和熹会的非典型养老模式

王韶辉

气派的大门、高大的前厅、富丽的装潢，加上身着蓝色制服的前台小姐和门前服务生，你几乎随时能看到西装笔挺的商务人士和拖着拉杆箱的差旅人员，但这里并非一家星级宾馆，而是保利地产在北京的第一个养老项目——和熹会。

尽管被评论界诟病为装修堂皇、气质冰冷，缺少家的归属感，但是由于地理位置优越、硬件设施完备，加上并未脱离主流市场的消费定位，也让很多业内人士看好这个项目的未来。

不断加深的对住宅市场的调控促使开发商向持有物业模式转型，而公众对养老问题的担忧让很多人看到了其中新的商机。保利地产在2012年度计划里提到试水养老地产，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。

但是知易行难，高昂的产品造价与当前市场需求之间的脱节，让很多养老地产项目更像是一个博宣传的噱头。投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做也成为了行业共同面临的问题。

“现在这一阶段区域养老需求产生的支撑能力其实都还不够，有实力住到高端商业养老项目中去的客户非常少。而且在中国做养老地产有经验的人太少了，没有有经验的策划人员，没有有经验的管理人员，基本上一拍脑袋就做的其实都做不太好。”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东向《新财经》记者说。

不可复制的星级养老公寓

“从去年12月24号开幕，到目前为止有34名老人入住，按照总编300人来讲租住率达到11%。”北京保利安平养老产业副总经理钱京对《新财经》记者说。

他表示，对于一个高端老年公寓项目，这样的入住速度“还可以”。这是4月中旬的一个周末，天气晴好，和熹会的大厅内人来人往，不仅有很多看房子的家庭和老人，还有一个80多人的老年参观团。

65岁的徐大爷在女儿的陪同下也来看了房间，他们本身就是西山林语小区的住户，住进家门口的老年公寓心里比较容易接受。徐大爷看过住宿的房间，觉得条件还不错，让他更感兴趣的是位于一楼的活动室，室内高尔夫、台球、沙狐球都兴致勃勃地玩了一会儿。徐大爷说：“现在入住的老人都是70岁以上的，感觉年纪比较大，所以还不能决定。”

根据客服经理孙娟的介绍，和熹会采用会员制加房租的收费模式，目前会员费10万元，加上医疗押金2万元，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从11000多元到5000多元/月不等，每个房间两张床位，也就是一张床位的租金是房间租金除以二，但是目前入住的老人都比较注重条件，所以除了夫妻两人共用一个房间的，其他老人都是单独一人租住一个房间。

“前30个老人的会员费是5万元，现在会员费为10万元，这也是根据市场接受程度调整的结果。”钱京说。

2012年年中的时候，和喜会项目曾经在保利的一些小区内做推广，当时介绍的价格是会员费40万元再加房租、餐饮费？？高额的会员费或称为风险保证金作为入住条件是早期很多养老地产的收费模式，开放商希望通过一次性收费快速回笼资金，覆盖土地及建房的成本。但从和喜会的演变来看，这样高额的会员费制度很难被市场接？受。

由于和熹会是由保利地产西山林语小区内的一座酒店改建而成，现成的土地和楼盘为这个项目减少了很多前期投资压力，让它可以轻装上阵，成为“保利地产探索养老地产的第一块试验田”。

钱京坦言：“和熹会这个项目本身不具备可复制性，目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。不可能老年公寓都按照四星级酒店的标准去投入建设，再做新的老年公寓项目会按照老年住宅的水准去做，酒店的装修和住宅装修成本差太多了。”

事实上，与目前许多正在开发的养老地产项目不同，和熹会当初开建时有一定的成本优势，因为酒店建成较早，因此其建筑成本要比现在的新养老机构要低，这也意味着同样价格的收费，它的利润会高于新建的养老机？构。

和熹会是通过对原有酒店建筑的后期改造，做成保利对养老机构改造的探索项目，通过它把养老服务的体系建立起来，为以后第二个、第三个老年公寓的运营管理做准备。

不计成本的养老探索

虽然和熹会目前来看收益并不好，但却是保利地产长期来不惜成本的探索。

在保利地产2012年度计划里，试水养老地产被列为重要的一项规划，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。但是知易行难，做养老地产的想法早就存在，真正付诸实施已经过了数年准备。

早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式；2011年8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资成立养老产业专业管理公司；2012年12月24日，第一个养老公寓项目和熹会开幕。

因此，和熹会可以说是保利地产不计成本打造的一个“典范”，就如钱京所说，更多是借助这个平台以建立起一套养老服务的体系。

钱京表示，未来把整个项目都开发成老年公寓的可能性不大。“整个项目都做老年公寓是不太可能的，西山林语整个小区的建筑面积是120万平方米，拿出2万多平方米来做老年公寓现在看来还是有点儿大，有1万到1.5万平方米的老年公寓在一百二三十万建筑平方米的项目中就足够了，以后我们会探索适当规模的问题。”

“保利地产在全国42个城市都有开发项目，其中很多项目中都有可以改造成老年公寓的自持物业，这也是我们下一步需要探索的方向。今年地产公司比较明确的是北京、上海等城市中都要筹建老年公寓项目。”钱京说。

良好的硬件是借助了已有的条件，但这个项目想要获得成功更多还是要靠软件——服务。怎样服务老人，组织安排老年人的生活起居和集体活动，还有日常保健，甚至医疗康复方面的照顾才是真正决定项目成功与否的关？键。

今年2月初，春节到来前夕，和熹会组织了亲子论坛的孩子们探望老人、表演节目，让老人享受到天伦乐趣。孙娟介绍这样的活动和熹会将经常组织，比如请戏曲票友来和老人联欢，请老年舞蹈队、服装表演队来给老人表演和交流，另外每天这里都会组织各类集体活动，“绝不会让老人闲着没事做”。

最受咨询者关心的还是医疗护理的条件。和熹会因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般的养老机构要大得多。

和熹会内设有安平门诊，有常年住诊的全职医生，还有999医疗急救车。服务人员大都为护校毕业的护士，在护理专业上有一定优势。

而在特殊护理收费方面，孙娟介绍，完全自理的老人护理费用最低是500元/月，对于需要特殊照顾的老人会有一个10天的观察期，然后根据老人身体状况确定一个收费标准，最高可以达到几千元/月。不知道现在入住的老人中是否有人需要全方位护理，在服务与收费标准之间，和熹会显然也需要探索出一套合理的模式。

在钱京看来，现在养老地产更多关注的是地产开发，对养老机构、养老设施投入运营之后运营平台的建设关注比较少，“我们探索的一个重要方面就是运营管理体系的构建问题。我们做的是养老机构，第一是要把这样的老机构办成医院；第二是要以对老人的生活照料为主，这需要有必要的医疗专业知识和技巧，能娴熟地运用在日常的照料过程中，所以在护理模式上我们在做一些探索。”

长期投资价值被看好

花大把资金和时间建一个不错的养老公寓，所收会员费连装修成本都不够，这样的举动也许只有像保利地产这样财大气粗的大型房企才可能做。相比之下，许多地产项目虽然打出养老地产旗号，但大都是度假地产、旅游地产的宜居养老概念，与真正的“养老”相去甚远。

据了解，现在大部分开发商的收益都集中在第一阶段，就是一次性房产销售的收益，后面几个阶段实际上是可以给开发商带来高额回报的，但是涉及的开发商还比较少。目前规划长远的开发商都开始向长期持有物业转型，这些可持续发展的模式包括商业、文化地产、养老地产？等。

即使看好未来的养老市场，但是高昂的土地及建设成本让养老地产真的有利可图吗？魏东表示比较乐观，“我接触过一些境外投资基金进来做养老地产，这些基金对回报的要求非常高，他们应该是很看好这块市场，所以未来应该会不错。”

戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚也看好养老地产长期的投资价值。“从月嫂的成本就能看出个人护理服务这块的价格会越来越高。中国的养老地产才刚刚起步，还没有特别成型的产品，但是未来10年应该会有很大的发展。以泰康的模式为例，100万元的会员费，加上每月近万元的房间租金，利润肯定是不错的。”

能付出这么高成本的市场群体是否会太少呢？

王刚认为在中国的一线城市应该不成问题。“再过20年，六七十岁的老人去这样一个地方每月花一两万元享受养老服务，很多人都负担得起。”但王刚也指出，“做养老地产是政府比较鼓励的方向，如果拿地价格比较便宜，那么相对利润就确实可以较高。可是任何市场做的人多了都不行，泰康做了，保利做了，如果别人都跟着做就未必可？行。”

养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式，需要较多的资金沉淀，投资回报周期长。就如业内人士指出：“养老产业中的地产并不是盈利载体，后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”

就现在来看，养老地产的盈利基本上靠地产销售项目赚钱，纯养老运营很难覆盖成本。

太阳城集团特别助理张华正在介绍经验时，讲到太阳城13年来摸索出的操作模式，就是一块地用三七分的方式，把70%的房产进行销售，30%的房产自己持有、自己经营，这30%里面包括各种设施，当然也包括老年公寓。