2013年福州年中楼市盘点

张芬

对于福州楼市而言，从今年年初的涨价风波，到“国五条”的出台，从公积金政策变化，到六月楼市成交量触底反弹，可以说今年上半年的福州楼市可谓是“一波三折”。但不管如何，福州楼市仍稳步前进。

新房楼市放量同比上涨

有统计数据显示，2013年1～6月份福州市共有46个项目开盘，共计开盘77次。开盘项目数同比上涨15.9%。2013年开盘项目中鼓楼区有5个、台江区2个、晋安区4个、仓山区7个、马尾区6个、闽侯县15个，其余八县7个。这些楼盘中今年新开盘的全新项目有9个，占全市开盘总量的15.56%。

在2013年1～6月份开盘的46个项目中，闽侯县有15个，占全市开盘总量的32.6%，开盘量在全市居首。仓山区与其余八县分别有7个项目开盘，占全市开盘总量的15.21%。纵观全市，闽侯等八县盘是当之无愧的领跑者，马尾区、仓山区也有新盘推出。

福州资深当地产专家刘福泉表示，闽侯及八县楼盘热推与现在福州楼市密切相关。2013年上半年被誉为福州楼市最具争议的一个阶段。在这短短的6个月中，福州楼市历经“20%个税等史上最严调控政策”冲击后，迎来成色最红的“金三银四”；愈波折愈清醒的福州房企开始了新一轮的企业拓进，并带动福州购房人行进在前所未有的“外迁”路上。

“2013年1月，福州市区商品房仅有1项目开盘，放量明显收紧；2月由于春节假期因素，开盘项目同样较少；“红五月”今年福州市区仅有4项目入市，政策影响显而易见。纵观1～6月份，市区新开盘项目仅占据开盘总量的1/5。”刘福泉说。

2013年1～6月，开盘的46个项目中闽侯及八县楼盘均有开盘，且占比例较大。而其余区域开盘较少，台江区由于土地已饱和，基本没有新盘开盘。

2013年1～6月份开盘项目中，闽侯县和鼓楼区分别有4个与2个，在全市属于领跑地位。其余区域多为加推项目，较少新项目入市。

公积金新政威力大于国五条

3月初福州版“国五条”细则正式出台，福州正式被戴上“调控紧箍咒”。通观整个细则，未直接提及二手房交易征收20%差额个税，但通知强调严格贯彻落实“国五条”精神，要求2013年福州市城区新建商品住房价格增幅，低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

回顾2013年上半年，福州楼市处于一个跌宕起伏的时期。在春节过后，国务院出台“新国五条”，一时间全国各地楼市被杀了个措手不及，各地纷纷出现了“过户潮”、“离婚潮”等乱象，抢在国五条细则出台前处理房产问题以避免政策带来的不必要损失，福州也不例外。然而，就在人人都在等候细则“靴子”落地的时候，福州公积金新政率先出台，福州住房公积金管理中心公布新政：4月1日起，福州二套房首付六成，贷款额度两名共有申请人最高额度从80万元降为60万元，并且认房又认贷，福州楼市再次被政策风暴席卷。购房者以及开放商皆表示，公积金新政对福州楼市的影响大于“国五条”。

八县市土地升温

6月25日是全国第23个“土地日”，本次的宣传口号是“珍惜土地资源节约集约用地”，而土地和房价齐飞的福州，2013上半年却地王频出。

“面粉”越来越贵，“面包”的价格自然水涨船高。房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、地王频现，是非常危险的信号。一方面不仅不利于房价调控目标的实现，不利于稳定楼市与房价预期，容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价；另一方面也会增加房企开发成本，挤压其投资利润，加速房企后市风险。

于此同时，福州郊县土地集中集中放量，市区霸主地位被夺。

福州市区土地市场的冷清同周边县市土地市场的活跃形成强烈的发差。据福州土地局统计数据显示，1～4月，闽侯已经成功出让土地24幅，福清成功出让21幅地块，连江成功出让25幅地块，长乐成功出让33幅地块。而福州城区土地市场持续冷清，截至5月30日，福州五区仅挂牌出让4幅地块，面积总计不过446.2亩。

房地产市场的热卖，也催热了各县城的土地市场。

“很火爆噢，一块地拍三百多轮，拍到12点多，搞得闽侯国土局给竞买人买面包垫肚子呢。”福州一位房地产业界人士说，去年，各县市的土地市场卖火了，特别是闽侯市场受到了开发商的青睐，一些地块溢价率翻番。据统计，闽侯去年的商住地拍了48幅，远超过福州市区的拍卖量。

目前，泰禾、阳光、融信、轩辉、深深、正荣、正祥、融侨等福州多家大型房企已经布局闽侯。“在过去的一年，福州各县市的土地市场俨然摆脱了配角的位置，跻居福州土地市场的主力军。”上述业界人士如此评价。

“主要是看中开发潜力”，刘福泉认为，这些县市除了离福州近的区位优势外，吸引大批开发商的另外一个原因是，县城也在加快旧城改造的步伐，一些县中心位置旧屋区改造，原拆原迁，开发商土地成本低，且房源就地消化，而这些旧屋区一般区位好，教育商业等配套资源好，很容易得到当地居民的青睐，开发风险比较低。

上半年销售创新高

据福州搜房网数据监控中心统计数据显示，2013年第二季度福州五大城区成交商品房6112套，环比2013年第一季度（7010套）下跌12.80%，同比2012年第二季度（4923套）上涨24.15%；签约面积730903.82平方米，环比2013年第一季度（849794.01平方米）下跌13.99%，同比2012年第二季度（550534平方米）上涨32.76%。

2013年第二季度，福州楼市价量小幅度波动，2013年元月，成交量2047套。2013年的2月份只有28天且受春节影响，成交下降为1713套。2013年3月1日，“新国五条”出台，规定要征收20%个人所得税，这将大部分观望的购房者，挤入新房市场，促使五月份住宅成交套量暴增至3250套，近乎2月份的两倍。“国五条”细则出台后，福州楼市受到影响，2013年4月份成交量回归至1910年，五月份更是爆冷成交量跌至1763。六月份福州楼市回暖，开发商加大宣传力度，邀请明星助阵福州楼市，而且“国五条”未能实现预期效果，六月成交量明显上升达到2431套。

整体看来，受到“新”国五条政策影响，除鼓楼区、马尾区外，其他三区住宅成交套数环比今年第一季度，都有大幅度下跌。鼓楼区一直被视为福州市中心的中心，是不少购房者第一选择。二季度鼓楼区共成交1094套，环比上涨10.06%。马尾作为新兴片区，成交2040套，占五区成交总量34%，环比上涨33.16%，位列五区第一位。

仓山、台江和晋安片区，目前在售楼盘较少，又因今年第一季度这几大片区热销，均突破1000套，自3月开始国五条细则出台，预计4月份福州受到政策影响，将部分观望的购房者转手买人市区房或价格相对适宜的马尾区域楼盘。二季度仓山区和台江区成交量相近，仓山区成交672套，占据11%份额，台江区成交641套，占据10%份额。

随着大福州东扩南进、沿江向海发展战略的推进，马尾新城建设步伐加快，三环通车、魁歧互通、马尾大桥动建……曾经制约马尾的交通问题不断得到改善，福州政务中心落定东部新城，也极大地提升了该区域的热度，马尾区正在由由单一的经济技术开发区向宜居宜业、开放现代的新市区转变。二季度马尾区共成交2040套，占比34%，马尾区不再是成交的冷门区域，已然成为福州楼市“热盘”。

猜想下半年楼市

今年上半年福州楼市创造了“金三银四红五月”的成交业绩，大量刚需产品入市拉动了市场成交。进入7月，随着“钱荒”出现和房产税试点城市扩大等各种不确定因素出现，房地产市场情况变得复杂起来。

近期，有媒体报道，楼市风险因金融业面临最严重的“钱荒”或提高，顿时在全国范围内引起热议，加上房贷利率优惠继续收窄，购房者的心情可谓“喜忧参半”。

“目前很难预测到钱荒会带来多大影响。”有业内人士表示，“如果一两个月钱荒过去，楼市基本不受影响，但如果钱荒持续时间长，可能会影响到房贷，从而影响楼市。”

福州某置业咨询公司总经理助理李先生认为，钱荒会影响到各行各业，亦会影响到房地产业。在政策不明朗情况下，房企只要不拿地，受影响就不大。因为去年下半年、今年上半年，福州土地市场交投热烈，房企土地积蓄充足。预计短期内土地市翅降温，卖楼速度会加快，降价不一定，但是大幅度提价就不可能了。

2011年底、2012年第一季度，福州房价处于相对稳定，而现在房价比当时增长了10%，也就是均价升了1000元左右。

李先生表示，下半年“贵盘”居多，即中高端楼盘货量比上半年略大。很多品牌开发商在今年上半年已完成主要目标，现在的局面是扑朔迷离。目前来看，决策层调控楼市把结构优化放在首要位置。预计下半年形势不会优于上半年，尤其在今年第四季度或明年初会出现拐点。整体成交量有保证，但略低于上半年。但从中长期来看，房价是处于上升通道的。