等方面的差异，促进房产占有部门科学调配与组合，实现房产的合理流动与优化配置。同时，将房产绩效评价结果与部门管理团队的考核进行挂钩，建立科学有效的房产管理激励与责任机制，促进相关部门不断提升房产管理水平，使房产资源更好地服务于高校办学和发展。

本文介绍的房产绩效评价就是在房产信息化管理的基础上，登记核算各学院公用房定编配置情况，各学院平均公用房单位面积业绩点产出率，生均、师均公用房占有率，师均住房占有率等，进而形成房产量化管理考核机制。

通过定期按照各学院的实际公房使用面积和每年的教学、科研业绩点与科研经费，计算出各学院每年的面均业绩点与面均科研学术成果，制定对相关优秀教师优先分配用房的奖励机制，对面均业绩点与面均科研经费高的学院予以奖励，并以房产绩效评价结果作为动态调整房产分配的依据，促使房产资源配置进入良性循环。房产绩效评价流程体系如图1所示。

图1 房产绩效评价流程

三、房产资源管理与绩效评价信息系统设计

高校的房产往往具有数量多，面积大，功能用途分类多样，使用者情况复杂并不断变化的特点，当今是一个高科技、信息化、网络化的时代，房产管理网络和信息系统的建设是科学化管理必不可少的技术条件。目前，我国高校房产管理的网络和信息化建设的重点仅限于信息的录入、查询，某些高校也进行了房产有偿使用的管理工作，多数系统都是以客户端软件的形式存在于部门计算机服务器中，只能由某一个相关部门单独使用，对房产信息的分析、绩效评价还处于初级阶段。

根据房产管理系统的任务及计算机软件技术标准，房产管理信息系统可以划分为房产资源绩效评价层、房产管理统计核算层、房产管理业务层和房产资源四个层次，系统组成结构如图2所示。

图2 房产管理信息系统组成结构

系统包括基于JAVA的C/B（Client/Browser）混合模式客户端、服务器、数据库三大功能模块。

1.客户端：

（1）胖客户端/浏览器混合模式客户端均基于JAVA语言实现，支持多个胖客户端对系统的同时访问，提供多个后勤管理部门管理人员在网络任意位置对服务器端的访问和操作，同时支持其他各类用户通过浏览器对系统进行授权访问。

（2）大量的操作和管理功能设置，实现房产管理业务管理、房产管理统计核算层、房产资源绩效评价等的任务操作界面。

2.服务器：

包含了前端服务器，后端服务器，管理服务器三个部分

（1）前端服务器。由一系列的会话bean所组成，这些会话bean主要负责提供客户通讯管理模块和不同的管理功能，负责产生视图并迅速提交请求到后台服务层。

无状态可配置EJB会话bean直接从数据库中产生基于客户请求的视图。会话bean能被定制以产生任何基于请求的视图，方便于构建java客户端。可适应不同的数据库工具，从而为客户端产生不同的视图。

（2）后端服务器。后端服务器层包含核心的业务管理逻辑的处理，它主要包括拓扑、故障、配置、性能、安全等。

支持各种模块之间的相关通信，以保持用户数据之间的完整性，并方便用户进行各种关联操作，如与学校师资、教学、科研管理系统之间的同步和数据交换机制。

安全审核，所有模块支持授权和审核，因此容易对用户的各种不同的管理操作进行跟踪和审查，并记录于后台数据库。

（3）管理服务器。管理服务层为系统的核心业务逻辑层，即前端服务器层和后端服务器层提供底层通信协议和相关的操作封装。

提供非常简单的接口使得容易整合任何其它高校管理系统。使得系统针对不同高校用户的多样化的需求可以进行快速的二次开发和升级。

3.数据库：

支持提供 JDBC驱动的 RDBMS，如 MySQL、SQLServer。

（1）维护和保存系统和用户的状态。

（2）实现了系统的备份存储。

（3）保证数据完整性、安全性和有效性，支持事务处理、数据库同步和对象锁定等。

四、结论

基于房产资源管理与绩效评价信息系统，可实现房产信息在校园网内部共享，教师住房租售、使用情况在各管理部门之间共享，使学校可以准确掌握高校房产动态数据信息，实时监控，合理组织闲置房产的调剂使用，完善房产管理的监督体系，为房产绩效评价分析、房产使用分配等提供基础数据和决策参考依据，实现房产的统筹安排、优化配置。

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