纠结的万科

赖智慧

只要万科掌门人王石出现的地方，总会引来有关房地产的热议。

4月20日，王石出席哈佛大学举办的哈佛中国论坛时表示：“经历金融海啸之后，美国市场正在逐步回暖，现在正是投资美国市场的最好时机。”此话一出，国内有关房企出海的话题就快速升温。

蛇年伊始，万科便远渡重洋，携手美国最大房企铁狮门，共同开发位于旧金山的公寓项目。

尽管王石公开表示，美国地产市场充满商机，但万科出海的背后，却有些无奈和被动，甚至在规划战略上也非常纠结。它与万科一贯的发展规划并不一致，也与王石早前对万科的定位背道而驰。

纠结背后，关乎万科老将王石与少将郁亮之间的矛盾与分歧如何平衡，关乎万科今后的成长模式到底是稳健渐进还是快步前行，当然也关乎万科这家有着伟大公司基因的企业能否专一如初，并最终成长为王石所希望的“百年老店”。

商业地产分歧

万科此番出海，其战略还要追溯到3年前万科进军商业地产的决定，这一决定无疑是万科发展的一个新里程。事实上，在做不做商业地产这一战略上，万科很矛盾。

王石一直主张住宅开发，反对万科进军商业地产。他说过，“如果有一天，万科不再走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起双手反对”。王石甚至反对做高层住宅。他的《道路与梦想》一书中写到：“不要轻易上高层项目，那不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”

在过去很长时期内，万科面对商业地产领域诸多诱惑仍能“坐怀不乱”，堪称坚持住宅开发的忠实信徒。这与万科的成长经历有关。

1984年成立之初，万科走的是多元化路子，用王石当时的玩笑话形容，就是“除了军火、黄、赌、毒不做外，什么都做。”但随后，酷爱登山的王石却在商界放弃了众多的“山峰”，大刀阔斧地砍掉食品饮料、影视以及百货等业务，专注于单一的住宅开发。

正是这种专注，成就了万科飞跃式的发展。万科上市22年来一直快速发展，年复合增长率超过30%。然而，就在2009年创造了房地产公司销售业绩首次突破600亿元壮举后，万科面临着转向的抉择，压力来源于宏观政策对住宅开发前所未有的调控。

万科第一次站在了岔路口，是继续专注住宅开发，还是转向商业地产？

此时，万科管理层内部产生了分歧，王石依然坚持专注住宅开发，但万科总裁郁亮却一心要进军商业地产。

万科转做商业地产的理由不少：一方面，住宅市场遭到调控，如果继续坚守，万科必然面临业绩下滑的处境。而商业地产的较高回报率吸引着众多地产商转型。

另一方面，正略钧策高级顾问邓宇明的团队专门做过一项研究，将单纯做持有物业的开发商和单纯做住宅的开发商最近10年的股东回报进行比较，结果是前者比后者高出30%。若以近两年的数据看，商业地产的回报率还会高出更多。

而且，现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产，万科就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。

王石不愿贸然转向商业地产也有道理，因为商业地产获得高收益的同时，也伴随高风险。一旦经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。

据北京中原投资顾问部人士介绍，商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行，还需要时间“养”。而“养”不好的原因在于，做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长的商业项目对专业化水平的要求又非常高，任何一个环节出问题都会导致经营风险。

思虑再三，王石做出让步，不再死守纯粹的住宅开发模式，郁亮也将商业地产的关键词从“进军”变为“配套”，万科最终转向商业地产，但住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

在试水商业地产3年后，万科将商业地产编为“正规军”。今年1月9日，万科集团商用地产管理部在北京举行了低调的成立仪式，万科总裁郁亮亲临助阵。

国际化犹疑

在商业地产领域试水3年后，万科去年面临的另一重矛盾是要不要国际化。

这一次，王石表现得很主动。自王石2010年赴美国游学，有关万科开拓海外业务的说法不断，王石多次在哈佛大学出席公开活动，拓展业务的意图非常明显。万科早年就有开拓“金砖四国”的意愿和设想，最终被内部否决。从四五年前的“金砖四国”到如今转战美国，王石近两年的哈佛之行成为关键。

今年情人节那天，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。

4月16日，新加坡吉宝置业宣布，该公司已与万科结成战略合作伙伴，万科通过全资子公司出资1.355亿新元（约合6.78亿元人民币）收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。这是万科在新加坡的第一笔投资，也是继香港荃湾项目、美国旧金山项目后，万科海外布局的第三站。

万科出海能带来多大效益呢？业内人士表示，万科海外业务，无论是香港收购壳公司，还是远赴美国与铁狮门合作，都不能在短期内提振公司业绩。甚至有人认为，“这是王石给自己布局的一块自留地”。

事实上，万科出海也是不得以为之。一个不争的事实是，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

这也表明，万科如果不出海，将失去海外发展机会，会被同行超越；如果出海，又将面临风险，短期内也难提升业绩。

房地产终究还是一项本地化的业务。即使是做国内市场的海外延伸、面向海外的国内客户，国内的房产开发商也必须要熟悉当地土地政策、法律法规、市场需求、融资环境、政治制度乃至风俗习惯。

上海易居研究院研究员严跃进表示，类似于万科这样的大型房企频频涉足海外，仍然面临着各种风险。从宏观角度看，国外房地产市场也不平静。作为市场化程度较高的美国市场，风险传播途径将更复杂，并能显著影响相应的海外项目。而从微观角度看，国内大型房企多带有“以垄断谋暴利”的成长痕迹。这种模式在国外如没有较好的资本运作及风险把控能力，则完全可能拖累其相应项目。

易居中国分析师薛建雄甚至认为，这种只投资不负责开发的模式存在问题，万科在美国的项目并不合算。“首先，中国的融资成本在7%以上，而投资美国房产回报率超过5%的已经算很高了；其次，人民币相对美元肯定是升值的，用人民币去国外投资一定是亏损的。”

薛建雄认为，中国的房企出海在亚洲范围盈利可能性较大，如果想要在欧美市场生存，最好是在资本层面的运作。“像万达在国外做的是商业运营，是资本整合，资金也是来自国外，只要美国本土的项目保证不亏钱就可以了。而绿地在韩国济州岛的项目，是旅游地产，地价比较低，只要工程成本控制好，就没有太大问题。”

稳步还是快步

尽管国内住宅市场一直处于调控之中，但房企业绩依然不错，万科业绩增长更是表现抢眼。不过，是像过去一样追求业绩的快速增长，还是保持平缓而稳健的发展，已成为步入千亿时代的万科又一项纠结的战略。

万科是业内公认的周转最快的地产公司。大量拿地，快速开工，以标准化和规模化取胜，这几乎是万科过去十年来快速发展的套路。王石曾生动地用“5986”来描述万科的高周转模式。即“拿地5个月动工，9个月销售，第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

2004？2010年，是中国房地产飞速发展的7年，也是万科高速扩张的7年。2004年，郁亮从王石手中接过万科的权杖，并抛出了令业界震惊的“千亿计划”，而当时万科销售额只有90亿元。但到了2010年，万科销售额首次破千亿大关（1026亿元），是保利的1.5倍，是金地的3.7倍，是招商地产的7.2倍。万科创造了6年11倍的销售神话。

除了整体业绩大幅提升外，万科自2010年进军商业地产后，开发速度也非常快。事实上，就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行。2010年4月短短10多天里，就有3个大体量商业地产项目被陆续披露。

但万科保持速度的同时，牺牲了有“质量效益”的增长。以价换量的销售策略，使得万科的毛利率进一步下滑。最近两年，不少项目质量出现了问题，业主维权的事情也不断发生。这与王石当初的专注和注重质量产生了背离。

万科已经充分意识到这一点。今年3月召开的年度股东大会上，王石一改过去通过视频主持会议的风格，现身会场。“如果万科只注重规模，不注重质量，那是一条不归路。你们很多人是万科的长期投资者，再给万科3年的时间，到2015年万科成立31周年的时候，我们在规模和质量上就能让大家满意。”王石宣称。

对于万科内部“挑战规模极限”的格言，王石解释称，万科挑战的不仅仅是规模的极限，而是要在保证质量的前提下，挑战规模成长的极限。他认为，万科营业收入从500亿元增长至1000亿元的发展速度太快了，1000亿元以后的万科还能发展很快，但是目前首先要解决质量体系问题。

王石说，全国700多个城市，万科才进入60个，国内有同行已进入了100多个城市，万科走得慢些就是要注重质量。

是稳健渐进还是快步前行？也许万科真该停下来想一想了。