澳洲买房记

若寒

越来越多的中产阶层出于移民、子女求学、财富安全等需求，投身海外购房大军。但国外与国内是完全不同的市场环境、法律法规，投资者应当学会用新的思维与方法买房。

“Chinsumer”，中国客，Chinese+consumer（中国人+消费者）的简称，专指那些在海外疯狂购物的“中国扫货者”。近年来，悉尼、墨尔本、黄金海岸等澳大利亚大城市房地产稳定的回报吸引了众多海外买家，其中不少就是来自中国的扫货者。

根据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告，澳大利亚去年共审批房地产业申请10118件，为2008年的两倍。其中，住宅投资价值197亿美元，排名前两位的是美国和中国。尤其是在悉尼的一些开发项目中，15%的房子被在国内面临限购的中国大陆投资者买走。

澳洲持牌地产经纪人刘磊认为，在海外购房，一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买。如今，越来越多的中产阶层出于移民、子女求学、财富安全等需求，投身海外购房大军。但国外与国内是完全不同的市场环境、法律法规，投资者难以沿用在中国买房时帮你赚了大钱的思维与方法。

澳大利亚政府刚刚施行了一项投资者移民新政策，即投资500万澳元（约合3299万元人民币）资产，可以拿到澳大利亚永久绿卡，没有语言、学历、经商等要求。部分地区还加大了对首次购房者的补贴力度。尤其悉尼及附近卫星城内交通方便、学区好的公寓价格一直保持上升趋势。精明的澳大利亚开发商修建了大量的apartment（公寓）供中国人买，因为澳大利亚人一般不住公寓。

澳洲天利集团置业顾问Chole告诉记者，目前的中国购房大军主要是三类人：首先是已经在澳大利亚定居的华人。除了华人传统上喜欢投资房地产外，澳大利亚联邦和地方的税收政策等，鼓励消费者多买房，以促进澳大利亚的经济。

其次是来自中国大陆的购房者。比如，许多在澳中国留学生已经改变租宿舍的习惯，而开始买房。这背后的道理非常简单，悉尼租房价格高，与其让孩子每月交房租，不如让孩子把租金作为房屋的分期付款，在孩子学业结束时，可以把房子再出售。由于房价的持续上涨态势，这一进一出，产生的利润就可能填补学费拉下的亏空。

第三则是其他华人投资者。邻近澳大利亚的一些岛国，政治安全形势并不稳定，不少在这些国家积累了财富的华人，往往喜欢把资金用于在澳购置房产，以求安全。

在刘磊看来，如果购房目的是投资，一定要抛开个人喜好，通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。在这里，租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。

你还要对目标城市的购房区域进行划分，其中最关键的是该区域的人口构成、租赁和自住比、二手房的价格水平和银行对该区域房产的价值评估。“这些数据代表了这套房子的真实价值，而那些房子本身的大小、位置、户型等信息都是次要因素。”

Chole提醒投资者，在海外房产投资应当遵循三大原则：第一个原则是，对完全不熟悉的市场投资，可以寻求专业的机构，了解当地市场的情况；第二个原则是，投资海外时，要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担：第三个原则是，了解自己感兴趣的区域房产的租赁市场的交易状况，考察当地的经济运行状况，还要对房产管理中间产生的其他税费有了解，规划后看是否可以得到一个合理的租赁回报。

对于投资的项目，投资者相对考虑得更多的是能否达成移民条件，投资增值反而是次要目的。因此充分了解投资国的移民政策非常重要。

刘磊提醒投资者，用租售比来判断当地楼市是否存在泡沫。即在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到—套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。

此外，家庭年收入与房屋均价比能够帮你判断当地房价是否合理。一般情况下，4-6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。

在国内，如果你以租养贷，可能租金在还贷后还会有结余。但是在国外，单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。

此外，国际货币基金组织公布的数据显示，未来40年，澳大利亚是人口增长最多的国家，其次是美国。在这样的背景下，这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证。

在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是永久产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。

刘磊为我们举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。

很多人会想，墨尔本市中心公寓是不是增值更快？但通过历史数据推演和分析可以得出：在海外成熟的地产市场中，城镇人口收入差别不大，医疗和教育资源配比也几乎没有差别的情况下，是不会出现长期市中心公寓上涨情况的。“空置率和租金回报率的高低，最终都是由该地区的供给和需求关系决定的，而非位置本身。”刘磊说。