养老地产成为开发商幌子

赖智慧

“养老地产很热，但其实并不好做。”刘达指着酒店窗外一个正在动工的养老公寓项目对《新财经》记者说。那一刻，他的表情略带兴奋，但也有些茫然。兴奋的是，他进军养老地产的愿望开始实现；茫然的是，他担心自己找不到合适的养老项目运营模式。

刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前，因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来，得益于过去几年国内房价一路飞涨，刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施，销售压力就此到来。

通过朋友的介绍和实地调查，刘达萌生了转型之意，目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工，但他只打算建少部分养老设施，多半还是住宅和商业配套。

“道理很简单，因为全做成养老公寓根本经营不下去，国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。

刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会，养老事业备受关注，养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老，大多成为开发商从事商业开发的幌子。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动的工？具”。

2万亿元养老市场的诱惑

刘达进军养老地产并非心血来潮，在此之前，他曾尝试过向旅游地产转型，但经历了一番考察后，最终选择了养老地产，“因为养老地产有很大发展前景和市场空？间”。

养老地产空间到底有多大呢？先看看国内养老产业的市场需求。

中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字，第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量，到2053年是4.87亿；第二个数字是失能老年人以及半失能老年人，目前这一数字有3300万。

世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示，预计2025？2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

事实上，中国人口老化还有结构性的问题。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。朱凤泊认为，“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，也就为未来养老产业带来了市场空间。

在养老产业这块大蛋糕中，养老地产能分享到多大份额呢？

国务院办公厅印发的《“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011—2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。

在清华大学住宅与社区研究所副所长周燕珉看来，在90/07/03模式中，90%居家养老、7%社会养老都是养老地产的机会所在。

除了养老产业空间大外，养老地产热的另一个原因是，目前我国机构养老和社区养老模式存在不少弊端。

一方面，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体；另一方面，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题，而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。

“社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等，这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。

正是由于家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够专业，一种能将“居家性”及“专业性”相结合的养老模式就有了新的市场。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。这正是近年养老地产快速升温的原因。

房企、险企扎堆养老地产

事实上，除了对全国养老行业和养老设施的了解外，刘达此前也花了大半年时间了解长沙当地的养老情况和市场需求。他的初步判断是，未来10年，长沙这个城市的社会养老就会有很大起色。

为此，他历经波折，终于在长沙望城区一个青山掩映、绿水怀抱的村落处拿了地，开始打造他期待已久的养老公寓，并于2012年年初开始动工修建。

就在刘达进军养老地产的同时，长沙各地打着养老公寓旗号的项目如雨后春笋般开建。“仅望城区就有好几个在建的养老公寓项目”，据刘达介绍，由于地理位置和环境不错，有两个养老项目离他的项目所在地不到一公里。

国内许多房地产公司也扎堆进入养老地产。

早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。

2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。绿城集团也多次表示，未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。

有媒体统计，现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。

2012年12月，新华保险与广州市政府签订战略合作协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司来支持其养老产业的发展。

泰康人寿此前聘请专业公司针对不同地区进行专门的养老调查，花了两年的时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。2012年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。

中国人寿首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工。据记者了解，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。

之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，中国平安进军养生养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。

令人大跌眼镜的是，一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。中石化四川销售公司董事长黄久长目前表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产？业。

“养老”只是幌子

养老地产如此热，最终建成的项目是否真的用来养老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以来，国内一直处于调控之下的住宅型房地产又开始抬头，北京、上海的房价有所松动，长沙当地一些新楼盘也陆续开盘，价格正在上涨。精明的地产人刘达便选择这个时候开始出售其养老社区楼盘。

据刘达介绍，该楼盘虽然在郊区，但不错的环境和宣传中主打的“养老”概念还是吸引了不少顾客前往。但实地了解之后，顾客们发现，这个所谓的养老社区只是象征性地有一个面积不大且级别较高的养老院，而大部分都是住宅和配套商业。这让他们大为不解，甚至有上当受骗的感觉。

一名两年来一直在长沙寻找养老公寓的人士就愤然表示：“几乎每个养老地产都不是真正建养老社区，都是搞商业开发，真是不能相信这些楼盘的宣传。”

但刘达有自己的解释，他对记者表示：“你可以说我们是打着养老的幌子做项目，但我们有难处，要是全建成养老公寓不但卖不出去，就算卖出去了也看不到收益。因为目前开发商基本没有探索出有效的养老地产模式。”

刘达的难处也是各大开发商共同面临的困惑。现在全国多数养老地产最终都以商业开发为主，只是象征性地配备极少部分养老项目。

“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，真正能做好的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。

据其介绍，从具体案例情况来看，比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发，开发企业通过1000亩的圈地，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。

养老项目盈利难

为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢？

对从事养老地产的开发商而言，最大的难处是，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。

一个不争的事实是，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。

“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”

业内人士一针见血地指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。记者在调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。

国内最早专门面向老年人的房地产项目——北京太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。

十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套设施，太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

与太阳城齐名的亲和源也是如此，据其高层公开介绍，成立7年、在投入资金超过6亿元之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

远洋地产一名养老业务营销经理就表示，养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保？留。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。

而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。

房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。

对于有地产商宣称已通过养老地产盈利，多名业内人士对记者表示，这些利润不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，开发商通过这些利润来补充、支援养老项目，从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。