我国住房抵押贷款风险的防范

吴玲玲

摘要：近些年来，随着我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了银行信贷业务十分重要的一部分。这对于改善居民居住条件、拉动内需、促进经济增长等方面做出了巨大贡献，但同时也暴露出不少金融风险隐患。本文在对我国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，提出相应的防范对策。

关键词：抵押 住房贷款 防范 风险

一﹑住房抵押贷款存在的风险

（一）违约风险

违约风险分为理性违约和被迫违约两种。理性违约是指借款人经过权衡主动要求撤销贷款合同停止还贷；被迫违约是指借款人虽有还款的意愿，但无还款的能力。产生原因多是由于实际支付能力下降或突发事件造成的无法继续向银行偿还本金和利息。这两种违约行为都会给银行带来直接的经济损失。

（二）流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难以变现的风险。目前流动性风险体现在两方面，一是银行持有的资产债权不易变现，使银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。二是我国的住房贷款主要来源于银行吸收的居民储蓄存款，期限一般都不超过五年，而住房抵押贷款期限长达二三十年。资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，这会降低银行资产的流动性，进而影响银行的兑付能力，产生流动性风险。

（三）操作风险

巴塞尔委员会认为：“操作风险是由于内部程序、人员和系统不充足或者运行失当以及外部事件的冲击等导致银行贷款直接或者间接损失的可能性。”我国的住房抵押贷款操作风险主要有以下表现：贷前调查重形式轻内容，贷中审批监察力度不够，从业人员业务素质不高，贷后管理薄弱，以及风险评级方法相对简单等，这都会给银行带来风险隐患。

（四）利率风险

住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论涨还是跌，商业银行都会蒙受损失。当利率上涨时，增加的月还款额会加大借款人的偿贷压力，从而使银行的风险加大。当利率下降时，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。

（五）抵押物风险

抵押物风险是指借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损的风险。主要体现为以下几个方面：因房地产市场价格波动或使用损耗导致的抵押物贬值风险；因评估机构人员业务素质不高或为了自身利益恶意高估抵押物价值而给银行带来的风险；因地震，火灾等不可抗力造成的抵押物毁损，灭失等风险。

二﹑住房抵押贷款风险的防范

针对上述风险，本文从以下几个角度出发提出相应的防范对策，确保住房抵押贷款的风险尽可能最小化。

（一）控制违约风险

可以提高提前还款的门槛，使其更加制度化，规范化。如提高最小还款额，首次提前还款的期限， 加大违约金的力度等等；.建立完善的个人信用制度体系，这不但可以为银行决策提供准确依据，而且个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，都可以降低住房抵押贷款风险。

（二）控制流动性风险

商业银行应当完善各个层面的住房贷款流动性风险管理体系。如建立完善的监管机制，加大对流动性的监管力度，将存量监管转变为存量与增量双管齐下的模式；变事后监管为事前监管，提高对住房贷款流动性的监管质量，切实维护银行资产的安全与稳定；加强银行间的合作，当流动性风险出现时，要通过银行间的互助来为缓解流动性危机争取时间，努力从金融市场上获得必要的资金支持。

（三）控制操作风险

应当依据“审贷分离，简化手续，提高效率”的原则，放开一线，大力拓展住房贷款业务；管住二线，坚决堵住贷款风险漏洞。不但要提高贷前审查效率，还要强化贷后管理责任。加强贷款审查与审批力度，对客户提供申请资料的真实性进行必要的核实，确保贷款合规，有效，无风险隐患。同时明确各级贷款审批人的授信额度和权限，每笔贷款均应按照流程逐级审批后方可发放。还要高度重视贷后管理，及时发现和消除贷款风险隐患，促进业务快速健康发展。

（四）控制利率风险

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发固定利率抵押贷款。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险；二是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而做周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

（五）控制抵押物风险

对抵押物价值下跌风险，银行应当加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，对房价畸高地区适当降低贷款比例，提高贷款条件、形成稳健发展的态势。抵押物原则上应当经过资信度高的评估机构进行评估，而且贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，以防高估抵押物的价值。此外，还应当加强与保险机构的合作。如开办按揭住房财产险，当按揭住房因意外事故而毁损灭失时，银行可以从保险赔偿金中直接受偿，或者开办借款人履约险。当借款人因某种原因导致履约还款能力下降时，由保险公司以赔偿金形式代为还本付息等。

总之，控制住个人住房贷款的风险不仅对于银行业的发展，甚至对于整个国民经济的健康运行都起着重大作用。

参考文献：

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[2]王福林.2004.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].杭州：浙江大学

[3]辛数森《个人信贷》，中国金融出版社，2007年

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