我国房地产企业财务状况分析

2013-04-29尹好

现代商贸工业 2013年6期

尹好

摘要：财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况，它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。目前房地产已经成为国民经济支柱产业，但是却在市场经济中处于日渐低迷的状态。对保利地产的财务状况进行了深度剖析，通过对资产负债、现金流量以及资本结构、偿债能力等财务指标对比分析，揭示了保利地产所存在的财务问题，结合国家宏观政策的指导，提出解决问题的相应方案，确保保利地产在房地产行业中取得领先地位。

关键词：保利地产；财务状况分析；财务指标

中图分类号： F83

文献标识码： A

文章编号： 16723198（2013）06010103

财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。2008至2012年，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五·一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。

1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况

1.1 宏观环境

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2 保利概况

1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2 保利地产的财务状况指标分析

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据（2008年到2011年9月的财务数据）进行分析。

2.1 保利地产资产分析

表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。

由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，2008年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。2009年，公司减慢存货扩张速度，抓住市场有利时机，实现资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010 年末，公司总资产达1，523.28 亿元，较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2 保利地产负债分析

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到：保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。2008年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高；预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

2.3 保利地产现金流量分析

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。

其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在300%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。

最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

2.4 保利与万科的财务指标对比分析

为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。（下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来）

2.4.1 企业盈利能力分析

分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析

分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，2009年达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。

2.4.3 资产负债率

分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4 企业营运能力分析

分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3 结束语

3.1 保利企业存在的财务问题

随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：

（1）从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。

（2）保利地产存货周转能力较差，存货占流动资产比率高于同期行业平均水平，周转过慢也会严重影响偿债能力，同时说明流动资产缺乏有效管理。

（3）现金流净额持续呈现负数，维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量，而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢，导致营运资金出现匮乏，加大了企业的财务风险。

（4）保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率，同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。

（5）货币资金的不足很难让企业度过财务危机，10年的货币资金较上一年呈下降状态，预计11年货币资金应该维持相对平衡，但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。

3.2 对保利财务方面提出的建议

（1）抓住房地产市场回暖时期，扩大销售规模，加大账款回收，预防财务风险。

（2）拓展融资渠道，有效吸引投资，从而加快发展步伐，提高资金回笼速度。

（3）充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势，进一步优化产品和区域结构。

（4）增加长期贷款来替代到期的短期贷款，降低还款的风险，优化负债的结构，减少短期还款的压力，做好债务风险控制。

（5）努力降低资产负债水平，提高速动资金比率，确保公司财务安全。

（6）把握市场机遇，优化投资结构，提高资源利用效率，保障企业稳中有进。