中国房地产住宅市场统计指标体系构建

刘辉

住宅市场统计指标体系的概念和特征

1.住宅市场统计指标体系的概念

统计指标体系是一种概念体系，该体系包含了一系列的统计数据，这些统计数据相互联系、互相补充、彼此独立。作为一个独立并且能够自成体系的系统，统计指标体系具有一般系统具备的开放性、层次性和结构性特征。房地产住宅市场指标体系是由相互联系和补充、相互制约的，能够反应住宅市场的数量特征以及数量之间关系的统计指标组成的概念体系，该体系应该能够综合地反应住宅经济市场的需求、发展过程和存在的问题，揭示统计指标反映出的相互依存的关系和因果关系。

2.住宅市场统计指标的特征

首先，住宅市场统计指标应该是科学的。住宅市场统计指标应该具备反映住宅市场的供需情况、发展规律，专家和学者在设置住宅市场统计指标时应该以马克思主义政治经济学、统计学、住宅方向经济学作为指导，采用科学、系统的分析方法，将住宅市场本身的特点考虑到指标制定中来，使得住宅市场指标体系能够真实、准确地反映住宅市场运行的基本状况。

其次，住宅市场统计指标应该具有效用。鉴于房地产住宅市场的运行状况比较复杂，房产管理部门和专家学者在设置统计指标时应该考虑收集数据的成本和可能性以及指标体系是否具有时效性，房地产住宅市场统计指标应该能够从各个方面反映住宅经济运行的规律，以便使利益相关者能够从指标中获得有用的信息。

最后，住宅市场统计指标应该具备明晰的结构和层次。房地产住宅市场指标体系本质上来说是一个系统，作为一个系统，它应该具备层次性和结构性，这个系统应该包含不同的子系统，必要的情况下子系统还可以再细分为子系统的分系统，住宅市场统计指标的层次性和结构性由此展现。

房地产住宅市场统计指标体系的构建

1.基本要求

首先，房地产住宅市场统计指标体系要具有导向性。我们研究房地产住宅市场统计指标体系的根本目标是让国家和政府能够通过指标对住宅市场进行科学的宏观管理，促进住宅市场的健康发展。住宅市场本身复杂多变，市场现象纷杂多样，仅仅通过房产数据我们能够统计出大量的指标来考核住宅市场的运行情况，这时候我们就需要一定的目标作为导向，指导和规定统计指标在数量、质量、各个指标的计算方法和计算规则。当前我国政府将宏观调控的重点放在了满足居民住房需求和合理规划未来的住宅建设上，住宅市场统计指标应该向考核这方面的发展状况靠拢，以求统计指标能够为宏观调控提供最有价值的信息。

第二，房地产住宅市场统计指标应该具备可测量性。统计指标作为反映住宅市场运行状况的语言，它应该能够被量化，让指标使用者能够通过指标直观、直接的了解住宅市场的变化和发展。统计指标的制定者应该认真考察如何将定性的现象转化为定量的指标，实现统计指标的可测量性。

2.内容设计

在指标体系的设计上，首先，应该明确的是指标的名称及其代表的含义，譬如说住宅开发投资额、新开工面积等；明确指标的内涵，辨别哪些内容应该计算在指标当中，哪些内容不应该囊括在指标的计算中；分析指标计算涉及到哪些范围，也就是我们常说的统计口径。

其次，我们要为住宅市场统计指标设计单位。在明确了统计指标的含义和基本属性之后，就了解了如何对统计对象进行测度，很多统计指标的计算单位在计算的过程中自然而然地就形成了，比如说投资额可以以万元作为单位，开发面积可以以平方米作为单位。但是，有一些统计指标是将两个或者两个以上的现象通过一定的计算方法和计算规则而计算得出的，这时候指标的计量单位应该综合反应构成指标的每一个特征的计量单位，也就是我们常常见到的复合计量单位，住宅价格可以用XX万元/平方米计算。

再次，住宅市场统计指标应该规定其适用的相关范围，也就是设计时间和空间范围。空间范围指标体系适用的地区范围，统计指标体系设计时应该首先考虑其适用的地区范围；时间范围是指统计指标一般以年、月、季、日作为界限进行衡量，或者以某一个标准时刻作为衡量界限，如以某年初、年末、月初、月末等为时间标准。

最后，我们要对住宅市场统计指标的计算方法进行明确的规定。有一些指标的计算方法比较简单，在明确其含义之后就能够计算出指标的数值；有一些指标的综合性则比较强，统计指标的计算则要具体情况具体分析，比如说房价收入比是这样定义：住宅市场居住单元的中等自由市场价格和中等家庭年收入之比。中等家庭的年收入会随着经济的发展和时间的推移而发生变化，指标的计算会随之变化，这就需要统计指标要根据当前的情况去计算指标的数值。

（作者单位：襄阳市第一房产管理所）