高空置率与高房价悖论在我国商品住宅市场的实证检验——基于全国省际及六大城市的面板数据

◎ 孔 英 姚 奕 周 豫

一、引言

空置率是反映房地产市场发展均衡程度的重要指标之一。空置率高，则代表房地产市场需求不足，存在房屋过度供给，根据供求关系，房价应该存在下行的压力。然而，Hoekstra 和 Vakili-Zad（2011）、Vakili-Zad和Hoekstra（2011）分别指出西班牙和马耳他存在高房价和高空置率并存的现象，与经济学原理相悖，故称之为“双高悖论”。既然有实证研究发现国外存在双高悖论，那么此现象是否在我国也存在呢？

其实，之前国内有一些研究认同高空置率和高房价在我国并存，并尝试进行解释。李书田和李晓峰（2004）、易宪容（2005）等认为造成空置率过高的根本原因是房价过高，远远超过了普通百姓的购买能力；政府应该大力加强经济适用房和廉租房的建设、降低房价、提高居民收入水平。林毅夫（2006）认为，银行业过于集中、地方政府重复和过度投资、外资大量涌入、房地产投资性需求是造成我国房地产市场空置面积很大的情况下房价仍然还在上涨的原因。姚炜（2006）认为开发商资本运作投资失误、市场有效需求不足、开发企业和银行管理体制存在缺陷是造成“双高”现象的原因。清风（2006）认为双高悖论和买家卖家共同的“买涨不买跌”的投资心理有关，反映出开发商和消费者之间的博弈。沈悦和刘洪玉（2004）利用1995-2002年中国14个城市的数据，进行经济基本面对住宅价格解释能力的面板回归分析，结果表明空置率和房价存在正相关关系，空置率上升1%，伴随着住宅价格上涨7%-8%。

相反，另外一些研究认为空置率和房价（或租金）为负相关关系，符合经济学原理，悖论不存在。比如，国外文献Bramley 和Leishman（2005）、Wheaton（1990）、Struyk（1988）、Wood等（2006）、Tse 和MacGregor（1999）、Rosen和Smith （1983）等。国内如刘洪玉和沈悦（2005）对1986-2002年全国房价和经济基本面几个要素进行了相关关系检验，结果显示空置率和房价呈负相关关系，与传统经济学理论一致。刘敏等（2006）对山东省1998-2004年房价和空置率及居民收入关系进行研究，发现房价和空置率呈显著线性负相关关系。董藩（2007）认为，我国并不存在双高悖论，国人之所以感到悖论存在是由于大家对空置面积存在严重误读且当前空置率计算公式不合理的结果。诸智武（2008）对深圳市1997-2006年空置率和房价的相关关系进行研究，得出深圳房地产市场属于高房价和低空置的情况。邓长荣和马永开（2011）采用ARCH模型对我国住宅价格涨跌幅、波动的非对称性与空置关系进行了实证研究，结果表明我国住宅空置量和住宅价格涨跌和住宅价格波动呈负相关关系。

还有一些研究认为我国空置率和房价之间的相关关系非常微弱。蓝蓬和张洪（2008）对全国35个城市2002-2005年商品住宅空置和房价数据进行了面板回归分析，显示空置率与房价仅存在极弱的相关关系；该研究还发现，空置率和房价关系的密切程度与区位的相关性不强，而与城市人口数量有关。唐勇（2006）对全国1999-2004年商品房空置面积、空置率与房价进行了相关关系检验，发现房价和空置率之间的相关系数几乎为零。姚争等（2011）用我国31个主要城市1998-2008年的面板数据对影响中国住房价格变化的影响因素进行了分析，结果显示住宅空置率对房价上涨的影响很弱。

现有相关文献选用的大多是10年左右的年度数据，样本个数过少，很难得到有效可靠的实证结果，这也是国内学者对中国是否存在双高悖论意见不能统一的主要原因。空置率和房价的因果关系也是一个值得研究但是目前被忽视的问题，找出房价和空置率到底哪一个是引起另一个的原因，有助于提出更有方向性的政策指导意见和开发投资建议。本文将采用面板数据来克服样本个数过少这一问题，除了检验高房价与高空置率是否在我国商品住宅市场并存，还实证检验空置率与房价的因果关系，并通过对自然空置率水平的测算以及实际空置率和自然空置率水平的比较来判断我国当前的空置率水平是否处在合理范围内。房地产市场发展存在比较大的区域性差异，因此本文除了对2003-2010年全国及省际面板数据进行总体研究和分析外，还对北京、天津、上海、重庆、广州、深圳六大城市进行个体研究。当前我国政府大多是从需求方面对房地产行业综合性调控，对空置率和房价关系的研究可以判断政府是否应从供给方面对房地产行业进行相关政策调控。同时，通过判断当前空置率的高低，为房地产开发商开发投资进度提供引导方向，使空置率和当前房价向合理空置率和合理房价水平靠拢回归，从而促进我国房地产行业向健康良好的方向发展。

二、数据、变量、模型

本文采用2003-2010年全国及30个省市（除西藏）的面板数据以及北京和重庆1997-2010年、天津和上海2003-2010年、广州2002-2010年、深圳2000-2010年这6个城市的年度时间序列数据。数据来源于《中国房地产统计年鉴》和各地区房地产统计年鉴、《中国固定资产投资统计年鉴》、《中国统计年鉴》和各地区统计年鉴、《中国统计摘要》、Wind资讯。

使用的变量中，以realp 代表实际房价（去除通胀的影响），用商品住宅实际平均销售价格来衡量；vrate代表商品住宅空置率；realincome代表实际生活水平，用城镇居民实际人均可支配收入来衡量；tpop代表人口规模，用总人口指标来衡量；realccost代表实际建筑成本，用建筑业实际工程结算成本来衡量；realrate代表实际利率，用一年期实际存款利率来衡量。商品住宅空置率vrate的计算采用目前较流行的方法：报告期末商品住宅空置面积除以近三年商品住宅竣工面积，这种计算方法的最大优点是数据获取比较容易。

对如上各变量进行LLC和IPS面板数据单位根检验表明各变量均为一阶差分平稳序列。我们首先对2003-2010年全国及30个省市的248个面板数据进行面板数据格兰杰因果关系检验来判断商品住宅空置率一阶差分?（vrate）和实际房价一阶差分?（lnrealp）之间的引领关系。结果显示，在滞后2、3、4阶的情况下，空置率的变化率是实际房价变化率的格兰杰因；在滞后3阶的情况下，实际房价变化率是空置率变化率的格兰杰因。因此，我们大体认为，在2003-2010年间全国省际面板数据支持空置率变化引领实际房价的变化。同样，针对6大城市的格兰杰因果关系检验表明，在北京，空置率是引起实际房价变化率变化的单方向格兰杰因；对上海而言，空置率和实际房价互为格兰杰因；对深圳而言，实际房价变化率是空置率变化率的单方向格兰杰因；天津、重庆和广州三个城市的格兰杰因果检验双向不显著。由于单个城市的时间序列数据过少，格兰杰因果关系检验结果可能存在一定的问题，并非两变量之间不存在因果关系，因此我们视全国省际的总体面板数据格兰杰因果关系结果更可靠。

本文因此将房价作为被解释变量，空置率作为解释变量，其他对房价有影响的因素作为控制变量来构建线性房价决定模型。除人口、空置率外，各变量均去除通胀影响以实际变量形式进入模型；同时为了消除可能存在的异方差，除空置率和实际利率外，各变量均以自然对数形式进入模型。解释变量间的多重共线性检验显示无共线性。

三、 空置率和房价关系的实证分析

（一）相关关系检验

空置率和实际房价负相关的省份有23个，占个体总数（31个）的半数以上。正相关的省份有8个，大部分正相关关系较弱，其中山西、上海存在强正相关关系（0.5＜相关系数＜1），浙江、江西、湖北、湖南、四川、青海6个省份存在弱正相关关系（0＜相关系数＜0.5）。6大城市中除了上海，其他5个城市在各自的考察年份内，空置率和实际房价之间存在负相关关系。因此我们大体认为，我国空置率和实际房价之间存在负相关关系，双高悖论不存在。

（二）模型回归分析结果

考虑到本文模型中各省市之间存在个体差异，因而选择变截距模型，进一步的Hausman 检验和F检验支持采用固定效应变截距面板回归模型。基于全国及30个省市面板数据的模型估计结果见表1，各变量的定义参见上文第二部分：

各变量系数以及模型整体F统计量均在1%的水平上显著，R2=0.9显示模型中各变量能够很好地解释房价的变化。空置率对房价有显著的负向影响，空置率上涨1%，会使实际房价下降0.5%，相当于100万的房价降为99.5万，因此，就全国和各省份总体而言，双高悖论并不存在。

除空置率外，居民实际收入和人口规模是影响房价上涨的两个主要因素，实际收入和总人口上涨1%，分别会带动实际房价上涨0.86%和0.61%。实际建筑成本对房价的影响显示实际建筑成本上涨1%，会使实际房价上涨0.28%。利率对房价有显著的正向影响，显示房屋供给的利率弹性大于房屋需求的利率弹性，中国房地产总的来说还是一个卖方市场。

考虑到6个城市的空置率、房价及相关控制变量的年度时间序列样本数量较少，很难进行有效的时间序列回归，因而除了上文的相关分析之外，本文不对6城市再分别进行空置率和房价关系的回归分析。

四、我国商品住宅自然空置率测算

基于Rosen 和 Smith（1983) 和余华（2007），本文提出自然空置率的估计模型：Pt=α V+β It+γ Lt+C，其中Pt为当前商品住宅价格变化率，C = -α Vn，Vn代表自然空置率，V代表实际空置率，It代表通货膨胀率，Lt代表土地价格变化率, α、β、γ和C为系数。通过参数估计求得α和C的估计值，进一步求出自然空置率Vn。考虑到不同地区的市场供求调节机制可能存在差异，在回归时实际空置率V可选用不同的滞后项Vt-1或Vt。对北京、天津、上海、重庆、广州、深圳6大城市及全国所有省份进行自然空置率回归测算，北京、重庆、深圳、安徽和福建5个省市的回归结果基本通过检验（α和C均显著）。因此本文以这5个省市为例，将历年实际空置率和模型测算出的自然空置率水平分别进行比较，见表2。

空置率高低不能以绝对值来衡量，而应该以自然空置率水平作为标杆来进行相对比较，只有当实际空置率超过自然空置率的水平时，才能认为房地产市场中存在供大于求的情况。自2003年之后，5个省市的实际空置率水平都在自然空置率水平之下，因此，以各地区自然空置率水平作为标杆，5省市目前并不存在实际空置率过高的局面。同时，我们也看到各个地区的空置率水平均存在一定的区域性差异。基于这5个省市具有一定的代表性，本文尝试提出我国的空置率合理区间为5%～20%。蔺涛和戚少成（1999），贾海（2004）分别从定性分析的角度提出我国空置率合理区间为5%～14%以及15%～30%，本文的测算结果与前者判断更为接近，不过高于国际通行的3%～10%。和国外通行标准存在较大差异的原因在于我国空置率概念和计算方法与国外存在较大差别，因此可比性不大。

五、结论

我国绝大部分省市的商品住宅市场均不存在高空置率和高房价并存的双高悖论现象，空置率变化引领实际房价朝反方向变化。这一结论符合一般经济学原理，空置率过高，代表房地产市场上供过于求，会给房价带来下行压力。同时，这一结论有助于对房地产市场调控提出更有方向性的政策建议，有助于引导房地产开发投资进度，促使房价合理回归。

表2 北京、重庆、深圳、安徽、福建的自然空置率和实际空置率（%）

基于有一定代表性的5省市的自然空置率测算结果，本文提出我国空置率的合理范围为5%-20%。如果某个地区的空置率水平高于20%，则表明该地区商品房供求市场不平衡现象比较严重，市场供过于求，房地产开发商应该及时调整销售策略促进销售，减少房地产相关的固定资产投资和建设。

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