经适房“下课”

韩永

“房妹”事件中被公众聚焦的郑州市保障房市场，近日有了一次结构性调整。

3月5日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，宣布将保障房的三种形式——公租房、经适房、廉租房并轨，统称“公租房”。是为“三房合一”。

除了公租房“上位”外，经适房——这个有着18年历史、争议始终如影随形的名字，也正式退出郑州的保障房市场。

这是经适房命运在中国当下的一个缩影。近些年，围绕经适房的腐败案在各地此起彼伏，其大规模退出已是呼之欲出。

“三房合一”

郑州经适房退出，早有前奏。

2012年4月5日，郑州市住房保障和房地产管理局提出， “十二五”期间，该市保障房建设的工作思路是“突出公租房，确保廉租房，淡化经适房，加快棚改房”，建立经适房适时退出机制。

“适时”之意，一是观其后效，看民意走势；二是公租房增势虽旺，但实践尚短，还有完善的空间。

此间，该局规划和住房保障处处长冯荣智与同事一起，跑了江苏、江西、贵州等多个地方，发现公租房的“上位”与经适房的式微，已是各地共识。他说，“三房合一”身上，借鉴了一些常熟和贵阳的做法。

公租房2010年在中国问世以后，发展强劲，在保障房市场上渐成首选之势。国家“十二五”规划对其定位是：“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。”此前，这一“主体”地位一直非经适房莫属。

“三房合一”的另一个背景，是经适房的公平问题。这一问题随着经适房与商品房之间差价的拉大，已越来越严重

与经适房相比，公租房在覆盖范围上占尽优势，这通常体现在户籍和收入两个方面：以郑州为例，要申请经适房，收入需在该市最低收入水平的4倍以下，同时要持有该市户口3年以上；公租房没有户口限制，收入水平也扩大到最低收入水平的6倍，并将在“十二五”期间扩大到8倍。

这等于把新就业人员和进城务工人员涵盖了进来。郑州市住房保障和房地产管理局政策调研室主任白天说，这两个群体，是两个方面的“夹心层”，一是收入上的，够不着经适房，也够不着廉租房；还有户籍上的，其他两房都有户籍的要求。

以2011年郑州市最低生活保障标准380元/月算， 8倍就是3040元。一年是36480元。已经超过了2011年该市在岗职工平均工资水平（35541元）。也就是说，在郑州上班的普通职工，基本上都被公租房政策覆盖了。

就在郑州市宣布“适时退出经适房”的同一月，江西省宣布从当年开始停止新建经适房和限价房；一个月前，广东省公布《住房保障制度改革创新方案》。根据这一方案，除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象纳入公租房供应范围。

但河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰分析，虽然从申请条件上看，公租房可以覆盖经适房的申请人群，但两者“租”与“售”之间的差距，很难让那些对经适房的需求转移到公租房上。

住建部政策研究中心主任秦虹在短信中回复《中国新闻周刊》称，不能指望通过保障房来解决置业问题。

经适房腐败链

“三房合一”的另一个背景，是经适房有个很难解开的“结”，就是保障房的公平问题。这一问题随着经适房与商品房之间差价的拉大，已越来越严重。

河南省房地产业商会常务副会长赵进京在接受《中国新闻周刊》采访时，把郑州市经适房的发展分为三个阶段：

1995年至2005年，经适房与商品房价差不大，每平方米200元左右，虽然申请条件较为宽松，但经适房依然少人问津。政府无暇顾及，开发商不得不自己打广告，嵩山路有一个经适房项目，建成两三年后依然待售。

2005年到2010年，两房的价差不断拉大，当商品房涨到2500元/平方米时，经适房依然在1600元/平方米徘徊。经适房进入旺销期。申请人不断增多，开始出现骗购现象。由于供不应求，2006年，郑州经适房开始摇号。

2010年至今，两房的价差进一步拉大，每平方米已达四五千元。申请者爆棚，供求紧张加剧，各类投机者纷纷进场，经适房开始沦为一幕幕非法交易的温床。

2011年初，接到举报的郑州市纪委介入调查，逐渐揭开了一条经适房领域的腐败产业链，多人因此被判刑。

在这条产业链上，有两个核心的结点，一是保障房管理部门官员，二是负责户籍管理的公安人员。前者负责解决指标问题，后者解决购买资格。

与中国大多数城市一样，郑州经适房管理的主要手段有两个：一是申请资格，二是指标管理。申请人先要具备申请的资格，进入轮候队伍，建成一批放一批指标，拿到指标后选房。

郑州市经适房的申请条件主要有三个：一、具有本市城市户口3年以上；二、人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍；三、无住房，或人均住房面积不足20平方米。

郑州市纪检人员在调查中发现，作案者大部分利用了一条户口迁移的便捷通道：先从外地迁到郑州郊区，再从郊区迁到市内，再把居住时间改为三年以上。这一“曲线救国”的过程，往往有深谙内情的民警直接参与。

购房指标则从秘而不宣的开发商处获得，或者在审批过程中截留。按照规定，开发商所建的经适房，要全部上交至郑州市经适房管理中心供市民选购，但事实上上交的房源，仅占总房源的1/3。剩余的房源，要么是开发商为了疏通关系留下，要么是相关部门在审批过程中截留。

一个典型案例是，郑州市经济适用房管理中心原副主任林连波，与一位中间人一起，共倒卖了40余套经适房指标，涉及近30个小区。两人的分工是：中间人负责找买主，把买主想买的小区、楼层、户型告诉林连波，再由后者去找指标。每卖出一个指标，林会拿到1万元的辛苦费，而中间人则拿1万？5万元不等。

开发商送出指标也“意有所指”。他们会在建房之前，就与土地部门、被征地所在的乡镇及村私下协商，压低地价和有关补偿价格，同时向物价部门报价时抬高成本价。而抬高了成本价就等于提高了销售价，利润自然水涨船高。

郑州市纪委在调查二七区统战部长曲连文时，曾发现一份来自开发商的《征地协议》。这一协议的征地价格，远远低于其在物价局备案的征地价格。后来查明，该开发商将每亩30万元的征地价格，改成了每亩65万元，致使征地成本虚增近4000万元。

曲连文在此案中的角色，是协调区土地储备中心开出虚列部分的收据，用于物价部门核算房价。

种种腐败循环的过程中，经适房的监督环节一个个被击破，它已从一个保障制度，蜕化为一个伤害被保障对象的制度，其直接结果是，供应给市场的经适房大大减少，同时价格虚高。

租还是售？

上述监督失范的情况，有没有可能发生在公租房身上？

李晓峰说，公租房若只租不卖，其对投机者没有足够的吸引力。按照郑州市的规定，公租房的租金水平相当于周边的70%，转租的利润空间并不大。

但与中国其他有些城市的做法一样，“租售并举”正在进入郑州市决策者的考量。所谓“租售并举”，指公租房的承租人租到一定的期限后，若仍然脱困无望，可以以较低的价格购买公租房。

白天告诉《中国新闻周刊》，“租售并举”的逻辑，在于要实现公租房发展的可持续性，就得实现政府资金来源的可持续。那资金从哪儿来？只能从卖房上来。“政府不可能不停地建，那早晚会遇到资金问题。”

但秦虹告诉《中国新闻周刊》，公租房就是出租房，没有政策说可以出售。如果承租人收入提高了，要么退出，要么按市场价交房租。

赵进京说，地方政府发展保障房，最大的障碍就是资金问题。他拿保障房的选址举例：现在要在市内找一块地，拆迁成本很高，如果拿来做保障房，可能连成本都收不回来。所以公租房的选址，大多在比较偏僻的地方。

这又出现一个问题：公租房的承租人，大多收入不高，没有车，在偏僻地段的生活成本很高。这导致公租房出现大量闲置。

2012年，曾有媒体报道，河南省6个省辖市廉租房的空置率超过一半。当年8月份，该省住建厅厅长回应称，今后要建的保障房，中心城区占比不得少于4成。也是在这次会上，河南省住建厅宣布，2013年将全面取消经适房。

为了解决公租房建在城区的问题，郑州市房管局规定，每一个商品房项目，都要配建10%的公租房，这些内容要体现在招投标中。

但赵进京对在高档小区中配建公租房同样有顾虑。他说，把两种截然不同的人群放在一起，管理肯定是个大问题。

（实习生刘蔚对本文亦有贡献）